自從國務(wù)院總理溫家寶明確表態(tài)房價遠未回到“合理價位”后，關(guān)于什么樣的房價才算“合理”的討論正在持續(xù)升溫。sf
3月22日，人民日報在“民生視線”欄目，發(fā)表題為《房價多少是“合理”》的述評文章，并提出更為細化的關(guān)切點：房價降到什么程度才是“合理價位”，持幣觀望的購房者又該在什么時候出手買房？文章認為，能帶來穩(wěn)定成交量的價格才有可能是合理價格，房價“合理”的關(guān)鍵是居民可承受。sf
3月14日，在全國“兩會”閉幕后的新聞發(fā)布會上，國務(wù)院總理溫家寶明確說，“房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松”。關(guān)于什么叫“房價合理回歸”，溫家寶當時也給出了他的理解，“應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配”。sf
房價收入比遠離“合理”區(qū)sf
而“房價與居民的收入相適應(yīng)”的提法，與“房價收入比”的概念頗為接近。所謂房價收入比，是指購房總價與家庭年收入的比值，該指標用于描述地區(qū)居民購房的支付能力。sf
《房價多少是“合理”》一文提到，目前比較流行的說法認為，房價收入比在3-6倍之間為合理區(qū)間，如果考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應(yīng)低于30%。sf
如按照這一標準，中國多數(shù)城市的房價都屬于過高范疇，一線城市尤甚。sf
1月，中歐陸家嘴國際金融研究院副院長劉勝軍曾撰文提到，目前中國城市房價收入比達8至10倍，北京和上海等城市甚至接近30倍。而即便在房地產(chǎn)泡沫達到頂峰的2005年，美國房價收入比也不過是5.1倍。sf
人民日報22日的報道，也援引網(wǎng)友根據(jù)“2011年當?shù)爻鞘腥司芍涫杖?times;家庭平均人口×合理房價收入比/90平方米”的公式，計算出各地的“合理房價”。如北京4387元/平方米、上海4831元/平方米、廣州4573元/平方米。這一計算結(jié)果，從側(cè)面反映出一些城市房價收入比過高。sf
但這一現(xiàn)狀也有改變的可能。sf
摩根大通在最新發(fā)布的一份報告提出，今年中國的房價將下跌5%~10%。如果假設(shè)家庭收入每年增長12%~13%，2012年，中國的房價收入比能進一步下降至8倍左右。sf
但大城市的房價依然承壓。摩根大通根據(jù)國家發(fā)改委的房價數(shù)據(jù)計算表明，到2010年底，全國平均房價收入比為10.6倍。房價收入比最高的城市為北京(23)、上海(16.3)、杭州(17.2)和深圳(16.9).sf
牽出收入分配難題sf
眼下業(yè)界對于房價收入比的價值仍存疑問。sf
住建部有關(guān)專家的看法是，3-6倍的說法，是20世紀90年代初世界銀行專家在進行中國住房制度改革研究時，提出的一個世界銀行認為“比較理想”的比例，“哪知道這個比例對中國產(chǎn)生了這么大的影響”。sf
“房價收入比描述居民對住房價格的可承受性，并非主觀判斷性指標。如果把房價收入比作為衡量一個地區(qū)住房價格是否過高的指標，并據(jù)此來人為地假設(shè)一個‘合理’區(qū)間，未必十分科學(xué)。”上述專家并不否認，改善房價收入比是住房政策所要追求的目標之一。sf
一位國企開發(fā)商提出，房價問題的背后，其實是中國收入分配不均的現(xiàn)實，兩極分化大。不只是房地產(chǎn)的問題。sf
一位分析師也稱，中國的房價收入比太高，是低估了居民收入。“不少人的灰色收入、財產(chǎn)性收入并未在統(tǒng)計之列，即使是普通家庭的收入統(tǒng)計也有漏洞，房產(chǎn)、股票等財產(chǎn)性收入沒有統(tǒng)計進去，而這恰恰是過去十年城市普通家庭最大的一塊財富增值。”sf
“政策穩(wěn)市場才能穩(wěn)”sf
解決房價過高的問題，降價似乎是條“捷徑”。sf
但一位國企開發(fā)商算了一筆賬，建安成本加上配套費用就要30%，土地成本30%，剩下的毛利潤率大部分都要交稅。sf
上述開發(fā)商介紹稱，他們公司有一個體量很大的項目，土地是10多年前買的，樓板價很低，但即使是這樣，他們的毛利潤率不會超過30%，“因為利潤的60%都交各種稅費。”sf
一位港資開發(fā)商直言，關(guān)于過去十年房價快速上漲的原因，尚待梳理，“以往的政策不是催生房價上漲，就是強迫房價下跌。政府并沒有一個長久性的規(guī)劃政策，政策總是變。”sf
“讓住房制度和相關(guān)政策逐步穩(wěn)定下來，政策穩(wěn)定了，市場也更容易穩(wěn)定。”江蘇省建設(shè)廳廳長周嵐對人民日報說，房價不再暴漲暴跌的時候，購房者的心態(tài)和預(yù)期也才能穩(wěn)定，這樣的樓市才是健康的。sf
日本野村控股株式會社常任顧問氏家純一給出了更為謹慎的忠告。sf
17日財新網(wǎng)援引氏家純一的話說，過去幾個月，中國一些城市的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)下降趨勢，政府也開始對貨幣政策進行為微調(diào)，但日本的經(jīng)驗是，有時候人們會產(chǎn)生泡沫減退的錯覺。sf
一位上市房企高管也認為調(diào)控仍有必要，但不一定要堅持限購，可以用房產(chǎn)稅來調(diào)節(jié)。sf
對于房價合理回歸的時間表，上述高管的預(yù)測是“要5年以后”，“今年的市場比去年好多了，但開發(fā)商還是要盡快出貨。下半年考慮買地。”sf
