[提要]今年兩會上，政府立場上首次表態(tài)“房價必降”，并進(jìn)一步提出保障房與商品房開發(fā)并重，與此同時，人口紅利逐漸喪失，剛需下降。加上央行加息，買房賣房壓力大，購房貸款利息的壓力影響購房需求。開發(fā)商資金緊張，不得不甩賣樓盤，各地甚至頻現(xiàn)開發(fā)商“跑路”。房價凸顯五大硬傷，跌勢難止。
房價未來還會上漲嗎 “限購”“信貸”多變數(shù)卷土重來未可知
“買，還是不買，這是一個問題。”
2012年3月17日晚上8點(diǎn)半，剛陪老婆看完電影《哈姆雷特》的羅特，在北京市昌平區(qū)陽光附近的出租房里一邊自言自語，一邊踱來踱去。
“好不容易趕上周末看場電影，你就唉聲嘆氣的。”老婆張雨抱怨道。
“咱們結(jié)婚都快兩年了，現(xiàn)在也有購房資格和一點(diǎn)積蓄，是不是該準(zhǔn)備貸款買房了？”羅特說著，向老婆望去。
張雨搖了搖頭：“房價還會下跌的，現(xiàn)在買不劃算。你看，剛開完的兩會上，溫總理都表示要繼續(xù)調(diào)控……”羅特打斷她的話：“你怎么知道房價不會再上漲了呢？萬一在不久的將來房價再上漲，我們更買不起了。而且從2003年開始，我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一直沒停過，但每次調(diào)控之后，房價都報復(fù)性反彈。”
張雨一臉茫然，因為她也不清楚。在羅特的建議下，夫妻二人第二天專門打電話給在《投資與理財》雜志當(dāng)記者的好友，詳細(xì)咨詢此事。
而該好友剛從3月15日舉行的上海春季房展會回來，告訴他們房展會上人很多，但不少人在接受采訪時，也表示因擔(dān)心房價會上漲，而糾結(jié)現(xiàn)在該不該買房。值得一提的是，現(xiàn)場出現(xiàn)了開發(fā)商“墊首付”和首付一成的宣傳，而近期深圳更有開發(fā)商拋出了“墊首付、免月供、送車位”的優(yōu)惠。但也有購房者表態(tài)：“信總理不信總經(jīng)理，開發(fā)商降價誠意不足，我們就只能繼續(xù)觀望等待。”
“那就趕緊買吧。”張雨在電話的那一頭對羅特說。
羅特吸了一口氣，把他最擔(dān)心的那個問題說了出來：“有房價未來上漲的不確定因素存在嗎？”
好友想了想回答說：“有。”
羅特和張雨不約而同的問道：“什么因素？”
接著，該好友說出一番話來，直唬得羅特夫妻驚出一身冷汗來。
房價下跌不是空談 五大因素合力房價跌勢難止
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年2月與1月相比，全國70個大中城市中，房價下降的城市有45個，持平的城市有21個，上漲的城市有4個。漲幅均未超過0.1%。房價真的在下跌，房價還會繼續(xù)下跌么？
今年兩會上，政府立場上首次表態(tài)“房價必降”，并進(jìn)一步提出保障房與商品房開發(fā)并重，與此同時，人口紅利逐漸喪失，剛需下降。加上央行加息，買房賣房壓力大，購房貸款利息的壓力影響購房需求。開發(fā)商資金緊張，不得不甩賣樓盤，各地甚至頻現(xiàn)開發(fā)商“跑路”。房價凸顯五大硬傷，跌勢難止。
因素一：政府首次表態(tài)“房價必降”
兩會塵埃落定，讓開發(fā)商似乎難逃降價甩貨的厄運(yùn)，讓剛需族暫不出手，似乎有了支撐。
兩會期間，溫家寶總理關(guān)于房價問題的表態(tài)，等于宣告房價還將繼續(xù)下跌。講話表明要繼續(xù)維持嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，最終使房價回歸到與居民收入相適應(yīng)的合理區(qū)間。這也預(yù)示房地產(chǎn)業(yè)將面臨更為悲觀的前景。這番話造成的最直接后果，就是地產(chǎn)股票暴跌，與之相關(guān)的其它行業(yè)股票亦紛紛跳水，致使股市以大幅暴跌的局面告別“兩會行情”。
對于溫家寶總理講話的解讀，住建部部長姜偉新指出，全國七八個大城市的房價如果按照現(xiàn)在每年十幾甚至二十幾個百分點(diǎn)的增長速度發(fā)展下去，將來一旦房價泡沫破裂，后果不堪設(shè)想。“對整個經(jīng)濟(jì)甚至社會的影響都是非常大的。”姜偉新說，“現(xiàn)在下定決心，至少這七八個大城市的價格一定得降下來。”這是站在政府立場上的首次表態(tài)“房價必降”，而溫家寶總理的答記者問，無疑將降價范圍擴(kuò)展至全國，并且明確了降價目標(biāo)，折射出中央對樓市調(diào)控的決心，等于宣告房價下跌已再無懸念。
因素二：保障房供應(yīng)力度加大
一年前中央提出的建設(shè)1000萬套保障性住房的任務(wù)已然收官。今年的計劃是開工700萬套，建成500萬套。
今年溫家寶總理的政府工作報告對房地產(chǎn)有三個相關(guān)要點(diǎn)：堅定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，大力推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房價合理回歸。報告提出，抓緊完善保障性住房建設(shè)、分配、管理、退出等制度；采取有效措施，增加普通商品住房供給；加快建設(shè)城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)健康發(fā)展。這進(jìn)一步表明了保障房與商品住房開發(fā)并重的政策。
眾所周知，保障性住房與商品房在整個住房供應(yīng)體系中的比例，直接影響著房價的走勢。當(dāng)保障性住房供應(yīng)加大時，對商品房的需求必然減少，開發(fā)商的壟斷定價權(quán)就被弱化。因此，在我國加大保障性住房供應(yīng)后，房價必然呈現(xiàn)出下跌之勢。
因素三：人口紅利逐漸下降
2011年，中國第六次人口普查結(jié)果公布。數(shù)據(jù)顯示，我國65歲及以上人口占總?cè)?.87%，比2000年第五次人口普查上升1.91%。與老齡人口占比不斷上升相對應(yīng)的，是人口紅利的不斷下降。
所謂“人口紅利”，是指一個國家的勞動年齡人口占總?cè)丝诒戎剌^大，撫養(yǎng)率比較低，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利的人口條件，整個國家的經(jīng)濟(jì)成高儲蓄、高投資和高增長的局面。
該“紅利”之于房地產(chǎn)，我們可以通俗的說，人口紅利高時，需要買房的人口比重較大，而市場的旺盛需求無疑是促進(jìn)房地產(chǎn)快速發(fā)展的最大動力。
過去10年，中國房價在巨大的需求刺激之下，上漲了近10倍。多年來，學(xué)術(shù)界的一些探討認(rèn)為，在中國人口老齡化加重后，隨著祖輩和父輩的去世，第三代繼承和擁有的房產(chǎn)將達(dá)到8套，這使得市場上的住房供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，最終導(dǎo)致價格猛跌。
簡單來說，老齡化加快+出生率降低=房地產(chǎn)市場購買力下降。
事實(shí)上，我國房屋空置率真相在最近兩年已經(jīng)不斷的暴露出來。國家統(tǒng)計局去年對北京、上海、杭州、天津等5個城市的住房空置率進(jìn)行過調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，越是遠(yuǎn)郊地區(qū)，住房空置率越高。空置房成為高房價的一顆毒瘤，但伴隨著人口紅利的下降，可購房人群基數(shù)的減少，家庭房屋持有數(shù)增高，若干年后，房子或許會成為一個“燙手山芋”，人們避而遠(yuǎn)之。
因素四：房價成本降低
與面粉貴，面包就一定貴一樣，房價貴與土地貴關(guān)系密切。全國政協(xié)委員、香港沿海物業(yè)集團(tuán)有限公司董事局主席曾文仲表示，地價高是造成房價高的最主要原因。地價不降，打壓開發(fā)商只能對降房價起到一定作用。
針對土地資源緊張、地價偏高等現(xiàn)象，國土資源部曾作過系統(tǒng)調(diào)查，結(jié)論是目前國內(nèi)地價占房價的15%～30%。去年，調(diào)控壓頂之下的樓市寒冬傳導(dǎo)到土地市場，流拍、底價成交成為不少城市土地市場的常態(tài)。
近日，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)稱，今年前兩月，13個主要城市土地出讓金總額同比下滑47.5%。如今，房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)控，開始逐漸回歸理性。不少專家指出，房地產(chǎn)市場暴利時代即將終結(jié)，合理利潤時代即將到來。而隨之而來的，就是房價的成本降低，房價下跌。
因素五：樓市資金兩頭緊張
自2011年7月7日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個百分點(diǎn)，貸款利率也隨之調(diào)高，這使得開發(fā)商的資金鏈更加緊張。于是我們見到不斷地有地產(chǎn)商“跑路”，房價由此進(jìn)入了更快的下行通道。
另外，隨著房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度的不斷加大，通過資本市場和信托渠道融資也被嚴(yán)格管控，使得開發(fā)商資金鏈更加緊張，迫于回款的壓力，開發(fā)商不得不降價促銷。
對于購房者而言，提高貸款利率后，還貸壓力也隨之變大，這將對購房人的資金實(shí)力，特別是首付提出了更高的要求，會直接影響購房需求。以投資投機(jī)為目的的購房者，面對不放松的調(diào)控，當(dāng)然不敢“亂動”，這也有利于房價的進(jìn)一步下降。
買房悠著點(diǎn)
國家統(tǒng)計局最新數(shù)字顯示，2月份70個大中城市新建商品住宅價格只有4個城市環(huán)比上升，而且漲幅都不超過0.1%，27個城市房價同比下降。跌跌不休的房價似乎讓購房者看到了時機(jī)，但綜合各方因素來看，各位最好還是悠著點(diǎn)兒，或許我們碰到了無底洞也說不定。買房送車、買房送物業(yè)、打折促銷……其實(shí)，合理的房價才是購房者真正需要的。
“不買房鬧心，買房也鬧心。”去年，來京工作6個年頭的張先生終于痛下決心，花190多萬元（合2.1萬元/平方米）在管莊遠(yuǎn)洋一方[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]買了一套房。“其實(shí)我很早就開始看房了，一路看，房價一路漲。一開始是質(zhì)疑自己為什么這么窮，后來就質(zhì)疑房價為什么還不跌。”張先生說，“等真買房了，房價真的開始跌了，標(biāo)價變成1.9萬元/平方米、1.8萬元/平方米……自己心里又不平衡了。”
盼跌又怕跌，購房者對房價走勢難以把握，對房價的風(fēng)險承受心理也沒有那么堅強(qiáng)。因此，像張先生這樣因房價而心理失衡的人不在少數(shù)。在2011年這一年里，遠(yuǎn)洋[簡介 最新動態(tài)]一方已多次遭遇業(yè)主非暴力圍堵。
去年底，在遠(yuǎn)洋一方北潤園的交房日，百余名業(yè)主稱“保溫材料不合格”而拒絕收房。“核心問題還是房價，因為降價，心理不平衡，所以才會找出房屋質(zhì)量或者其他問題來討個說法。”有業(yè)主這樣說。
而類似的維權(quán)行動，在京城其他樓盤也先后出現(xiàn)過。如本刊之前報道過的位于通州區(qū)的京貿(mào)國際城[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]，去年因大幅降價，招致數(shù)百購房人要求退房或補(bǔ)差價。再如位于大興區(qū)黃村的順馳領(lǐng)海項目，去年11月遭遇前期業(yè)主抗議，售樓處大廳中的沙盤也被憤怒的業(yè)主砸壞。
鬧劇一幕幕上演，其背后的總導(dǎo)演——“房價”也過得并不舒坦。除了每天被無數(shù)人說三道四，還要被更多人指桑罵槐，自身還要面臨未來走向的難題。
我們暫且不管房價的“左右為難”，因為比房價更糾結(jié)的，是購房者的內(nèi)心。房價還會再降嗎？房價底部何時出現(xiàn)？是否已經(jīng)到了買房的最佳時機(jī)？
房子越來越便宜
春節(jié)過后，全國樓市進(jìn)入新一輪推盤和促銷，以“招保萬金”為首的大型知名房企降價幅度明顯，重點(diǎn)城市降價項目繼續(xù)增加。
中國指數(shù)研究院3月初發(fā)布的百城住宅價格指數(shù)顯示，2月份，全國100個城市住宅平均價格為8767元/平方米，環(huán)比1月下跌0.3%，其中27個城市房價環(huán)比上漲，72個城市環(huán)比下跌，房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加了12個。從價格跌幅看，與1月相比，2月份全國百城房價環(huán)比跌幅擴(kuò)大0.12個百分點(diǎn)，這也是100個城市的住宅平均價格連續(xù)第6個月環(huán)比下跌，創(chuàng)下自2011年9月開始下跌以來的最高水平，且價格下跌范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。
根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，自北京限購政策實(shí)施之日起至今年2月16日，新建商品住房交易均價約為17015元/平方米，相比上年同期18256元/平方米下跌了6.8%。
調(diào)查顯示，2月份，北京、上海等十大城市住宅均價為15516元/平方米，環(huán)比1月下跌0.31%，跌幅較1月擴(kuò)大0.17個百分點(diǎn)，其中北京新房均價為22670元/平方米，較1月微跌0.61%，較去年同期下跌0.43%。
北京2月新房價格環(huán)比、同比雙降，與低價項目近期占樓市成交主流有關(guān)。來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，2月份北京簽約比較多的項目依然是低價盤，其中絕大部分是2萬元/平方米以下項目。以簽約量最多的大興龍湖時代天街項目為例，該項目2月共簽約115套，均價僅為11653元/平方米。
開發(fā)商受累情緒低落
一方面是房價不得不降，一方面是購房者持續(xù)觀望，種種因素導(dǎo)致開發(fā)商也失去了奮斗的熱情。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)銷售十強(qiáng)房企的銷售總額，從2010年的993.03億元，下降到2011年的952.35億元，同比減少40.68億元，降幅4.1%。
隨著新建住房銷售的冷清，商品房庫存一路高企。以北京為例，截至2012年2月初，北京市新建商品住宅待售量高達(dá)11.96萬套，比去年同一時間節(jié)點(diǎn)增加將近2.4萬套，一年內(nèi)增幅達(dá)到25%。這些庫存也給開發(fā)商帶來了不小的壓力。
萬科[簡介 最新動態(tài)]董事會秘書譚華杰近期表示，過去一年中，市場形勢發(fā)生巨大變化。9-12月北京、上海、廣州等14個城市成交面積同比下滑幅度約45%，成交金額同比下滑約48%。但銷售放緩的同時，2010年新開工的大量項目也逐步形成供應(yīng)，市場存貨壓力進(jìn)一步加大。萬科今年在北京的重點(diǎn)銷售項目是中糧萬科長陽半島[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]和住總?cè)f科金域華府[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評][最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]。目前，長陽半島還剩房源3000套左右，而金域華府的存量約200多套。
存量太多，開發(fā)商推盤的熱情也不高。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至目前，一季度新建期房市場僅有5個項目入市，合計供應(yīng)量為746套，比去年同期減少33.5%。2月僅有北京淺山香逸花園一個項目入市，定價與前期相比，落到萬元以下。
“ 跳樓大甩賣” 已觸及很多開發(fā)商的底線，因而在長沙、合肥、濟(jì)南等地先后出現(xiàn)了開發(fā)商“跑路”的丑聞。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長、地產(chǎn)研究員金承龍指出，越來越多的開發(fā)商“跑路”，昭示著中小開發(fā)商已經(jīng)遭遇資金斷鏈的困局，在樓市調(diào)控和信貸收緊的雙重壓力之下，今年有更多中小房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈迎來大考。也正是因為這樣，或許新一輪“大甩賣”即將開始。
