負(fù)債8000億 上市房企資金從“偏緊”步入“緊張”

  • 來源: 經(jīng)濟(jì)參考報(bào)
  • 2012-04-08 19:39:08
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截至3月31日,滬深兩市143家上市房企有74家發(fā)布了2011年財(cái)報(bào),其中69家實(shí)現(xiàn)凈利潤391億元,但同期負(fù)債超過8000億元,比上年增長31%;存貨達(dá)7230億元,比上年同期增長43%。

業(yè)績分化加劇

業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)有專家稱,因?yàn)?a title="房地產(chǎn)" target="_blank" >房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計(jì)入結(jié)算收入法人會計(jì)政策,房地產(chǎn)公司的當(dāng)期銷售收入和當(dāng)期營業(yè)收入并不完全一致,2011年財(cái)報(bào)更多體現(xiàn)的是2010年的銷售收入。上市房企受調(diào)控政策影響有多大,要在明年財(cái)報(bào)中才能反映出來。

據(jù)領(lǐng)域內(nèi)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),去年30個典型城市新建商品住宅成交面積為13739萬平方米,較2010年大幅下降26%。一、二線城市的開發(fā)商主動打破僵局,降價促銷。特別是部分城市的外圍區(qū)域,房價下跌幅度甚至達(dá)30%左右。“在這種情況下,房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)業(yè)績不可能像年報(bào)說的增長這么多。”盡管年報(bào)數(shù)據(jù)有些“失真”,但仍然反映出上市房企業(yè)績分化加劇的事實(shí)。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,21家公司去年凈利潤負(fù)增長,而同期一線房企凈利潤增速大都在30%左右。

中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認(rèn)為,房地產(chǎn)公司強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局越來越明顯。在多家券商的評級報(bào)告中,房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也因業(yè)績保障度高、財(cái)務(wù)安全、盈利能力及成長性好于其他企業(yè)而備受推崇。

進(jìn)入去庫存時代

年報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示,69家公司中庫存同比減少的只有9家,而增幅超過50%的有25家,不少公司的存貨絕對量達(dá)到了歷史新高,存貨增幅明顯超過營業(yè)收入增幅。龍頭企業(yè)萬科的存貨量也達(dá)到了2083.35億元。按照其2011年銷售額1215.4億元推算,需要21個月才能消化完。

中國房地產(chǎn)研究會近日發(fā)布的“500強(qiáng)測評研究報(bào)告”顯示,2011年,500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨均值同比增加50.34%,增幅較2010年進(jìn)一步攀升6.47個百分點(diǎn),500強(qiáng)房企的平均存貨已達(dá)到99.89億元,創(chuàng)歷史新高。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入去庫存時代已成為不爭的事實(shí)。

據(jù)北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉測算,到2012年底,在最悲觀的情況下(新開工下降5%,銷售面積增速為0),全國商品房屋庫存量為47.3億平方米;在最樂觀的情景下(新開工下降15%,銷售面積增速為10%),2012年底商品房屋庫存量44.8億平方米。從在建面積看,去庫存可能需要至少3年時間。據(jù)測算,2012年開發(fā)商因房屋庫存需要支付的資金成本約為3450億元,而2011年房地產(chǎn)全行業(yè)贏利也不過5000億元左右。如果2012年銷售額再下降,則房地產(chǎn)行業(yè)整體上接近盈虧平衡的邊緣。

資金緊張導(dǎo)致開發(fā)放緩

從69家公司的負(fù)債來看,占總資產(chǎn)比例超過70%的有23家,超過50%的有57家,負(fù)債同比增加有46家。有機(jī)構(gòu)近日一項(xiàng)報(bào)告顯示,去年500強(qiáng)房企凈負(fù)債率已由2010年的50.07%上升到66.59%。

開發(fā)商利息支出額度和增長幅度也居高不下,萬科利息支出額度達(dá)到12.52億元,同比增幅為11.26%,華麗家族利息支出增長率達(dá)772.67%。

申銀萬國發(fā)布的一份房地產(chǎn)信托研報(bào)顯示,2012年集合類房地產(chǎn)信托本息共到期2037億元,加上單一委托人認(rèn)購的單一類房地產(chǎn)信托,則共有約3062億本息到期,從3月起進(jìn)入償付高峰。

有業(yè)內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)近日發(fā)布研究報(bào)告稱,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金狀況已從2011年的“偏緊”步入“緊張”區(qū)間,“可能接近甚至低于2008年水平”。報(bào)告稱,今年前兩個月,全國商品房銷售額4145億元,同比下降20.9%,參照去年12.1%的增幅,預(yù)示著今年銷售額有可能出現(xiàn)負(fù)增長。在外部融資環(huán)境難以改善的情況下,房企依靠銷售回籠資金成為主流,前兩個月,房企自籌資金5995億元,同比增長43.3%,在所有資金來源中占比42.3%,比去年提高了1.4個百分點(diǎn),預(yù)計(jì)今年還將保持較高增速。

專家稱,開發(fā)商一般會“市場不好時拿地,市場好時賣房”,但從各大房企近期公布的計(jì)劃來看,今年的土地儲備計(jì)劃與去年相比,也呈下降趨勢,保利今年的開工、拿地計(jì)劃相比去年縮水一半,而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的新開工面積也減少了4成。由于開發(fā)商慎重拿地或無力拿地,也導(dǎo)致土地價格不斷走低,底價出讓、流拍頻頻出現(xiàn)。

 

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