剛需成開發(fā)商眼中"高富帥" 入市將引樓市反彈?

  • 來源: 徐海波
  • 2012-04-28 09:41:52
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  [提要]當(dāng)前,樓市調(diào)控效果正在逐漸顯現(xiàn),剛需群體在欣喜房價(jià)下降的同時(shí),其購房意愿也在一定程度上被抑制。對此,近來多地推出一系列減輕剛需買房困難的政策。在樓市調(diào)控未見松動(dòng)的情況下,大量剛需入市會不會直接促成樓市價(jià)格反彈?

當(dāng)前,樓市調(diào)控效果正在逐漸顯現(xiàn),剛需群體在欣喜房價(jià)下降的同時(shí),其購房意愿也在一定程度上被抑制。對此,近來多地推出一系列減輕剛需買房困難的政策。在樓市調(diào)控未見松動(dòng)的情況下,大量剛需入市會不會直接促成樓市價(jià)格反彈?

撐起樓市成交量剛需也成“高富帥”

自3月份以來,各地樓市成交量明顯上升。進(jìn)入4月份,樓市回暖態(tài)勢仍在持續(xù)。

23日發(fā)布研究數(shù)據(jù)顯示,上周全國樓市成交量仍在回升,同比下降城市持續(xù)減少。重點(diǎn)城市中,僅上海成交同比下跌,其余城市均上漲。其中南京漲幅最大,達(dá)166.28%。北京、深圳、成都和杭州漲幅均超過50%。

在二線城市武漢,3月份1.1萬套的成交量創(chuàng)下自限購以來的新高。進(jìn)入4月,每周銷量均比上一周有數(shù)百套的增加。據(jù)統(tǒng)計(jì),4月前三周共成交商品房9133套。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì),4月成交再次過萬套已毫無懸念。

市場普遍認(rèn)為,樓市銷量的“回暖”得益于剛性需求的持續(xù)釋放。武漢郊區(qū)某大型樓盤客戶經(jīng)理鄧陽告訴記者,他所在的樓盤最近推出9.1折優(yōu)惠活動(dòng),比周邊均價(jià)低幾百元的價(jià)格吸引了不少剛需前來咨詢。“平均一個(gè)星期可以賣出60套。”鄧陽說。

剛需,雖然群體數(shù)量大、購房欲望強(qiáng),但是因其購買力有限、選擇區(qū)域局限,一直不被市場人士所看好。然而,樓市最近的巨大變化,讓許多開發(fā)商不得不對剛需另眼相看,將其視為眾星捧月的“高富帥”。

總的來看,“金三銀四”雖已成形,但“紅五月”依然燙手。武漢某知名房地產(chǎn)企業(yè)銷售總監(jiān)姚偉說,“目前,許多開發(fā)商都在準(zhǔn)備五一期間密集推盤,推出大量優(yōu)惠措施,盡力籠絡(luò)剛需。”


 

政策微調(diào)保剛需

與剛需高漲的購房欲望相呼應(yīng)的是,有利于剛需的購房政策正從各個(gè)方面形成。

首先是貸款利率微調(diào)。自3月中旬開始,北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準(zhǔn)利率下調(diào)到9折左右,部分銀行甚至推出8.5折優(yōu)惠。

北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,首套房貸利率的回歸給剛性需求者帶來較大優(yōu)惠,將會推動(dòng)很多處于觀望中的購房者及時(shí)出手。他說,以商業(yè)貸款100萬元、20年還款期為例,相比基準(zhǔn)利率,9折的月供為7365元,比基準(zhǔn)利率總利息減少了10萬元;8.5折利率對應(yīng)的月供為7160元,總利息少了15萬元左右。

另一項(xiàng)與剛需緊密聯(lián)系的政策——公積金貸款額度也在悄然調(diào)整。武漢、南昌、鄭州等二、三線城市紛紛上調(diào)住房公積金貸款上限,兩成首付購房政策重新回歸市場。

根據(jù)武漢的新規(guī)定,單方繳存的職工購買首套住房,且住房面積不超過90平方米,額度上限上升至80%,最高不超過60萬元。河南鄭州、遼寧沈陽、山東濱州等諸多二、三線城市,也將公積金貸款額度上調(diào)了15%至25%。

同時(shí),北京、武漢、上海等城市相繼修改了“非普通住宅稅”標(biāo)準(zhǔn),使更多普通住房享受到契稅優(yōu)惠,也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

據(jù)記者粗略統(tǒng)計(jì),自2011年下半年以來,北京、上海、杭州、武漢、南京等10多個(gè)城市出臺了不同角度的樓市政策“微調(diào)”,內(nèi)容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠及購房補(bǔ)貼等。


 

剛需入市對樓市影響有限

自去年以來持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控,一定程度上提高了購房門檻;加大利息等購房成本,在打擊投資性購房的同時(shí),也抑制了剛性需求和部分改善性需求。

為此,早在去年底,中央有關(guān)部門就在不同場合表示,要加大普通商品房供給,支持首套購房需求。近期召開的幾次國務(wù)院常務(wù)會議也都提出,堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖,進(jìn)一步鞏固調(diào)控效果,并增加普通商品住房供給。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東教授認(rèn)為,商品房的根本屬性在于解決居住需求,所以樓市的政策方向應(yīng)該是抑制投資投機(jī),鼓勵(lì)自住消費(fèi)。從這一點(diǎn)上來說,通過利率優(yōu)惠等政策解決剛需購房困難,是符合市場實(shí)際的,也正是房地產(chǎn)調(diào)控朝著精細(xì)化科學(xué)化方向發(fā)展的表現(xiàn)。

不過,樓市微調(diào)并非調(diào)控放松。從普通百姓,到研究專家,再到開發(fā)商,大多對樓市調(diào)控政策的持續(xù)嚴(yán)厲堅(jiān)信不疑。

姚偉認(rèn)為,從目前的情形來看,放松調(diào)控的可能性基本沒有,投機(jī)性投資性購房需求將逐漸被趕出市場。沒有了購買能力雄厚的投資性需求做支撐,即使大量的剛需入市,短期內(nèi)可能會帶來一定的成交量,但從長遠(yuǎn)看,對樓市的影響還是有限。

李國政更是直呼,依靠剛需釋放的力量,樓市不可能有大的反彈。開發(fā)商對此不宜過度樂觀,購房者也不必過度擔(dān)憂價(jià)格會暴漲。

 

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