地王退地現(xiàn)象頻出現(xiàn) 房企稱退地潮暫不會(huì)蔓延

  • 來源: 搜房網(wǎng)
  • 2012-05-06 08:15:21
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 [提要]地王退地的現(xiàn)象今年來頻頻出現(xiàn)。北京市國土資源局官網(wǎng)5月2日發(fā)布公告稱,華美地產(chǎn)旗下北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年12月競(jìng)得的朝陽區(qū)百子灣路14號(hào)地塊,由于未按照出讓合同的約定繳納地價(jià)款被收回,即日起一年內(nèi)暫停該公司及其關(guān)聯(lián)公司參與北京市新的土地出讓交易活動(dòng)資格。

雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨深度調(diào)控,但現(xiàn)在的土地市場(chǎng)還是比2008年時(shí)稍好。sf

地王退地的現(xiàn)象今年來頻頻出現(xiàn)。北京市國土資源局官網(wǎng)5月2日發(fā)布公告稱,華美地產(chǎn)旗下北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2009年12月競(jìng)得的朝陽區(qū)百子灣路14號(hào)地塊,由于未按照出讓合同的約定繳納地價(jià)款被收回,即日起一年內(nèi)暫停該公司及其關(guān)聯(lián)公司參與北京市新的土地出讓交易活動(dòng)資格。sf

今年以來,地王退地現(xiàn)象已經(jīng)不止一例。此前,上海崇明地王也由企業(yè)退回后重新出讓,成交價(jià)格較前一次縮水一半。業(yè)內(nèi)人士表示,市場(chǎng)調(diào)整至今,面粉貴過面包的情況下,中小企業(yè)損失保證金以解決自身財(cái)務(wù)危機(jī)的現(xiàn)象將不在少數(shù)。但是,由于二三線城市市場(chǎng)依然比較活躍,大型開發(fā)商資金還能保證,退地潮蔓延的可能性并不大。sf

北京地王退地sf

2009年12月30日,北京雅居樂經(jīng)過26輪競(jìng)價(jià)以7.1億元競(jìng)得北京朝陽區(qū)百子灣路14號(hào)住宅混合公建用地,成為當(dāng)年“地王”。該地塊規(guī)劃建筑面積為41464平方米,約合樓面地價(jià)17123元/平方米,溢價(jià)率高達(dá)325.25%。sf

按照出讓合同規(guī)定,北京雅居樂繳納土地價(jià)款的日期應(yīng)為2010年5月10日,但北京市國土資源局公告表示,至今未收到地價(jià)款,因此將解除簽訂的出讓合同,收回該宗地的國有建設(shè)用地使用權(quán),并對(duì)北京雅居樂在參與競(jìng)拍時(shí)繳納的1700萬元保證金不予退還。sf

不過,此雅居樂非已經(jīng)上市的雅居樂地產(chǎn)控股有限公司,其全稱為北京雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,隸屬于北京華美地產(chǎn),而華美地產(chǎn)是一家北京本土房地產(chǎn)企業(yè)。sf

對(duì)此,中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰表示,2009年四季度至2010年一季度,是北京房價(jià)和地價(jià)漲得最快的時(shí)期,尤其是領(lǐng)漲全市的通州區(qū),而華美地產(chǎn)是在通州起家,在通州有多個(gè)項(xiàng)目,2009年底進(jìn)入朝陽區(qū)高價(jià)拿地,可能是出于趁勢(shì)進(jìn)軍市區(qū)的考慮。“而現(xiàn)在,通州是全北京房價(jià)跌得最快的地區(qū),華美地產(chǎn)作為本地房企,雖然發(fā)展很快,但跟大的公司比,還是有差距。”sf

“地王、本地房企、調(diào)控,這三個(gè)關(guān)鍵詞連在一起,得出的結(jié)果恐怕就是退地的‘必然’。”某上市房企副總裁說,北京雅居樂拿地后,兩年時(shí)間里土地款遲遲未付,一種可能是遭遇深度調(diào)控后,資金鏈困難,土地款本身就籌措不出,另一種可能是如果支付了高昂的土地款去開發(fā),由于地價(jià)成本高企,市場(chǎng)不好,日后虧的恐怕會(huì)比1700萬元保證金多得多,因此只能損失點(diǎn)保證金算了。sf

“它是在錯(cuò)誤的市場(chǎng)環(huán)境下,以錯(cuò)誤的市場(chǎng)價(jià)格,拿了錯(cuò)誤的地。”該副總裁表示,作為地方企業(yè),北京雅居樂高價(jià)拿地,既存在實(shí)力問題,又存在土地成本問題,“又是地王,企業(yè)實(shí)力又弱,如果實(shí)力弱但成本有優(yōu)勢(shì)的話,還可以找其他實(shí)力強(qiáng)的房企合作開發(fā)。”sf

至于國土部門為什么在合同規(guī)定的付款時(shí)間后兩年,才最終做出收回決定,該副總裁表示,這期間雙方肯定存在協(xié)調(diào),但一直拖到現(xiàn)在,可能是企業(yè)實(shí)在是頂不過去了,毫無可能繼續(xù)履行協(xié)議了。sf

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面粉貴過面包sf

北京之前,上海已經(jīng)發(fā)生過退地現(xiàn)象。sf

2011年2月12日上海保集(集團(tuán))有限公司和上海佳富投資有限公司聯(lián)合以10.02億元競(jìng)得崇明的城橋商品房基地1、2號(hào)地塊,溢價(jià)率達(dá)115%,地塊的最終樓板價(jià)為6451元/平方米,成為當(dāng)時(shí)崇明地王。然而時(shí)隔一年多,受市場(chǎng)及其他因素影響,該地塊最終被競(jìng)得方退地,再次進(jìn)入土拍市場(chǎng),并調(diào)整起拍價(jià)為5.36億元,此次該地塊以底價(jià)成交后,較之上次2011年最終成交價(jià)縮水近一半。sf

如果以兩家企業(yè)當(dāng)時(shí)的拿地價(jià)格,很可能出現(xiàn)他們的成交地價(jià)高于周邊房價(jià)的現(xiàn)象,這就是所謂的“面粉貴過面包”。實(shí)際上,這種現(xiàn)象最近已經(jīng)在國內(nèi)上演,據(jù)《錢江晚報(bào)》報(bào)道,杭州一樓盤項(xiàng)目近期以9980元/平方米的起價(jià)開售,而旁邊的樓盤項(xiàng)目僅樓面地價(jià)便已超過10000元/平方米。sf

某上市房企上海分公司營銷總監(jiān)表示,2009年是全國樓市最好,地價(jià)最高的時(shí)期。2009年高價(jià)拿地的中小房企,現(xiàn)在都是保本甚至略虧才能把房子賣出去,“現(xiàn)在的市場(chǎng)無法支撐當(dāng)年的高地價(jià)。面粉比面包貴了,這種情況下,中小企業(yè)只能壯士斷腕,損失數(shù)額相對(duì)較少的保證金,換得自身的平安。”該總監(jiān)說,在合同規(guī)定的付款時(shí)間2010年5月至現(xiàn)在的這兩年間,開發(fā)企業(yè)和政府之間一定會(huì)有很多溝通協(xié)調(diào),企業(yè)可能寄希望于市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī),可越等下去市場(chǎng)越差,最終做出無法履約的決定。sf

退地潮暫不會(huì)蔓延sf

上海某房企副總裁表示,相對(duì)于7.1億元土地款,北京雅居樂付出的1700萬元的保證金代價(jià)其實(shí)很低,而近幾年來,地方政府為了防止屢屢出現(xiàn)的開發(fā)企業(yè)“退地”行為,相繼提高保證金標(biāo)準(zhǔn),“比如像上海目前參與土地競(jìng)拍的房企,所應(yīng)付的保證金往往要達(dá)到地塊總標(biāo)的的20%~30%,競(jìng)拍成功后,立即簽訂出讓合同,剩余土地款要在1-3個(gè)月內(nèi)付清。這樣企業(yè)的違約成本就變大了。”sf

該副總裁說,今年以來,上海的土地市場(chǎng)成交也很不活躍,雖然沒有出現(xiàn)流拍的情況,但所推土地大多都是底價(jià)成交,溢價(jià)超過50%的很少,甚至有些商辦地塊都是定向競(jìng)拍。由于溢價(jià)較低,政府的推地意愿也不強(qiáng)烈,往往在競(jìng)拍前找到了相關(guān)托底房企后,才會(huì)推地。sf

“調(diào)控以來,大公司都謹(jǐn)慎拿地,何況小公司。”該副總裁說,上海在上一輪調(diào)控的最低谷2008年6月,也曾出現(xiàn)過拍得“地王”的房企不支付土地款,導(dǎo)致最終地塊被收回,保證金被沒收的情況,不過當(dāng)該地塊被再次拿出去競(jìng)拍時(shí),又是原來的那家退地公司競(jìng)得了該地塊,只是價(jià)格較第一次地王價(jià)大大降低。該副總裁說,當(dāng)時(shí)國土部門雖然對(duì)退地房企做出暫停拿地資格一年的規(guī)定,但退地房企是通過新成立的項(xiàng)目公司再次把地塊拿到手的,“雖然此次北京國土部門對(duì)退地企業(yè)做出了暫停該公司及其關(guān)聯(lián)公司一年拍地資格,但實(shí)際上新成立關(guān)聯(lián)公司政府很難察覺。”sf

上述上市房企上海分公司營銷總監(jiān)認(rèn)為,雖然目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨深度調(diào)控,但現(xiàn)在的土地市場(chǎng)還是比2008年時(shí)稍好,“2008年是全國性樓市蕭條,風(fēng)聲鶴唳,大型房企也不敢拿地,政府也不敢推地,連托底的企業(yè)都找不到。”而今年以來一線城市樓市成交量有所回升,二三線城市成交量也較好,一些大型房企業(yè)績還在提高,“目前是調(diào)控的平靜期,沒有新的政策出來,各地的剛需房、改善型房都在正常入市了。”該營銷總監(jiān)說。

 

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