樓市調(diào)控持續(xù)了兩年之后，不少房企因?yàn)橘Y金短缺、銷售艱難，出現(xiàn)了融資、打包出售項(xiàng)目、轉(zhuǎn)讓股權(quán)、被合并等現(xiàn)象，近期終于有房企宣告破產(chǎn)。繼杭州金星、杭州錦繡天地之后，廣東小型房企廣德業(yè)房地產(chǎn)有限公司近日以“資不抵債”為由向法院提出進(jìn)入破產(chǎn)程序申請(qǐng)，引發(fā)了業(yè)內(nèi)外廣泛關(guān)注。對(duì)此，不少業(yè)界人士分析指出，房企破產(chǎn)的主要原因肯定在自身，接下來(lái)將有更多中小房企破產(chǎn)，但不會(huì)成潮，不過(guò)不排除會(huì)出現(xiàn)并購(gòu)潮。
現(xiàn)象解析中小房企破產(chǎn)案增多
4月12日，廣德業(yè)在順德本地媒體發(fā)布公告稱，公司擬向法院申請(qǐng)破產(chǎn)和解，盤活存量資產(chǎn)，清償公司債務(wù)以及為廣大業(yè)主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，請(qǐng)相關(guān)公司或個(gè)人3天內(nèi)到本公司洽談?dòng)嘘P(guān)破產(chǎn)和解事宜。順德法院證實(shí)，廣德業(yè)確實(shí)已經(jīng)以“資不抵債”為由向法院提出申請(qǐng)，進(jìn)入破產(chǎn)程序，法院正對(duì)其提交的材料進(jìn)行審核，尚未正式作出受理或駁回的決定。
據(jù)悉，這是限購(gòu)以來(lái)順德第一家申請(qǐng)破產(chǎn)的地產(chǎn)公司。該公司旗下國(guó)際商業(yè)城建成十幾年，目前業(yè)主還未拿到房產(chǎn)證，此遺留問(wèn)題如何解決存疑。不過(guò)有知情人士透露，該公司破產(chǎn)跟限購(gòu)關(guān)系不大，而主要與其老板身故后留下的復(fù)雜財(cái)產(chǎn)、債務(wù)問(wèn)題有關(guān)。另有知情人士透露，廣德業(yè)陷入法律訴訟由來(lái)已久，僅2011年以來(lái)，就有28單相關(guān)訴訟，涉及金融債務(wù)、借貸、商品房買賣合同、商鋪?zhàn)赓U等多個(gè)方面。
4月初，杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)，成為全國(guó)首例宣布破產(chǎn)的房企。據(jù)網(wǎng)上公開(kāi)資料顯示，金星房產(chǎn)曾5次轉(zhuǎn)讓股權(quán)，欠款4000萬(wàn)元，欠稅2398萬(wàn)元，在今年杭州市地稅局曝光欠稅所有企業(yè)中排名第二。它的母公司為浙江中江控股，而中江控股集團(tuán)也已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。有報(bào)道稱，金星房產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的主要項(xiàng)目——杭州市余杭區(qū)西城時(shí)代家園項(xiàng)目共分3期，前兩期已交付，第3期共790戶，幾乎售罄，其中約300多戶本應(yīng)已交房，但礙于資金問(wèn)題，項(xiàng)目3期自今年初已停工數(shù)月。業(yè)主近日收到余杭區(qū)政府辦公室短信，短信透露區(qū)人民法院已依法受理金星房產(chǎn)公司破產(chǎn)案；西城時(shí)代家園三期后續(xù)各項(xiàng)工程也于4月1日起陸續(xù)開(kāi)工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力爭(zhēng)于7月底前完工；同時(shí)余杭區(qū)政府將依法保障業(yè)主辦理“三證”的權(quán)利。
高負(fù)債使中小房企風(fēng)險(xiǎn)大
對(duì)中小房企破產(chǎn)現(xiàn)象，不少業(yè)內(nèi)人士分析指出，任何行業(yè)都會(huì)有企業(yè)破產(chǎn)的現(xiàn)象出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)自然也不例外；房企破產(chǎn)的主要原因肯定是自身經(jīng)營(yíng)管理不善。
經(jīng)緯行研究中心高級(jí)主任曾英杰強(qiáng)調(diào)，在調(diào)控背景下，市場(chǎng)對(duì)發(fā)展商的資金鏈、應(yīng)對(duì)策略有著更高的要求，很多中小房企難以做到游刃有余。
滿堂紅戰(zhàn)略管理部高級(jí)主任沈銳培認(rèn)為，一些房企破產(chǎn)看似因持續(xù)深入的宏觀調(diào)控所致，但究其根本，源自行業(yè)自身粗放式的發(fā)展模式。近年來(lái)房?jī)r(jià)飆升，大量資金涌入房地產(chǎn)，高負(fù)債、高杠桿率已成為房地產(chǎn)業(yè)的普遍現(xiàn)象，給房企帶來(lái)高回報(bào)的同時(shí)蘊(yùn)藏了巨大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)調(diào)控不斷深入，成交量和房?jī)r(jià)齊齊下降的時(shí)候，房企的資金風(fēng)險(xiǎn)就暴露出來(lái)，部分實(shí)力弱的中小企業(yè)自然會(huì)率先倒下。
新城市董事長(zhǎng)曹志偉表示，行業(yè)在經(jīng)濟(jì)低潮中，并購(gòu)、破產(chǎn)現(xiàn)象肯定會(huì)增多，一個(gè)房企破產(chǎn)不僅會(huì)導(dǎo)致旗下的樓盤爛尾，對(duì)房產(chǎn)下游企業(yè)的負(fù)面影響也非常明顯，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)有64個(gè)之多，直接影響的有10多個(gè)行業(yè)，比如施工公司、材料公司、廣告設(shè)計(jì)公司等等。在廣州其實(shí)也有面臨破產(chǎn)的小房企，只是暫時(shí)尚未公布出來(lái)。
后市預(yù)測(cè)破產(chǎn)不會(huì)成潮并購(gòu)潮或涌現(xiàn)
據(jù)了解，本輪樓市調(diào)控經(jīng)歷了2年多，大企業(yè)可以通過(guò)融資等方式解決燃眉之急；一些中小房企由于融資渠道窄、銷售業(yè)績(jī)差，紛紛看衰后市，不得以將項(xiàng)目廉價(jià)出售或進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓等等，近日終于有房企支撐不住不得已宣布破產(chǎn)。房企破產(chǎn)的多米諾骨牌效應(yīng)會(huì)不會(huì)就此開(kāi)始？不少行業(yè)專家表示，未來(lái)會(huì)有越來(lái)越多的中小房企頂不住政策帶來(lái)的影響，破產(chǎn)企業(yè)會(huì)增加，但數(shù)量不會(huì)太多。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)專家鄧浩志明確表示，房企倒閉的多米諾骨牌效應(yīng)不會(huì)就此開(kāi)始，其實(shí)已經(jīng)有不少小房企頂不住了，將企業(yè)連項(xiàng)目賣給更有實(shí)力的大企業(yè)，因此所以未來(lái)房企破產(chǎn)不會(huì)成潮，但不排除會(huì)出現(xiàn)并購(gòu)潮。
經(jīng)緯研究中心主任曾英杰分析，房企破產(chǎn)可能會(huì)使正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目停工，造成更多項(xiàng)目爛尾，推遲收樓時(shí)間，如此一來(lái)需要自住的買家無(wú)法入住，卻還需每月向銀行交按揭款，投資型買家則是資金被“套”；不過(guò)一些中小企早年買下的地塊位置不錯(cuò)，有不少位于市中心，這樣有實(shí)力的大房企可能會(huì)重新購(gòu)買進(jìn)行開(kāi)發(fā)。鄧浩志表示，總的來(lái)說(shuō)行業(yè)的市場(chǎng)份額比例會(huì)有所調(diào)整，萬(wàn)科，恒大等大房企會(huì)繼續(xù)成長(zhǎng)。“行業(yè)會(huì)重新洗牌，部分大型房企應(yīng)該會(huì)趁機(jī)重布棋局，對(duì)市場(chǎng)格局重新進(jìn)行劃分，并且做出新的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，從而形成獨(dú)步天下的格局。”有行業(yè)人士這樣表示。
中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)則對(duì)媒體表示，任何行業(yè)經(jīng)營(yíng)都會(huì)出現(xiàn)業(yè)績(jī)的不同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)倒閉并不奇怪。一個(gè)成熟的行業(yè)不可能只進(jìn)不出，那樣的話反而說(shuō)明行業(yè)的不成熟。當(dāng)然目前的樓市調(diào)控會(huì)加速一些實(shí)力不強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)倒閉。杭州金星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司破產(chǎn)目前來(lái)看屬于個(gè)案，不能將其影響拔高，當(dāng)然，調(diào)控繼續(xù)進(jìn)行，還會(huì)有開(kāi)發(fā)商倒下來(lái)，中小開(kāi)發(fā)商的出路就是穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，不能過(guò)快擴(kuò)張，遇到資金鏈緊張時(shí)可以考慮出讓股權(quán)或者合理降價(jià)等手段，活下來(lái)是第一位的。
專家觀點(diǎn)適度破產(chǎn)并購(gòu)有助房企發(fā)展
廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文分析，全國(guó)有3萬(wàn)多家房企，市場(chǎng)泡沫又很嚴(yán)重，調(diào)控持續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間，才倒了幾家企業(yè)，其實(shí)很正常；適度的破產(chǎn)并購(gòu)有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的發(fā)展，畢竟房地產(chǎn)不能成為一個(gè)只賺錢不破產(chǎn)的行業(yè)。
趙卓文指出，以下三類企業(yè)特別容易在這一輪調(diào)控中倒下。其一，其它行業(yè)有新進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的公司和項(xiàng)目，他們高成本進(jìn)入，不熟悉房地產(chǎn)運(yùn)作，缺開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，缺團(tuán)隊(duì)和管理人才，缺公共關(guān)系，如果再缺資金，當(dāng)然離倒閉就不遠(yuǎn)了；第二，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)前景弱勢(shì)、投資性需求支撐的項(xiàng)目，例如，缺乏剛性需求的不成熟區(qū)域的居住類項(xiàng)目、度假類休閑項(xiàng)目和脫離市場(chǎng)需求的超大型商業(yè)項(xiàng)目；第三，“負(fù)債高，本小項(xiàng)目大”的小型公司，“四兩拔千斤”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。做超過(guò)自己能力項(xiàng)目的企業(yè)，往往在市場(chǎng)環(huán)境惡化的背景下，率先死去。值得一提的是，在本輪調(diào)控中，大型房地產(chǎn)商，特別是上市房企，短期內(nèi)暫時(shí)不會(huì)有“停擺”的風(fēng)險(xiǎn)，主要因?yàn)?，?dāng)前中國(guó)城市的地價(jià)還有一定的支撐力。開(kāi)發(fā)商囤積的大量土地資源、在建工程還是“物有所值”。
方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志則分析認(rèn)為，目前陷入困境的房企一般有兩類，一類是跨行投資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的企業(yè)，由于經(jīng)驗(yàn)不足容易導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)陷入困境。第二類是產(chǎn)品過(guò)度集中在一些重點(diǎn)調(diào)控品種或調(diào)控區(qū)域的房地產(chǎn)企業(yè)，比方說(shuō)開(kāi)發(fā)豪宅為主的企業(yè)，受到國(guó)家重點(diǎn)打擊高端物業(yè)影響；比方說(shuō)項(xiàng)目集中在一線城市，而這些城市基本都實(shí)行了限購(gòu)。
