多款保障房信托遭搶購(gòu) 收益超10%背后藏貓膩

  • 來(lái)源: 搜房網(wǎng)
  • 2012-05-09 08:26:36
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[提要]高收益房地產(chǎn)信托不缺少投資者,而如果保障房信托也是高收益,可能更為火爆。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在房地產(chǎn)信托第一波兌付高峰過(guò)去之后,其發(fā)行再次進(jìn)入了密集期。

高收益房地產(chǎn)信托不缺少投資者,而如果保障房信托也是高收益,可能更為火爆。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在房地產(chǎn)信托第一波兌付高峰過(guò)去之后,其發(fā)行再次進(jìn)入了密集期。

同時(shí),保障房信托收益瘋漲,多款產(chǎn)品發(fā)行當(dāng)天就搶購(gòu)一空。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,在房地產(chǎn)信托中,保障房信托的風(fēng)險(xiǎn)較低。同等收益下,保障房信托更容易打動(dòng)投資者。

當(dāng)然,“保障房”目前并不意味著安全性高。“一般情況下,保障房項(xiàng)目中也會(huì)嵌套一些商品房項(xiàng)目。”某業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

保障房信托熱賣

隨著房地產(chǎn)信托的回暖,第一波兌付高峰的平穩(wěn)度過(guò),高收益保障房信托受到了市場(chǎng)追捧。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,中投信托等多家信托公司的多款產(chǎn)品,發(fā)行當(dāng)天就遭遇了哄搶。

“中投上虞保障房項(xiàng)目早已經(jīng)售罄了,你想買(mǎi)房地產(chǎn)信托最好是提前與公司預(yù)約。”一位中投信托的客戶經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,高收益的信托產(chǎn)品都特別好賣,而保障房信托近期的預(yù)期收益率大漲,直追商品房信托收益,市場(chǎng)上的反應(yīng)也非常不錯(cuò)。

該客戶經(jīng)理還告訴記者,從目前房地產(chǎn)信托銷售市場(chǎng)來(lái)看,優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品當(dāng)天就能賣完。“只要是收益高,銷售是不用愁的。”

由于近期房地產(chǎn)信托銷售的回暖,優(yōu)質(zhì)信托的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻也有抬高趨勢(shì)。據(jù)記者了解,中航信托剛剛推出的“天啟億利金威集寧保障房建設(shè)集合資金信托計(jì)劃”尚在預(yù)約期,但是已出現(xiàn)不能保證買(mǎi)到的情況。

“現(xiàn)在這款產(chǎn)品是可以預(yù)約的,但是我們現(xiàn)在不能保證您能夠買(mǎi)到。”中航信托的客戶經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,該信托計(jì)劃是一個(gè)較好的項(xiàng)目,公司將投資門(mén)檻分為了100萬(wàn)元和300萬(wàn)元兩個(gè)檔次。

該客戶經(jīng)理表示,100萬(wàn)投資資金的席位比較少,資金量小就很可能買(mǎi)不到。

近來(lái)房地產(chǎn)信托遭遇哄搶情況比較常見(jiàn)。4月底至今,一直沉寂的房地產(chǎn)信托悄然活躍起來(lái)。北京、上海、杭州多地多次出現(xiàn)房地產(chǎn)信托被哄搶的情況,甚至個(gè)別產(chǎn)品幾分鐘內(nèi)就能售罄。

“保障房信托最近收益率詭異地大漲,是熱賣的一個(gè)主要原因。”北京一家信托公司人士向記者表示。他還稱,如今保障房項(xiàng)目收益最高能超過(guò)13%,這已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)相當(dāng)高的水平。

該人士還表示,如果僅從保障房項(xiàng)目看,收益率僅在3%~5%左右,即使是其中收益最高的兩限房,收益率也很難超過(guò)8%。所以,在如此低的利潤(rùn)下,此前保障房信托的收益也被限制了,產(chǎn)品得不到市場(chǎng)的認(rèn)可。

然而,今年保障房信托的發(fā)展勢(shì)頭令人意外。“目前來(lái)看,大多保障房信托的收益率已經(jīng)超過(guò)10%,并且發(fā)行頻率越來(lái)越快。”

數(shù)據(jù)顯示,今年第一季度披露的保障住房類集合資金信托產(chǎn)品共21只,發(fā)行總規(guī)模38.56億元,平均發(fā)行規(guī)模1.93億元;而其保障住房類信托產(chǎn)品目前市場(chǎng)平均收益率9.23%,平均期限為22個(gè)月。

保障房項(xiàng)目中嵌套商品房

表面上,保障房信托的低利潤(rùn)并不能支撐較高的信托融資成本。但是,這其中存在一個(gè)公開(kāi)的秘密——保障房項(xiàng)目中嵌套商品房。

“每一個(gè)保障房項(xiàng)目中,都會(huì)有一些商品房的影子,但在信托簡(jiǎn)介資料中不會(huì)披露。此外,信托公司其實(shí)對(duì)資金的監(jiān)控能力有限,很難保證資金能夠?qū)S谩?rdquo;上述北京一家信托公司人士表示。

中航信托剛剛推出了“天啟億利金威集寧保障房建設(shè)集合資金信托計(jì)劃”,該信托計(jì)劃將募資10億元,用于向金威地產(chǎn)增資擴(kuò)股,增資款專項(xiàng)用于烏蘭察布市集寧區(qū)“百旺家苑“保障房項(xiàng)目(宗地一至宗地八)建設(shè)。抵押為金威地產(chǎn)、烏蘭察布市億利金威城市建設(shè)投資開(kāi)發(fā)有限公司持有的1678畝國(guó)有土地使用權(quán)及在建工程,抵押率50%。

同時(shí)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn),去年10月,華宸信托發(fā)行了一款“華宸·金誠(chéng)(1105)號(hào)—烏蘭察布市保障房特定資產(chǎn)收益權(quán)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃”,該信托計(jì)劃資金用于購(gòu)買(mǎi)鄂爾多斯市金威房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司持有的烏蘭察布市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目“億利城·百旺家苑小區(qū)”總價(jià)值12.76億元的房產(chǎn)特定資產(chǎn)收益權(quán),擬募資7.3億元。該計(jì)劃中卻披露了項(xiàng)目中部分商品房的資料。

該信托計(jì)劃介紹,“億利城·百旺家苑小區(qū)”是政府補(bǔ)貼的保障性住房項(xiàng)目,2010年至2012年,烏蘭察布市將改造城市棚戶區(qū)總規(guī)模為95800戶、558.39萬(wàn)平方米。“億利城·百旺家苑小區(qū)”項(xiàng)目總計(jì)住宅面積約89.64萬(wàn)平方米。符合條件的認(rèn)購(gòu)人群將享受政府補(bǔ)貼,項(xiàng)目在政府補(bǔ)貼和相關(guān)稅費(fèi)減免前提下,銷售價(jià)格初步定于3150元/平米。除此外,“億利城·百旺家苑小區(qū)”還有商業(yè)建筑面積101620平方米,此部分商業(yè)由金威房地產(chǎn)公司自行銷售,初步定價(jià)6000元/平方米。

記者采訪中航信托人士時(shí)了解到,該信托計(jì)劃的確是一個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,信托公司也派人專程赴當(dāng)?shù)剡M(jìn)行過(guò)考察。對(duì)于資金是否能全部投入到保障房項(xiàng)目中去,該公司人士表示“肯定會(huì)對(duì)資金有監(jiān)控的”。

然而,北京一位分析人士表示,相對(duì)于資金用途而言,信托公司更在意抵押品。其實(shí),部分信托公司對(duì)資金的監(jiān)控能力很弱,甚至比不上銀行。

“很多保障房信托都是如此,保障房項(xiàng)目背后存在商品房項(xiàng)目的影子。但是,現(xiàn)在監(jiān)管層并不禁止這種做法,而信托公司逐漸將之作為了一種促銷的手段。”上述分析人士表示,這在行業(yè)內(nèi)已經(jīng)是很正常的事情了,否則保障房信托的利潤(rùn)也不可能會(huì)那么高。

事實(shí)上,房地產(chǎn)信托打著保障房“旗號(hào)”促銷僅是其中一種。由于此前對(duì)房地產(chǎn)信托的控制,房地產(chǎn)公司還曾以高收益“基礎(chǔ)建設(shè)”項(xiàng)目、“裝修資金”項(xiàng)目、“建筑公司股權(quán)”等多種形式來(lái)融資。

 

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