中國房地產(chǎn)企業(yè)今年的流動性，遭兩大國際評級機(jī)構(gòu)穆迪和標(biāo)普的一致唱空。sf
5月24日，穆迪投資者服務(wù)公司發(fā)布報(bào)告稱，受高水平短期債務(wù)及現(xiàn)金余額偏低影響，許多中國房地產(chǎn)開發(fā)商的流動性狀況自2011年12月開始出現(xiàn)惡化。sf
穆迪稱，該公司予以評級的29家中國房地產(chǎn)公司的流動性狀況都在惡化，該公司最新進(jìn)行的壓力測試顯示，其中11家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況疲軟，而2011年12月遇到這類問題的公司只有4家。sf
標(biāo)準(zhǔn)普爾評級服務(wù)公司對中國房企流動性的判斷同樣悲觀。該機(jī)構(gòu)在24日發(fā)布的一則報(bào)告中寫道，2012年中國的房地產(chǎn)開發(fā)商將有巨額債務(wù)到期，而且流動性狀況趨于惡化。sf
“再融資風(fēng)險”加劇sf
兩大國際評級機(jī)構(gòu)都有充足的悲觀理由。sf
穆迪稱，其予以評級的29家中國房地產(chǎn)開發(fā)商，今年年底前到期的短期債務(wù)總額為人民幣1590億元，較其于2011年12月進(jìn)行壓力測試時增加23%。其中國內(nèi)債務(wù)總額人民幣1280億元，海外債務(wù)總額人民幣310億元。sf
人民日報(bào)近日援引的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近140家上市房企一季度負(fù)債近1.5萬億元，比去年年底負(fù)債總額增加了3%左右。sf
穆迪宣布維持對中國房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面評級展望，其預(yù)計(jì)未來12個月中國房地產(chǎn)業(yè)的基本面還將持續(xù)減弱。sf
該機(jī)構(gòu)稱，這一局面將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流及流動資金造成進(jìn)一步壓力。與此同時，國內(nèi)及海外市場面向房地產(chǎn)行業(yè)的信貸繼續(xù)從緊。穆迪認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)的流動性狀況在短期內(nèi)不大可能會有改觀。sf
“今年將會是考驗(yàn)逾8萬家中國開發(fā)商生存能力的一年。”標(biāo)普同樣擔(dān)憂中國房企的流動性。sf
標(biāo)普評級的30家內(nèi)地開發(fā)商中，截至去年底時，于一年內(nèi)到期的債務(wù)按年增加57%，至1560億元；同時現(xiàn)金卻減少12%，至1760億元。sf
標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師李國宜稱，房地產(chǎn)開發(fā)商的借款成本總體呈上升趨勢，同時融資渠道在收窄，進(jìn)而對盈利能力和現(xiàn)金流造成損害。他說，那些評級較高并能夠從海外獲得貸款的開發(fā)商，還面臨利率上升和海外貸款期縮短的情況。sf
李國宜表示，在該機(jī)構(gòu)授予評級的30家中國房地產(chǎn)開發(fā)商中，今年到期債務(wù)占未償債務(wù)總額的31%左右，比例不算太高。不過，今年到期債務(wù)中有大約42%是離岸債券、離岸銀行貸款和離岸信托貸款，部分開發(fā)商在這些債務(wù)再融資方面面臨困難。sf
中國信托業(yè)協(xié)會近日發(fā)布的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，全國房地產(chǎn)信托余額為6865.7億元，相比去年同期，信托余額增加了2000億元。sf
標(biāo)普：限購令不會松動sf
發(fā)力銷售似已難以避免。sf
一國企開發(fā)商稱，該公司旗下一個單價3萬元左右的樓盤賣得很好，在外地的住宅項(xiàng)目賣得也不錯，最近現(xiàn)金流超過20億元，負(fù)債率60%左右。該公司正在保持剛需樓盤的推盤速度。sf
而某在港上市房企銷售高管則顯得很著急，該公司在上海共有3個項(xiàng)目，在售的有兩個，一個剛需樓盤和一個豪宅項(xiàng)目，賣得很一般，沒有太大起色。sf
“銷售不佳和我們的推盤節(jié)奏有關(guān)，但現(xiàn)在即使加大力度也沒太大成果。因?yàn)槲覀兌际?010年以后拿的地，剛需樓盤現(xiàn)在的單價已是底部了，沒什么利潤，再降價就要虧本了。上海近3年的別墅成交量是持平的，豪宅項(xiàng)目想回籠資金沒那么快。”上述在港上市房企高管說。sf
上述開發(fā)商反復(fù)強(qiáng)調(diào)，高拿地成本限制了降價空間，“我們降價了，但稅收沒減，總不能虧本。很著急，但也沒辦法。”sf
另一位港資開發(fā)商稱，香港開發(fā)商都還是比較謹(jǐn)慎的，所以負(fù)債率都在50%。該公司旗下中檔樓盤賣得很好，高端樓盤則賣不動?，F(xiàn)在的資金來源是注冊資本金，現(xiàn)金流還有不到10億元。今年到現(xiàn)在賣了100多億元，比預(yù)期中的稍微差一點(diǎn)。下半年將加大普通住宅推盤力度，該公司在閔行區(qū)一個剛需盤即將開盤，單價不到2萬元。sf
標(biāo)普認(rèn)為，今年余下時間開發(fā)商的銷售前景仍然疲弱。sf
標(biāo)普斷言，中國政府不大可能改變對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。不過，標(biāo)普相信，中央或會繼續(xù)微調(diào)政策，但預(yù)期限購令在中國大部分城市今年仍會繼續(xù)。sf
標(biāo)普說，中國樓市看來不大可能出現(xiàn)2009年的新一輪反彈，即使政府態(tài)度有所放松，市場也只會有溫和復(fù)蘇。銀行和房地產(chǎn)買家愈來愈有選擇性，那些特別需要資金的開發(fā)商，它們的銷售和再融資能力可能是最弱的一批；但對實(shí)力較強(qiáng)的大型開發(fā)商來說，假如市場氣氛好轉(zhuǎn)，它們將會最受惠。市場兩極化將愈來愈明顯。
