[提要]近日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》。《解釋》第二條規(guī)定，當事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任。
近日，最高人民法院發(fā)布了《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)。《解釋》第二條規(guī)定，當事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任，或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。業(yè)內(nèi)專家認為，《解釋》的出臺有利于維護購房者、開發(fā)商雙方的權(quán)益，同時也有利于促使開發(fā)商根據(jù)現(xiàn)有市場的實際情況進行定價。sf
賠付不超總房款的20%sf
《解釋》第二條規(guī)定，當事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任，或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。sf
這意味著，一旦開發(fā)商或購房者拒不依約簽署正式買賣合同，另一方可就房價漲跌提出相應(yīng)索賠，賠償就不止以往定金賠償這么簡單了。sf
“新出臺的《解釋》實際就是《合同法》第44條具體化。”重慶西南政法大學(xué)教授劉云生表示，簽訂正式商品房買賣合同之前，開發(fā)商一般均要求購房者簽訂認購書，并以此鎖定購房者及決定銷售策略。sf
不過，僅是定金賠償制約力度完全不夠，過去房價的暴跌暴漲都導(dǎo)致了違約事件頻發(fā)。《解釋》的實施，將為守約一方追究因此造成的包括房價漲跌所帶來的損失提供了法律依據(jù)。sf
劉云生說，要求賠付的金額不能超過總購房款的20%。同時，定金也仍然需要賠付。如果是開發(fā)商違約，就是雙倍返還定金，如果是購房者違約，交出去的定金就相當于打了水漂。sf
“捂盤惜售”成打不響的算盤sf
重慶鋼運集團總經(jīng)理王永明告訴記者，開發(fā)商不能依約簽署正式買賣合同無外乎兩個原因，一是項目抵押給了銀行，但是銀行沒有解押，開發(fā)商還不能與購房者簽訂買賣合同；另一個就是房價暴漲，開發(fā)商不想履行合同。sf
“以前房價漲得多，開發(fā)商寧愿賠定金，加價賣出去還是有賺。”在同心工業(yè)園儀表廠工作的劉文劍說。sf
比如一套房子70萬元，定金交5萬元，雙倍返還定金開發(fā)商也只賠償5萬元。而因為房價上漲，購房者此時在同一地段想買同類型房子可能要100萬元，或者開發(fā)商“截留”的這套房子賣到了100萬元，購房者的損失肯定就不止5萬元。sf
“如果在此期間，房價漲了，購房者就可以根據(jù)漲跌價，依法向開發(fā)商索要額外的索賠。”劉文劍說，現(xiàn)在《解釋》出臺，開發(fā)商這種小算盤再也打不響了。sf
《解釋》出臺是雙贏sf
對于違約，開發(fā)商也顯得很委屈，“購房者不依約簽署正式購房合同的，也有很多。”sf
重慶龍力地產(chǎn)營銷主管陳燦說，購房者也常常因為資金不到位、有其它意向樓盤、房價下跌等三個原因?qū)е虏宦男泻贤?font color="#ffffff">sf
對于《解釋》的出臺，開發(fā)商也都表示，這對開發(fā)商也有好處。sf
“以前購房者不履行合同我們會按照之前的約定不退定。”金魯能地產(chǎn)重慶公司營銷部經(jīng)理陳勇說，現(xiàn)在《解釋》出來，開發(fā)商除了不退定金外，如果房價跌了，同樣也可以依法向購房者索要額外的索賠。sf
定價更為慎重sf
房價或繼續(xù)向下走sf
王永明說，《解釋》出來后，有利于規(guī)范交易秩序，“我明天開會時要提議把《解釋》相關(guān)條例加入合同文本，說明清楚。”sf
《解釋》出臺后，增加了一些賠付，會使開發(fā)商接下來定價更為慎重。sf
劉云生表示，“在現(xiàn)有宏觀調(diào)控政策持續(xù)作用下，消費者觀望心態(tài)還是較重，這樣‘一擠一壓’，房價上不去，樓市空置率高，這會影響開發(fā)商定價繼續(xù)向下走。”sf
●房屋買賣違約，僅賠償定金不夠，過去房價暴跌暴漲都導(dǎo)致了違約事件頻發(fā)?！督忉尅穼槭丶s一方追究因此造成的房價漲跌損失提供法律依據(jù)。s
