[提要]繼榮安地產(chǎn)（000517，SZ）6月22日公告稱退掉2009年寧波地王地塊——鄞州新城區(qū)廟堰-4號地塊后，昨日（6月28日），銀億股份（000981，SZ）也以友好方式“退地”。
自央行降息后，關(guān)于房價上漲的市場預(yù)期不斷強化，樓市回暖的速度超出市場預(yù)期。與此同時，北京門頭溝一地塊溢價近五成成交、萬柳地塊“地王相”的顯現(xiàn)，引發(fā)了市場對于“土地市場回暖”的熱議。
然而，也有相反的情形發(fā)生。繼榮安地產(chǎn)（000517，SZ）6月22日公告稱退掉2009年寧波地王地塊——鄞州新城區(qū)廟堰-4號地塊后，昨日（6月28日），銀億股份（000981，SZ）也以友好方式“退地”。
銀億股份公告稱，公司孫公司舟山銀億房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱舟山銀億房產(chǎn)）將停止開發(fā)魯家峙島東南涂A地塊，該地塊因規(guī)劃調(diào)整無法按原出讓條件進行開發(fā)，經(jīng)過協(xié)商，近日簽署了《解除出讓合同協(xié)議書》，舟山市國土資源局將返還其已支付的出讓金1.165億元。
記者注意到，盡管上述“退地”開發(fā)商處于不同區(qū)域，但它們都選擇了以友好協(xié)商的方式解除合同。
在調(diào)控政策出臺前夕的2009年至2010年，榮安地產(chǎn)和銀億股份均在土地市場上積極出手，后者更是在2010年1月29日一口氣拿下了5宗地。
“在2009年下半年至2011年上半年拿地的開發(fā)商要承受較大壓力，尤其是2009年10月前后，土地儲備比較多的開發(fā)商，經(jīng)營風(fēng)險比較大。”浙江省社科院房地產(chǎn)研究員王永太表示。
榮安地產(chǎn)“退地”爭議：當(dāng)時出讓的是不是凈地？
2009年，剛剛經(jīng)歷重組的榮安地產(chǎn)，經(jīng)過131輪競價，力壓萬科、雅戈爾置業(yè)，以230700.6萬元的總價，一舉奪得寧波當(dāng)年的總價地王——寧波市鄞州新城區(qū)廟堰-4號地。
誰也沒想到，兩年半后，榮安地產(chǎn)就與寧波市國土局解除了這宗地的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
“從2011年開始，榮安地產(chǎn)就多次以口頭與書面律師函的方式，要求解除土地合同。”寧波市國土資源局鄞州分局副局長鄭琦6月27日對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，后者選擇退地與村民多次阻擾、影響進場施工有關(guān)。
“廟堰和吳陸周兩個村認為，土地征用補償?shù)?，因此進場阻止開發(fā)商施工。”鄭琦解釋說，這些要求都是“超過國家政策”的。
據(jù)悉，按照當(dāng)?shù)氐耐恋卣饔醚a償標(biāo)準，當(dāng)時土地補償款是9萬多元/畝，在二級市場，榮安地產(chǎn)拿地時飆升至1560萬元/畝，增加了100多倍。
昨日，廟堰村村支書仲國新對媒體表示，農(nóng)民阻撓開工并不是心理不平衡，而是政府部門賣給開發(fā)商的不是凈地，當(dāng)時這塊地上還有農(nóng)作物，政府部門并沒有進行賠償。開發(fā)商開工要把作物推掉，這才發(fā)生了沖突。
“前期調(diào)研時，沒有出現(xiàn)問題，但遲遲交不出土地，等了一年。”榮安地產(chǎn)董秘胡約翰向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，榮安地產(chǎn)拿到土地后，2010年3月16日，公司與子公司寧波康園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱寧波康園）出資設(shè)立了寧波康信置業(yè)有限公司。
據(jù)介紹，上述地塊原來是村集體土地，2009年農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，凈地出讓。按照合同約定，應(yīng)于2010年3月31日交地，2010年9月31日動工，因為村民阻擾，雙方又簽了補充協(xié)議，后約定2011年12月底動工。
對于最后的賠償方式，胡約翰表示，“這是一個相互協(xié)商的過程。”鄭琦表示，榮安地產(chǎn)損失按照違約過錯解決，若按照原簽訂合同要求，要支付2倍違約金，還要支付另外一筆補償款，款項按每天土地總款的千分之一計算。最后，雙方協(xié)商不按合同約定條款進行補償，并征求了法院的司法意見，賠付標(biāo)準確定為貸款利率的2倍。
6月27日，記者在現(xiàn)場看到，已經(jīng)平整的土地上雜草叢生，還搭建著幾間殘破的房子，由此可見平整的時間較長。與此蒼涼相對照的是，對面就是一個知名開發(fā)商開發(fā)的高檔小區(qū)。
銀億股份“退地”迷局：為何規(guī)劃調(diào)整兩年后才退？
寧波“地王”退地之后，浙江又有一宗土地黯然退出。
昨日，銀億股份發(fā)布公告稱，孫公司舟山銀億房產(chǎn)將停止開發(fā)魯家峙島東南涂A地塊，該地塊因規(guī)劃調(diào)整無法按原出讓條件進行開發(fā)，雙方同意解除上述合同。合同解除后，舟山市國土資源局按原價收回東南涂A地塊土地使用權(quán)，并返還舟山銀億已支付的出讓金1.165億元，上述地塊于2010年1月29日以4.146億元的價格被競得。
至于解除合同的依據(jù)，銀億股份稱，舟山市人民政府于2010年12月1日下發(fā)了《關(guān)于同意普陀區(qū)魯家峙島控制性詳細規(guī)劃的批復(fù)》（舟政函號），調(diào)整后的《舟山市普陀區(qū)魯家峙島控制性詳細規(guī)劃》明確了魯家峙島必須建設(shè)第二通道，即魯家峙島東南涂至半升洞大橋，大橋規(guī)劃線路橫穿東南涂A地塊，導(dǎo)致該地塊無法按原出讓條件進行開發(fā)。
這個依據(jù)也產(chǎn)生了兩個疑問。首先，控制性詳細規(guī)劃一般具有前瞻性，如上述控制性詳細規(guī)劃批復(fù)是在2010年12月1日，在其之前魯家峙島東南涂A地塊就應(yīng)在作前期調(diào)研、規(guī)劃和報批等，為何這塊地仍進行了拍賣？其次，2010年12月1日這塊地的規(guī)劃環(huán)境已發(fā)生變化，為何直到今年才來解除用地使用權(quán)出讓合同？
對此，舟山市國土資源局普陀分局相關(guān)負責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時解釋稱，該宗土地進入拍賣市場時，規(guī)劃未發(fā)生變化，至于近兩年時間來才解除合同，是因為“有個過程，雙方一直在協(xié)商”。
值得一提的是，對于銀億房產(chǎn)而言，經(jīng)過土地競拍并支付相應(yīng)土地款兩年后，得到的只是此前所支付的土地出讓金1億多元。
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剛泰控股轉(zhuǎn)行房企頻現(xiàn)“斷臂求生”
與調(diào)控前積極出手不同，當(dāng)前部分企業(yè)不約而同地選擇脫離房地產(chǎn)行業(yè)。
2009年至2010年，樓市政策相對寬松，不少開發(fā)商頻頻拿地。“當(dāng)時是鼓勵性的，只要拿地，不愁錢，銀行會主動找上門來。”寧波當(dāng)?shù)匾晃婚_發(fā)商表示，到了2010年2月，政策開始對房地產(chǎn)市場“有保有壓”。隨后，更嚴厲的調(diào)控政策出臺了。
2009年，除鄞州新城區(qū)廟堰-4號地塊外，2009年8月3日寧波康園（榮安地產(chǎn)子公司）以4.995億元的價格競得寧波市鄞州區(qū)潘火片區(qū)世紀新村西側(cè)地塊的國有土地使用權(quán)。到了2010年，榮安地產(chǎn)又拿了3宗土地。
對于銀億股份而言，在2010年1月29日一口氣拿下了5宗土地，目前將要解除合同的是其中最大一塊，“大概有900多畝”，舟山市普陀區(qū)國土部門有關(guān)負責(zé)人說。
值得注意的是，這些土地所在的區(qū)域都是開發(fā)商的經(jīng)營重鎮(zhèn)。銀億股份年報顯示，截至2011年12月31日，該合作項目已完成魯家峙島宗9地塊，面積為1337.11畝，出讓金合計約25億元。
眼下，雖然樓市有暖風(fēng)吹來，但開放商的日子似乎過得仍不舒服。公開資料顯示，已有27家房地產(chǎn)公司預(yù)告了上半年業(yè)績，其中有18家預(yù)計將出現(xiàn)凈利潤下滑甚至虧損的情況，占比高達66.67%。銀億股份一季報顯示，公司一季度凈利潤同比下降67.95%，并預(yù)計上半年凈利同比下降69.13%。
事實上，不少中小房企正在考慮退出房地產(chǎn)行業(yè)或者選擇第二職業(yè)。
因籌劃重大資產(chǎn)重組事項而停牌一年之余的剛泰控股（600687，SH），昨日終于出爐重組預(yù)案，公司將通過重組剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)而轉(zhuǎn)型至礦產(chǎn)開發(fā)。受此消息影響，公司股票開盤即直封漲停，報收于14.15元。
從剛泰控股2011年年報不難發(fā)現(xiàn)，受政策調(diào)控影響，公司正加大力度徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)，已于2011年8月23日將公司類型由房地產(chǎn)類變更為綜合類。此外，去年公司實現(xiàn)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入，也只占全部業(yè)務(wù)收入的27.71%，表明公司正逐步轉(zhuǎn)型。
2009年5月完成重組，轉(zhuǎn)型為專業(yè)房地產(chǎn)公司的榮安地產(chǎn)，在今年4月的公告中披露，擬在寧波成立一家全資子公司，公司名稱暫定為“寧波榮安新材料投資有限公司”。注冊資本為2000萬元，公司以自有資金出資，占注冊資本的100%。
“專注房地產(chǎn)已經(jīng)不行了，必須進行戰(zhàn)略調(diào)整。”榮安地產(chǎn)董事長王永方對記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)過去的增長模式不可持續(xù)，應(yīng)進行轉(zhuǎn)型。
