易憲容:當前并無支持房價上漲的市場條件

  • 來源: 上海證券報
  • 2012-06-30 08:29:06
  • 人氣 769

當前一些地方房價上漲,很大程度上是地方政府某些政策誤導影響了市場預期的結(jié)果。所以,現(xiàn)在最要緊的是管理層趕緊給市場一個房價下行趨勢不變的穩(wěn)定預期。只要差別化住房信貸政策不改,按揭貸款條件就不會變。而沒有銀行的金融杠桿,房價想快速飆升是不可能的?! ?strong>

  易憲容

  國內(nèi)不少城市又出現(xiàn)了樓價快速上漲的現(xiàn)象。對此,政府及市場都在擔心,兩年來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會不會戛然而止?或當前樓市是不是因為在調(diào)控中產(chǎn)生的供求關系變化而造成了價格上漲?

  只要觀察一下近十年來國內(nèi)樓市的演變,就一目了然:國內(nèi)樓價之所以能夠快速上漲,房地產(chǎn)市場之所以能有近十年的飛速繁榮,最根本原因在于政府實行的過度優(yōu)惠的住房信貸政策及過度優(yōu)惠的稅收政策。而貨幣條件是國內(nèi)樓價變化或波動最為重要的原因。

  近十年來國內(nèi)樓價之所以能快速飆升,很大程度上是信貸大規(guī)模擴張的結(jié)果。比如說,從1998年至2002年,銀行信貸增加量是6.7萬億元,但2003年至2007年,銀行信貸增加量達到14.7萬億元,是前五年的2.2倍。而2008年至2011年,銀行信貸增加了28.8萬億,四年的信貸是1998年至2002年那五年的4.3倍。如果以年均計算,這四年是1998年度年均的近7倍多。當大量銀行信貸來追逐同樣多的住房時,房價的快速上漲就是必然的了。

  可以看到,2008年居民從銀行獲得貸款約6000億元左右,但到2009年至2011年已分別增長到24600億元、29000億元、25000億元。分別是2008年的4至5倍。再清楚不過,這幾年國內(nèi)樓價的快速飆升,是居民利用銀行金融杠桿蜂擁進入住房市場的結(jié)果。

  就此而言,本文開首的疑問便可轉(zhuǎn)換為這樣的問題:當前市場大量渲染的國內(nèi)住房市場又開始出現(xiàn)“量升價漲”的局面,是不是因為貨幣市場條件發(fā)生根本性變化了?在筆者看來,當前各地不少經(jīng)濟政策確有重新刺激住房市場價格上漲之嫌,但國內(nèi)住房市場的貨幣市場條件并沒有發(fā)生多少變化。它根本上就沒有或不支持住房市場價格的快速上漲。

  首先,盡管當前住房銷售有所增加,在一定意義上與政府宏觀政策有所調(diào)整有關,但目前的貨幣政策及金融市場條件與2009年有很大差別,限制住房投機炒作的住房信貸政策及貨幣條件沒有改變,再說,“穩(wěn)增長”的宏觀經(jīng)濟政策環(huán)境與2008年下半年及2009年的貨幣市場條件也有很大不同。比如貨幣政策,2008年下半年,銀行存款準備金率下降4個百分點,由17.5%下調(diào)到了13.5%。而今年銀行存款準備金率只下調(diào)兩次共計1個百分點,由21.0%下調(diào)到了20.0%。2008年下半年存貸款利率下降了216個基點,一年貸款利率由7.56厘下降到5.40厘,貨幣政策改變?yōu)檫m度寬松。而今年存貸款只是下降25個基點(特別是不對稱利率調(diào)整),貨幣政策也沒有變化。

  更為重要的是,2008年10月《中國人民銀行關于擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度有關問題的通知》規(guī)定,自2008年10月27日起,商業(yè)性個人住房貸款利率的下降擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。這樣,居民首次購買普通商品房和改善型自住房,個人住房貸款利率由以往的6.426厘,下降到4.158厘,按揭貸款利率下降幅度達35%。盡管該文件規(guī)定,享受利率優(yōu)惠是購買首套住房或改善型住房的居民,但由于沒有把住房投資與消費區(qū)分開,實際上當時凡購買住房者都可獲得貸款及享受優(yōu)惠利率。

  但在2010年國十條頒布之后,央行與銀監(jiān)會出臺了《關于完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》的275號文件。差別化的住房信貸政策的核心就是:一是不允許投機炒作者利用銀行信貸進入住房市場;二是對于改善性住房貸款利率及首付比例上升(貸款利率由4.158厘上升到7.755厘及以上,貸款利率上漲幅度至少不低于87%;首付比例由20%上升到不低于60%);三是購買首套住房者盡管其貸款利率下限到基準利率0.7倍,但完全由銀行根據(jù)商業(yè)原則定價。

  這也就是說,今年央行存貸款利率下降后,由于采取的是不對稱減息,進而使得銀行利差水平全面縮小。在這種情況下,盡管購買首套住房者的貸款利率下限最低可下調(diào)至基準利率的0.7倍,但事實上首套住房購買者很難獲得這種下限利率的貸款,其貸款利率優(yōu)惠至多也是85折(這是銀行不虧損的底線),而且這僅是首套住房購買少數(shù)人所享受的條件,與2008年至2010年期間的按揭貸款信貸條件有天壤之別。從央行統(tǒng)計報告就可以看到,2009年一季度的按揭貸款加權(quán)利率為4.42厘,而今年一季度按揭貸款加權(quán)利率上升到7.43厘,是2009年的1.68倍。換言之,只要差別化住房信貸政策不改,住房按揭貸款的條件就不會變。而沒有銀行的金融杠桿,房價想快速飆升是不可能的。

  還有,由于人民幣匯率開始逐漸穩(wěn)定,升值預期在變,外匯占款增長情況與2009年相比,基礎貨幣動態(tài)上是處于收縮狀態(tài);特別是商業(yè)銀行的信貸不僅實際增長減少,而且增長遠低于市場預期。這些都顯示銀行通過信貸過度擴張的方式來強化競爭的意識已經(jīng)改變,銀行信貸風險意識在增加。這些貨幣政策因素,都不支持住房市場價格的快速飆升。

  由上述分析可見,當前一些地方房價上漲,很大程度上是地方政府某些政策誤導影響了市場預期,是房地產(chǎn)開發(fā)商及地方政府刻意炒作,或一些媒體刻意放大有利房價上漲的信息、一些急于購買住房者的恐慌性心態(tài)等因素導致的結(jié)果。據(jù)此判斷,筆者以為,現(xiàn)在最要緊的是管理層趕緊給市場一個房價下行趨勢不變的穩(wěn)定預期(房地產(chǎn)去庫存化就得以量換價),并密切關注、嚴密提防樓市泡沫重新吹大的風險。

 

...

舟山丁丁好房微信號

嘉誠搜房(jc86.cn)官方微信,為您提供舟山全市最新最全最優(yōu)惠的房源信息,讓您買房省時省錢更省力!定制私人服務,幫助購房者解答購房疑問,快來關注我吧!


相關閱讀






 


舟山房產(chǎn)網(wǎng) - 關于我們 - 誠聘英才 - 聯(lián)系我們 - 合作伙伴 - 了解舟山

舟山市嘉誠房產(chǎn)置業(yè)代理有限公司版權(quán)所有 ©2005-2012

浙ICP備13035785號