[提要]華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)參加本屆論壇并致辭。他表示，“我不認(rèn)為打壓房價是核心的問題，最重要要解決增值收益和財產(chǎn)分配，如果收入增長高于房價的增長，房價的增長也是合理的，問題是房價上漲，收入不上漲，原因是什么，原因就是財產(chǎn)分配不合理，從分配的路徑來看，政府的稅收和政府的土地收益取得部分過大。”
博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第12屆年會7月3日-6日在海南舉行。中國日報網(wǎng)房產(chǎn)作為本屆論壇的獨家國家級地產(chǎn)媒體全程直播報道。華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)參加本屆論壇并致辭。他表示，“我不認(rèn)為打壓房價是核心的問題，最重要要解決增值收益和財產(chǎn)分配，如果收入增長高于房價的增長，房價的增長也是合理的，問題是房價上漲，收入不上漲，原因是什么，原因就是財產(chǎn)分配不合理，從分配的路徑來看，政府的稅收和政府的土地收益取得部分過大。”sf
以下是任志強(qiáng)的的講話實錄：sf
任志強(qiáng)：原來說是可以講25分鐘，現(xiàn)在改成15分鐘。我覺得剛才有很多人問我，媒體問我，房地產(chǎn)的冬天是不是過去了，我個人覺得什么是冬天，什么夏天，只有一個判斷點就是市場化還是非市場化，而不是在于價格高和低，上和下。完全市場化一定會有周期，會有高、低，會有波動，只要是市場化，就會按自身的規(guī)律進(jìn)行調(diào)整，而非市場化的時候，不管高和低都是被扭曲的。我今天通過很多的資料分析，就是從分配路徑看政策的變化。sf
不動產(chǎn)是什么？不動產(chǎn)這個詞最早來自于公元前的古羅馬，他們的定義是土地+房屋+現(xiàn)金流+增值收益，如果將它分解一下就是土地在中國完全在政府手里，其他的國家不是這樣的，日本房地產(chǎn)出現(xiàn)了巨大的泡沫，上世紀(jì)九十年代出現(xiàn)的，日本房地產(chǎn)泡沫后，除了經(jīng)濟(jì)下滑后，日本真的變窮了嗎，如果真的變窮了，為什么日本所有的國家債務(wù)都是自己本地居民的儲蓄，而不是像歐洲或者是美國借別人的錢，就是因為那個時候，日本在八十年代將個人土地變成了政府或機(jī)構(gòu)或開發(fā)商的土地，這是一個逆向的過程，那個時候仍然有大量財務(wù)的錢留在了民間，中國只有一家，出讓過程中是政府的行為，建成房屋，銷售也好，租賃也好，金融的過程變?yōu)楝F(xiàn)金流。最后一個是物業(yè)的升值，就是持有物業(yè)而產(chǎn)生的增值收益。sf
增值收益如果是開發(fā)商持有，增益收益在開發(fā)商手里，如果是小業(yè)主持有，增值收益就落在了小業(yè)主的手里。sf
首先從土地看，在壟斷的情況下，土地的定價權(quán)不是在市場，而是在政府的手里，同時我們城鄉(xiāng)差別決定了土地差價。去年做的報告中有這樣的說法，當(dāng)市場配置資源的時候，租金和城市的公共產(chǎn)品集中度或者是城市中心區(qū)的距離是對稱的。現(xiàn)在發(fā)生了巨大的變化，土地制度是共有土地是共有土地和農(nóng)村土地之差，形成了巨大的懸崖。這個懸崖是土地收入差別，就是不合理的價格曲線上升了，就是國有土地和政府壟斷的原因，農(nóng)村土地不能轉(zhuǎn)讓和自由買賣導(dǎo)致兩級土地的價差，實際需求比要低，因此政府可以用低價征用，之后高價專賣，中間形成了不合理的差距，這就是土地巨大的差距。sf
第二部分就是稅收，稅收占的比重是逐年的加大。 流轉(zhuǎn)稅的部分，幾個部分加起來已經(jīng)達(dá)到了13%，按照北京市去年和今年的財務(wù)報告可以看得到這一部分已經(jīng)達(dá)到了19%，因此北京市財政部門提出要降低財政收入中的房地產(chǎn)的比例，提高其他的比例，目前這一比例是很高的，房地產(chǎn)稅占到一定的比重，占到地方財政收入的4.5%，兩者相加有20%到25%的比重，就是全部的比重，如果按照單一產(chǎn)業(yè)來說，房地產(chǎn)是最多的，而其他的單一產(chǎn)業(yè)中，沒有任何一個產(chǎn)業(yè)可以彌補這么多的稅收。sf
前面說的壟斷形成的土地收益是多少，在2009年的時候是40多，2010年是73.5，2011年維持了70左右的水平，兩者之間形成了不動產(chǎn)鏈條中政府的收益。非開放的金融體系影響了財富的分配。一個是寬松的貨幣政策導(dǎo)致了資金貶值，貨幣貶值。同時長期的低利率導(dǎo)致實物資產(chǎn)價格上升，我國在實際的貨幣增長過程中產(chǎn)生了變化，這一變化導(dǎo)致一個結(jié)果。存款可能因為負(fù)利率和低利率在短期之內(nèi)和長期之內(nèi)不能取得巨大的收益。sf
房改在一段時間之后產(chǎn)生的巨大收益是高于存款產(chǎn)生的收益，如果你在十年內(nèi)購買房產(chǎn)，將存款變成房產(chǎn)，仍然產(chǎn)生巨大的收益，這就是現(xiàn)在的情況。銀行在整個提高貸款利率后，同樣分走了巨大的利潤，這就是實際利率變化產(chǎn)生的結(jié)果。貨幣和住宅價格之間形成巨大的反差，利率低的時候，價格指數(shù)最高，利率高的時候，價格指數(shù)最低?，F(xiàn)在看到利率低和房價指數(shù)疊加在一起。sf
都說開發(fā)商暴利，最后形成的結(jié)果，最近三年上市公司的報表進(jìn)行了統(tǒng)計，幾年前低價占房價的比重和開發(fā)成本進(jìn)行了對比。三年的情況是怎樣的，上市公司已經(jīng)公布的報表情況，土地所占的比重是非常高的，其次是債務(wù)，上市公司前十年平均的利潤是6.8%。 產(chǎn)生一個變化，土地價格在逐步上升的過程中，房價同步上升。很多人說房價上漲了，地價上漲了，房價在不斷的攀升過程中，但是有一個建設(shè)周期。房價上漲是在低地價的時候上漲，形成了開發(fā)商的高利潤，就是土地劃撥的時候產(chǎn)生的紅利，換句話說今天的地價就可以推動今天的房價，今天的地價對二手房產(chǎn)生了明顯的影響，我們說在下行周期就會形成錯峰，高地價拿到的天價地，未必是高價時期賣出的房屋，因此產(chǎn)生了收入分配之間的差。形成的結(jié)果是什么，我們認(rèn)為利潤是調(diào)節(jié)供給的必要條件，當(dāng)企業(yè)的利潤多的時候，才會加大公雞和增加投入。當(dāng)企業(yè)的利潤低的時候，就會降低我們的投資增速。今年我們可以看到的是，我們的企業(yè)利潤是逐步下降，而且變?yōu)樨?fù)的。當(dāng)企業(yè)的利潤在逐步降低的時候，投資欲望就在降低。sf
我們可以看得到，開發(fā)投資雖然現(xiàn)在維持18%的高速度，如果將這張圖和前面圖的曲線進(jìn)行對比。在2009年以前，我們看到的曲線是不包括保障性住房的投資增長，純粹是商品房的市場，2009年包括了保障性住房的投資增長，現(xiàn)在維持18%的速度，其中有大量是保障性住房，但是今年下半年會有所下降，如果扣除保障性住房的投資增長，大概只有10.5%左右的增長，這一下降速度是非常大的，決定著開工面積的下降，土地購置下降也是負(fù)的，因此重點城市基本上都是負(fù)數(shù)的，如果沒有利潤，是否會增加有效的供給。sf
很多的分析認(rèn)為，二季度只有7.5和7.6的增長，但是大家認(rèn)為三季度會達(dá)到7.9或者是8，私下討論認(rèn)為三季度很難達(dá)到8%，各種指數(shù)來看，雖然有回升，但是并不高，核心的問題不是我們的GDP高增長，尤其是小年教授不認(rèn)為統(tǒng)計數(shù)據(jù)是對的。sf
核心的問題是最終分配，我不認(rèn)為打壓房價是核心的問題，因為房價在分配過程中，可能是政府獲得利潤，可能是開發(fā)商獲得利潤，可能是消費者獲得利潤，實際上消費者的增值收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)商的收益，最重要要解決增值收益和財產(chǎn)分配，很多人在網(wǎng)上說你將房產(chǎn)給我，就解決了財產(chǎn)的分配，這不是分配，不要認(rèn)為打土豪分田地是增值收益，而是財產(chǎn)的分配，將別人擁有的拿過來，不是創(chuàng)造財富的過程中增加新的分配。收入分配如果要倍增，房價不增是一個情況，如果倍增房價增長更快是另外一個情況，如果收入增長高于房價的增長，房價的增長也是合理的，問題是房價上漲，收入不上漲，原因是什么，原因就是財產(chǎn)分配不合理，從分配的路徑來看，政府的稅收和政府的土地收益取得部分過大。sf
從現(xiàn)在來看，出臺了一些政策，限購解決了合理分配的問題嗎，前端時間網(wǎng)上都在傳聞，說我說了“農(nóng)村的人購買城市房屋也沒有社保”，很多人罵我。今天政府說了，無論買得起買不起都要先購買社保，為什么沒有人罵政府？前者是財產(chǎn)分配，后者是用權(quán)力代替，政府說可以交錢，就可以進(jìn)入城市。如果以北京計算，五年的勞保加在房價中是比現(xiàn)在的房價更便宜還是更貴，你交了五年的勞保，你又能得到多少，倒過來說，提高了房價，而不是降低房價，如果不先交五年的錢，連購房的資格都沒有，限購沒有解決收入分配的合理。保障性住房是否解決了。要嚴(yán)格遵守保障性住房的合理分配的問題，以前說的合理分配都沒有做好，保障性住房是不可能完全做到合理的分配，保障性住房分為三類，廉租房做到應(yīng)保盡保，第二類是限價房，有票的人可以購買，沒有票的人不可以購買，就像以前的特權(quán)和今天的特供，有資格就可以享受，沒有資格就不能享受。有替工票50元可以買得到一瓶茅臺酒，沒有票就買不到，特供限制了財富分配的合理性，加大了差距，現(xiàn)在同樣沒有解決收入的合理性，有的是剛性需求，我們說的是剛性需求就是結(jié)婚生孩子，有的不是，但是我們原來住的房屋很小，現(xiàn)在要生孩子結(jié)婚變成大房屋，可是第一套住房20%到30%的收入，第二套住房就是50%和60%收入，也是不合理的，現(xiàn)有的政策解決不了住房的合理性。sf
現(xiàn)有的路徑從財務(wù)的角度來看，都不是合理的，調(diào)控政策的最終目標(biāo)，一定是維護(hù)市場的競爭秩序，不是限制，也不是用各種各樣的政策擾亂市場的秩序。維持分配的公平似乎未解決收入分配公平的問題。當(dāng)利潤減少的時候，投資就會減少，當(dāng)投資減少的背后是供求關(guān)系的惡化，導(dǎo)致房價必然的反彈，保證有效的供給，或者是擴(kuò)大供給的時候，才可以防止后期價格出現(xiàn)的過分波動。今天看到的情況不是這樣的，我們認(rèn)為調(diào)控還需要公共財政保障弱勢群體，就是我們說的保障，遺憾的是，現(xiàn)在不是用公共財政來保障，可能沒有人愿意花這個錢，也沒有人有這么多的錢，因為政府的直接投資的效率是最低的，于是看到住建部等部委發(fā)出呼聲，要求民間投資，他們來做好事，你來花錢，是否可以收回這些錢就不知道了。政府沒有承擔(dān)起應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任，就是解決居住權(quán)益的事情，總是在市場上攪和的就是財富再分配的問題，如果用價格解決財富分配，最終的結(jié)果還是讓市場更加的扭曲，而不能達(dá)到我們理想的目的，因此我們空喊了這么多年，讓房價具有合理性，意思是解決分配的問題，最終的抱怨是沒有解決這些問題，謝謝大家。
