近幾個(gè)月來(lái)，全國(guó)多地樓市成交量開(kāi)始回升，部分城市購(gòu)房熱情有所升溫。但陸續(xù)公布的半年報(bào)卻顯示，上半年房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀(guān)，近六成出現(xiàn)利潤(rùn)下滑或虧損。隨著住建部等部委近期再次表態(tài)堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房企未來(lái)形勢(shì)將更加嚴(yán)峻，降低庫(kù)存壓力、加快資金回籠速度是下半年亟待解決的艱巨任務(wù)?！ ∩习肽攴科髽I(yè)績(jī)難言樂(lè)觀(guān)
近日，滬深兩市已有49家房企以快報(bào)或預(yù)告等形式公布了上半年業(yè)績(jī)情況。其中，僅有21家房企業(yè)績(jī)有所增長(zhǎng)，其余近六成房企均出現(xiàn)了不同程度的虧損或利潤(rùn)下滑，數(shù)量同比有所增加。
從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，中小房企虧損面 有 所 擴(kuò) 大 。 其 中 ， 嘉 凱 城以4901.43%的利潤(rùn)下降幅度居虧損企業(yè)之首，虧損3 .5億元，而去年同期盈利728.95萬(wàn)元。在凈利潤(rùn)降幅超過(guò)100%的10家企業(yè)中，排名100名之后的企業(yè)占絕大多數(shù)。除珠江、金宇車(chē)城(000803,股吧)、國(guó)興為續(xù)虧外，剩余7家全部為首虧，其中沙河股份(000014,股吧)、高新發(fā)展(000628,股吧)等預(yù)估虧損均在900萬(wàn)元以上。
大型房企的表現(xiàn)雖然略好于中小房企，但也難現(xiàn)2009-2011年持續(xù)普漲的局面。從今年上半年銷(xiāo)售數(shù)據(jù)來(lái)看，35家大型房企銷(xiāo)售總額達(dá)5455.34億元，同比上漲11 .8%。但據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在排名前100的17家大型房企中，約47%的房企出現(xiàn)了虧損或利潤(rùn)下滑。其中，保利地產(chǎn)(600048,股吧)上半年簽約面積和簽約金額均同比增長(zhǎng)2 7 %以 上 ， 但 凈 利 潤(rùn) 下 降12.13%。
針對(duì)近六成房企虧損或利潤(rùn)下滑的現(xiàn)象，緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)策略資源部高級(jí)分析師周飛認(rèn)為，房企利潤(rùn)下降并不等同于虧損，只是回歸到了比較合理的水平。“之前房企的利潤(rùn)率普遍在20%至30%左右，目前則已下降到了10%到15%。這個(gè)利潤(rùn)率是比較正常的。”
而萬(wàn)科、中海、華遠(yuǎn)等標(biāo)桿房企則實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收、利潤(rùn)雙雙增長(zhǎng)。在凈利潤(rùn)增長(zhǎng)的公司中，中弘股份(000979,股吧)、億城股份(000616,股吧)、中關(guān)村等開(kāi)發(fā)商的表現(xiàn)較為搶眼，凈利潤(rùn)增幅超過(guò)100%，其中中關(guān)村預(yù)期增長(zhǎng)4560%至5408%。
但對(duì)于飄紅的數(shù)據(jù)，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉表示懷疑，他說(shuō)，從上市房企年度銷(xiāo)售指標(biāo)的制定與去年同期銷(xiāo)售金額對(duì)比來(lái)看，個(gè)別房企年中業(yè)績(jī)可能存在粉飾成分。
“以?xún)r(jià)換量”帶來(lái)利潤(rùn)率下滑
對(duì)于上半年近六成房企利潤(rùn)下降，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這主要是一些房企“以?xún)r(jià)換量”導(dǎo)致了雖然表面業(yè)績(jī)上漲、但實(shí)際利潤(rùn)率下降的現(xiàn)象出現(xiàn)。同時(shí)，部分房企上半年結(jié)算收入大幅減少，也導(dǎo)致其盈利能力大幅下滑。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，部分房企的利潤(rùn)下滑緣于報(bào)告期內(nèi)結(jié)算項(xiàng)目少等結(jié)構(gòu)性因素。嘉凱城(000918,股吧)在半年報(bào)中表示，公司之所以出現(xiàn)較大虧損，是因?yàn)?a class="akey" target="_blank" >房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度和價(jià)格產(chǎn)生了一定影響。由于半年度實(shí)際可結(jié)算項(xiàng)目少，導(dǎo)致可確認(rèn)的銷(xiāo)售收入較少。
“接近六成房企出現(xiàn)虧損或利潤(rùn)下滑，這表明調(diào)控政策對(duì)房企利潤(rùn)的影響已十分明顯。”陳雪認(rèn)為，在調(diào)控作用下，部分開(kāi)發(fā)商為去庫(kù)存，而選擇以?xún)r(jià)換量，以保持資金鏈穩(wěn)定。在這種情況下，即便銷(xiāo)售額增加，其利潤(rùn)也會(huì)隨之減弱。周飛認(rèn)為，部分房企降價(jià)促銷(xiāo)是為未來(lái)發(fā)展換取空間，盡快將銷(xiāo)售重點(diǎn)調(diào)整到剛需產(chǎn)品上，以迎合宏觀(guān)調(diào)控的主流。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年銷(xiāo)售金額在100億元以上的房企，平均銷(xiāo)售均價(jià)同比下降9.5%，平均銷(xiāo)售面積同比上升6.2%。其中，萬(wàn)科推盤(pán)以剛需產(chǎn)品為主，144平方米以下戶(hù)型占比近9 0 %， 其 銷(xiāo) 售 均 價(jià) 同 比 下降10.6%，銷(xiāo)售面積同比上升6.1%；恒 大在4月份加大促銷(xiāo)力度以來(lái)，銷(xiāo)售均價(jià)環(huán)比下降10%，銷(xiāo)售面積環(huán)比提升126.2%。
張宏偉表示，部分大型房企提前且超額完成上半年銷(xiāo)售目標(biāo)，主要得益于降價(jià)策略的調(diào)整。如果降價(jià)走量的動(dòng)力消失，下半年銷(xiāo)售指標(biāo)能否完成值得進(jìn)一步觀(guān)察。此外，業(yè)績(jī)較好的房企幾乎都是高周轉(zhuǎn)型的大型房企，并不是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象。“從半年報(bào)中看，已經(jīng)完成全年任務(wù)指標(biāo)一半以上的現(xiàn)象并不普遍。”
盤(pán)活資金鏈仍是房企當(dāng)務(wù)之急
在以?xún)r(jià)換量漸成市場(chǎng)主流的情形下，部分房企的半年報(bào)中卻呈現(xiàn)量?jī)r(jià)背離的狀況。有專(zhuān)家指出，在長(zhǎng)時(shí)間的嚴(yán)格調(diào)控下，房企融資成本正在不斷上升。由于目前樓市尚存在諸多不確定性，下一步應(yīng)警惕房企資金趨緊而帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)。
國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中 國(guó)指數(shù)研究院日前共同發(fā)布的《2012中國(guó)房地產(chǎn)上市公司T O P10研究報(bào)告》顯示，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率與有效負(fù)債率近年來(lái)持續(xù)攀升，2011年達(dá)到4年來(lái)的高點(diǎn)。截至2011年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率 和 有 效 負(fù) 債 率 均 值 分 別 達(dá)63.43%和50.38%，債務(wù)壓力進(jìn)一步加重。
而在負(fù)債水平攀升的同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力也趨于弱化，進(jìn)一步削弱了資產(chǎn)流動(dòng)性，加劇了資產(chǎn)減值帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。中 國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，目前近70%的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金呈現(xiàn)“入不敷出”狀況，行業(yè)整體運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)加速累積。
值得注意的是，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況分化也非常嚴(yán)重。華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院王國(guó)華教授指出，招保萬(wàn)金等大型房地產(chǎn)企業(yè)，由于項(xiàng)目一般都比較好，資金鏈狀況一直不錯(cuò)，融資成本在不斷下降。但與之相反的是，三、四線(xiàn)城市的許多中小型房企，融資成本卻在不斷提升。
王國(guó)華認(rèn)為，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，目前高庫(kù)存和高負(fù)債的狀況沒(méi)有發(fā)生根本性改觀(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力仍然較大，市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)難以長(zhǎng)久維持?！ ♂槍?duì)下半年市場(chǎng)走勢(shì)，中指院認(rèn)為，上市房地產(chǎn)公司將更多地聚焦于深化調(diào)整價(jià)格策略、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手段。在堅(jiān)持調(diào)控不放松的背景下，采用靈活的銷(xiāo)售策略緩解不斷攀升的庫(kù)存壓力，加快資金回籠速度，依然是開(kāi)發(fā)商當(dāng)前亟待解決的艱巨任務(wù)。
