渣打銀行近日發(fā)布研報指出，近期渣打研究機構對中國30家房地產開發(fā)商調查，結果顯示，全國8個城市的去庫存量已經下降，地價和房價似乎開始觸底反彈，地方政府對房地產市場的“微放松”已經明顯產生作用。而銀行和信托公司的融資成本下降，使開發(fā)商因急需現金流而降價銷售的項目減少，降價動力消失。
庫存減少 降價動力消失
渣打銀行對全國8個城市30家房地產開發(fā)商的調查結果顯示，在降價和市場情緒轉變的帶動下，很多城市房屋銷售正在好轉。大多數房地產開發(fā)商庫存壓力降低。
渣打銀行研究報告顯示，房地產開發(fā)商的庫存峰值出現在2012年1月份。其中一線城市去庫存化速度最快，將于今年年底到2013年1月份實現完全去庫存化；二線城市稍緩，將在2014年初將庫存全部消耗掉。
除了庫存之外，融資成本和需求是直接促使房價可能出現下挫的因素。
渣打銀行的調查顯示，受調查的30家房地產開發(fā)商融資成本已經大幅下降。渣打銀行研究部大中華區(qū)主管王志浩在報告中指出：“銀行和信托公司的融資成本下降，開發(fā)商因急需現金流而降價銷售的項目減少。”
在30家調研對象中，有22家開發(fā)商表示，在最近幾個月獲得銀行貸款越來越容易。除此之外，根據開發(fā)商們反映，由于基準利率兩次下調降低了銀行間的融資成本，銀行針對房地產項目開發(fā)貸款的平均利率從今年一季度的9.2%下降到了目前的8.0%。另外從信托公司融資的成本也已經從峰值回調，降至平均14%的水平。
從需求角度而言，渣打銀行堅持認為，仍在快速進行的城市化是中國房地產市場仍將繼續(xù)發(fā)展的動力。渣打銀行的調查結果顯示，近90%的房屋銷售來自于真正的需求、57%來自于首套房購買者、31%來自改善住房者、12%為投資者。
渣打銀行股市分析團隊將未來需求作為房屋升級和城市化帶來需求為函數的模型，認為未來多年，房地產市場可以支撐新房建設5%的復合年均增長率。
地方政府“微放松”
土地財政一直被認為是催生中國房地產泡沫的重要根源。本次渣打銀行的調查結果再次顯示，地方政府降低地價的意愿非常低，寧愿流拍不愿降價的情緒反映了“政府官員寄希望于土地市場恢復”的心態(tài)。
渣打銀行認為，高地價是高房價的主因，而高地價深植于地方政府的開支計劃和創(chuàng)收能力的不對等，即地方政府對土地收入的依賴。不解決這個根本問題，地價不會下降只會上升。
而且目前支持土地價格的還有很多央企，據受訪者反映，多數新拍賣土地都被大型上市房地產公司拿到，有國企或者地方政府背景的開發(fā)商也很活躍，私營開發(fā)商買地處境仍然相對艱難，受訪的30家房地產開發(fā)商中有16家表示，不會在未來6個月中買地。
另外，值得注意的是，在當前經濟放緩的背景下，很多地方政府已經在積極微調房地產政策以鼓勵銷售，不過中央仍然沒有放松房地產調控跡象。但報告認為，“地方政府對中央政府的房地產調控‘見招拆招’”，地方政府“微放松”的傾向已經非常明顯。
