房地產(chǎn)坐地生財模式終結(jié) 轉(zhuǎn)型才能"涅槃重生"

  • 來源: 搜房網(wǎng)
  • 2012-08-27 08:18:20
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 [提要]實際上,歐美房地產(chǎn)市場也有變動周期,房價下跌政府會托市,房價上漲政府就會抑制,但主要是靠市場手段去熨平周期。從發(fā)展模式上看,今后開發(fā)商需要通過好的產(chǎn)品(房子)、好的服務(wù)贏得市場,而不是依靠土地升值來賺取“快錢”。

自2010年4月國家啟動新一輪房地產(chǎn)市場調(diào)控以來,樓市出現(xiàn)大“變天”。

當(dāng)下,轉(zhuǎn)型是所有的房企,乃至中國經(jīng)濟(jì)的必然出路。目前調(diào)控雖然有周期性、依靠行政手段等特點,但可以肯定的是,以前的高增長模式將一去不返,房地產(chǎn)企業(yè)指望“回暖”,等待下一個“春天”的想法是不現(xiàn)實的,唯有通過發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品服務(wù)升級來獲得“涅槃重生”。SFSFSFSF

調(diào)控:應(yīng)向市場手段轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)關(guān)乎于國計民生,與宏觀的經(jīng)濟(jì)走向關(guān)聯(lián)度極高,因此,進(jìn)行房地產(chǎn)的調(diào)控是必要的,但調(diào)控的方式方法應(yīng)優(yōu)先考慮市場手段,而非行政手段。目前的樓市調(diào)控主要是應(yīng)急,更多的是利用行政手段,后期難免會出現(xiàn)一些副作用。另外,目前調(diào)控只盯住房價,還未來得及真正啟動深層次的改革,所以可能會造成今天打壓,明天救市的現(xiàn)象,令房企和購房者都無所適從。所以,目前我們急需建立合理的、長效的調(diào)控機(jī)制,走出調(diào)控-反彈-調(diào)控的怪圈。

限購是離市場原則最遠(yuǎn)的調(diào)控手段,其出發(fā)點之一是抑制投資投機(jī)性的需求。事實上,這一目標(biāo)完全可以通過信貸的政策手段實現(xiàn),比如對多次購房者,通過提高首付比例、貸款利率的方式來進(jìn)行限制,還可以通過房產(chǎn)稅加大多套房的持有成本。SFSFSFS

限價也是一個道理,價格是企業(yè)根據(jù)市場供需情況自主制定的,如果政府來給它做限制,市場價格信號就徹底失靈了,企業(yè)很難按市場規(guī)律運營,購房者也難以獲得穩(wěn)定的價格預(yù)期。SFSFSFSF

實際上,歐美房地產(chǎn)市場也有變動的周期,房價下跌政府會托市,房價上漲政府就會抑制,但主要是靠市場的手段去熨平周期。

模式:坐地生財難再繼續(xù)

房地產(chǎn)企業(yè)過去的增長模式就是坐地生財。SFSFSFSFS

招拍掛之前可以通過協(xié)議出讓等方式以很少的資金控制土地,然后通過賣房變現(xiàn)讓土地的增值,這可以被稱為“圈地時代”。而招拍掛之后就是資本時代:價高者拿地,要圈地先圈錢,于是房企上市、高價拿地的現(xiàn)象頻現(xiàn),這是另一種坐地生財?shù)哪J?。但這兩種模式盈利的前提都是土地增值預(yù)期,因為我國不允許土地買賣,開發(fā)商只有通過“房子”這個媒介來讓土地變現(xiàn)、增值。SFSFSFSF

不過,這一發(fā)展方式今后恐怕難以為繼,因為現(xiàn)在住宅市場已實現(xiàn)雙軌制,保障房和商品房兩個市場并行,投資投機(jī)需求受到擠壓,房價不會再像以往那樣穩(wěn)漲不跌。

轉(zhuǎn)型:二三線城市孕育著機(jī)會

但房地產(chǎn)依然有很大的發(fā)展空間。下一步中國城市化主戰(zhàn)場將在二三線城市展開,城市的功能升級、城市競爭加劇,對房企來說,孕育著各種機(jī)會。

轉(zhuǎn)型可能是涅槃重生,也可能是跌落深淵。轉(zhuǎn)型并不是簡單地安排些資金或者換些項目就以為大功告成了,在一種新的模式下,產(chǎn)品定位、盈利模式、利潤來源、人才準(zhǔn)備、上下游供應(yīng)商和客戶都會發(fā)生變化,轉(zhuǎn)型之初會面臨陌生的市場,需要從頭學(xué)習(xí),資金鏈等方面也會受到巨大挑戰(zhàn),但唯有通過發(fā)展模式轉(zhuǎn)型、產(chǎn)品服務(wù)升級才能獲得“涅槃重生”。SFSFSFSF

從發(fā)展模式上看,今后開發(fā)商需要通過好的產(chǎn)品(房子)、好的服務(wù)贏得市場,而不是依靠土地升值來賺取“快錢”。

市場:房價不會出現(xiàn)暴漲SFSFSFSF

房價已經(jīng)筑底企穩(wěn),未來將是一個溫和上漲的過程。原因有三:中國經(jīng)濟(jì)整體增速在減緩,未來就業(yè)等充滿不確定性,這會影響購房者信心;現(xiàn)在房企還處于去庫存化階段,很多企業(yè)寧肯低價拋售房子快速變現(xiàn),再去土地市場“抄底”;當(dāng)然,最重要的原因是限購還在繼續(xù)。

 

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