近日召開的山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調(diào)控工作會議上透露，該省全面實行商品房預售資金監(jiān)管制度，并開展商品住房現(xiàn)房銷售試點。消息一出，再度引發(fā)各界對商品房預售制度的討論。 可以說，在國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，住房預售制度的設立，目的為了扶持成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，降低房地產(chǎn)行業(yè)的進入門檻，鼓勵更多企業(yè)進入房地產(chǎn)，增加更多的住房供給，以保證中國的住房制度改革得以成功。 但從十幾年的實踐經(jīng)驗來看，由于中國住房預售制度是采取選擇性學習引進，從而是一種單邊風險承擔機制，即該制度運行風險只是購買住房者、銀行等單邊承擔，房地產(chǎn)企業(yè)則只是獲利而不承擔該制度運行的任何風險。 因此，改善現(xiàn)有的住房預售制度是當務之急?？梢哉f，山東規(guī)劃采取商品房的現(xiàn)房銷售試點，是取消或改進現(xiàn)行的住房預售制度的一種方式。新的住房銷售制度試行，對當前住房市場的影響不可小視。 首先，它意味著住房預售制度將面臨重大的改革。當現(xiàn)房銷售試點取得經(jīng)驗之后，國內(nèi)住房預售制度不僅會改進，而且會重新定位、重新界定其功能及設立住房預售制的新機制，從而改變當前住房預售制的單邊風險承擔機制。 其次，中國住房市場經(jīng)過十幾年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)在這個過程中得到很快的發(fā)展與壯大，其對銀行資金依賴程度越來越低。因此，對于這些企業(yè)來說，住房現(xiàn)房銷售不會對它們造成多大的資金壓力；對于那些進入的小企業(yè)，則可以通過這種制度改變強化市場競爭，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。 第三，住房現(xiàn)房銷售試點可以降低購買住房的多重風險。比如，降低住房產(chǎn)品質(zhì)量風險，購買者可以直接判斷購買住房質(zhì)量以及房價調(diào)整的風險。當房價上漲時，住房預售制對購買住房者有利，但房價下跌，房價調(diào)整的風險都會暴露出來，最近發(fā)生的許多“房鬧”事件都與住房預售后房價下跌有關。住房市場的風險分擔開始平衡。 第四，住房現(xiàn)房銷售不僅要對房地產(chǎn)企業(yè)進行優(yōu)勝劣汰，從而使得沒有資金實力的企業(yè)難以進入市場，而且也會改變房地產(chǎn)企業(yè)行為方式，減少房地產(chǎn)企業(yè)對住房價格炒作與對住房銷售的壟斷定價，促進住房市場價格回歸理性。 相關閱讀：山東試點現(xiàn)房銷售 大勢所趨 期待推廣 經(jīng)濟參考報 據(jù)媒體日前報道，山東將總結改進商品房預售管理辦法，選擇有條件的開發(fā)項目開展商品住房現(xiàn)房銷售試點。 在此之前，在全國層面取消期房預售的消息在網(wǎng)上廣為流傳，不過，住建部曾于本月初否認了這一傳言。而上述消息再一次引發(fā)了網(wǎng)民對取消商品房預售制的討論。多數(shù)網(wǎng)民認為，改期房銷售為現(xiàn)房銷售是大勢所趨。在當前樓市調(diào)控步入“深水區(qū)”背景下，山東推行現(xiàn)房銷售試點具有先行先試的示范意義，網(wǎng)民期待這一政策能在全國范圍內(nèi)加以推廣。 先行先試具有示范意義 網(wǎng)民肯定了山東這一試點的積極意義。署名“2020成就未來”的微博說：“應該取消預售制度，不要再讓開發(fā)商空手套白狼，把老百姓的錢圈走了。” 署名“王華民委員”的微博也認為，現(xiàn)房銷售試點使之前的預售制取消傳聞又向前走了一步，若在山東真正實行，其對全國房地產(chǎn)市場的象征意義，將遠大于其所起到的作用。 山東“現(xiàn)房銷售”是調(diào)控政策預演？是否意味著商品房預售制度將迎來變局？對此，有網(wǎng)民分析，山東先行先試具有樓市調(diào)控加強的信號意義。 署名“幽靈gaga”的微博認為，本來一手交錢一手交貨是天經(jīng)地義的事情，然而在樓市，這種常規(guī)卻被打破，想要買到現(xiàn)房反而成了一件難事。國家為更好地維護購房者權益，開始試點推行現(xiàn)房銷售制度，這不得不說是樓市調(diào)控的又一強力信號。 而據(jù)媒體報道，國務院房地產(chǎn)調(diào)控督查組日前在通報中表示“部分城市尚未建立預售資金監(jiān)管制度”被著重點出，或?qū)⒊蔀橄乱徊?ldquo;嚴格落實現(xiàn)有政策”的一個支點。 是否有利房價回歸惹爭議 推行現(xiàn)房銷售是否會有效地促進房價合理回歸？網(wǎng)民對此看法不一，站在不同的立場表達了看法。 有網(wǎng)民認為，開展商品住房現(xiàn)房銷售是房價回歸理性的重要一環(huán)，對開發(fā)商資金鏈施以壓力，長遠來看會促進房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范發(fā)展，制約相關投機行為，體現(xiàn)出真實的交易價格。 署名“太友”的博客文章說“自1994年開始的房地產(chǎn)預售制度，在房地產(chǎn)市場化起步初期，對于緩解開發(fā)商的資金短缺起到了重要作用。但隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，該政策的實施增加了房地產(chǎn)業(yè)的投機因素?？梢哉f預售制度，給了開發(fā)商和炒房者更大的房價炒作空間。” 不過，也有不少網(wǎng)民擔心，現(xiàn)房銷售可能會推高開發(fā)商成本，并不有利于讓房價回歸理性。 “雨中陌路人”的微博上說“這政策(會導致)很多中小開發(fā)商陷入困境，資金成本增加，房價更不可能降了。” 不過，對于上述這種擔心，有網(wǎng)民指出，現(xiàn)房銷售在全世界都是住房銷售的主要形式，恰恰是那些推行預售制的地區(qū)，比如香港，房價往往居高不下！而實行現(xiàn)房銷售的國家和地區(qū)，房價相對穩(wěn)定并且可以預測。 呼吁逐步取消預售制 署名蔡慎坤的博客文章說，商品房預售制是樓市瘋狂泡沫泛濫的罪魁禍首，“借”業(yè)主的錢同時在業(yè)主身上榨取暴利，這就是商品房預售制的本質(zhì)。只有取消商品房預售制度，才能徹底破除地方政府依靠土地斂財?shù)墓秩Α?/p>
盡管也有網(wǎng)民站在房地產(chǎn)行業(yè)的角度認為不宜取消預售。但是綜合網(wǎng)上輿論來看，多數(shù)網(wǎng)民對在全國范圍內(nèi)推行現(xiàn)房銷售試點表示了期待，同時認為政府應該加強監(jiān)管。從長遠來說，取消商品房預售、改期房銷售為現(xiàn)房銷售是大勢所趨。 署名“整天奔”的微博認為，預售讓房產(chǎn)泡沫變得無窮大！早期泡沫膨脹時可以讓以開發(fā)商為代表的少數(shù)人短期發(fā)家致富，中長期泡沫破滅時會讓很多的人傾家蕩產(chǎn)！呼吁取消預售！ 署名王明金的微博說“徒有政策沒有監(jiān)管是沒用的！一房一價，明碼標價也只是少數(shù)樓盤在執(zhí)行?，F(xiàn)房銷售那是一個夢。” 而署名黃永耀的微博認為，取消預售制、實行房產(chǎn)稅等諸如此類的政策，不能輕易推出，因為對房產(chǎn)業(yè)來說將是災難，也將造成富裕家庭資金外逃，經(jīng)濟將受嚴重打擊，唯有讓其繼續(xù)嚴格實施限購政策。
[提要]近日召開的山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調(diào)控工作會議上透露，該省全面實行商品房預售資金監(jiān)管制度，并開展商品住房現(xiàn)房銷售試點。消息一出，再度引發(fā)各界對商品房預售制度的討論。
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