[提要]曾經(jīng)因手持天量資產(chǎn)而不可一世的外資房企和投資基金正悄然從中國(guó)樓市撤退。轉(zhuǎn)讓已有地塊，降價(jià)促銷，跑量回款，不一而足。初步預(yù)測(cè)，2012年，中國(guó)房地產(chǎn)投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來(lái)最差投資行情。
曾經(jīng)因手持天量資產(chǎn)而不可一世的外資房企和投資基金正悄然從中國(guó)樓市撤退。轉(zhuǎn)讓已有地塊，降價(jià)促銷，跑量回款，不一而足。初步預(yù)測(cè)，2012年，中國(guó)房地產(chǎn)投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來(lái)最差投資行情?；仡櫷赓Y“作戰(zhàn)”中國(guó)樓市歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。
沒(méi)有哪個(gè)行業(yè)或企業(yè)能夠躲得過(guò)這一輪全球經(jīng)濟(jì)低迷，曾經(jīng)因手持天量資產(chǎn)而不可一世外資房企和投資基金也不例外。單看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中“利用外資”一項(xiàng)，2007年市場(chǎng)最火爆時(shí)，其增幅高達(dá)632%。到2010年，外資在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的年同比增速為66%。不過(guò)，這一趨勢(shì)到今年將徹底改寫(xiě)。2012年，中國(guó)房地產(chǎn)投資中利用外資額可能大幅下降50%，并創(chuàng)下人民幣升值7周年以來(lái)最差投資行情。
細(xì)究這一結(jié)果就會(huì)發(fā)現(xiàn)，影響外資投資中國(guó)樓市的原因有主客觀多種因素：首先是政策上，中國(guó)一直嚴(yán)格限購(gòu)?fù)馍掏顿Y房地產(chǎn)；其次，全球經(jīng)濟(jì)低迷，加上人民幣升值周期性見(jiàn)頂，外資機(jī)構(gòu)將項(xiàng)目變現(xiàn)避險(xiǎn)的意圖越來(lái)越明確；最后，外資同樣“受累”宏觀調(diào)控，與內(nèi)資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中，外資也不得不以價(jià)格戰(zhàn)來(lái)力保生存。種種因素綜合在一起，最終上演了外資2012年在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資熱情的大逆轉(zhuǎn)。
火熱戀情“戛然而止”
從今年初開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的到位資金結(jié)構(gòu)出現(xiàn)重大變化：利用外資額從1至2月同比增長(zhǎng)24.2%，一路下降。前3個(gè)月至前7個(gè)月的利用外資額同比降幅分別為22.4%、42.9%、36.8%、53.9%和54.3%。以前7個(gè)月228億元的利用外資額計(jì)，平均每月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資額32.6億元，按此推算，全年或在400億元左右。一個(gè)可以對(duì)比的數(shù)字是，2011年和2010年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資額分別為814億元和796億元。也就是說(shuō)，如果2012年外資投資金額以400億元計(jì)算，其同比跌幅可能接近“腰斬”。
在2010年房地產(chǎn)繁榮時(shí)期的終結(jié)點(diǎn)前，外資對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的貢獻(xiàn)額同比增幅高達(dá)66%，是所有到位資金來(lái)源中，增速最快的領(lǐng)域。再遠(yuǎn)一點(diǎn)，回到2007年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，利用外資同比增長(zhǎng)幅度為632%。即便在2008年全球金融危機(jī)集中爆發(fā)的時(shí)候，外資在2009年體現(xiàn)出來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)投資額也有470億元，同比只下降35.5%。
可見(jiàn)，今天中國(guó)樓市上外資的身影和姿態(tài)正呈現(xiàn)質(zhì)的變化。如果把這些冰冷冷的數(shù)據(jù)落實(shí)到市場(chǎng)上，各類外資企業(yè)收縮中國(guó)樓市投資的姿態(tài)，就更加鮮活。
鐵獅門(mén)48億低調(diào)甩賣兩上海地塊
近日，素有美國(guó)頭號(hào)房企之稱的鐵獅門(mén)又開(kāi)始低調(diào)叫賣囤在手中的中國(guó)地塊。記者從業(yè)內(nèi)人士獲悉，此次鐵獅門(mén)想轉(zhuǎn)手的是位于上海新江灣城的兩塊地，一塊為43畝商辦用地，總建筑面積11.4萬(wàn)平方米，樓板價(jià)14000元/平方米，總價(jià)約16億元。另一塊地126畝，樓板價(jià)17000元/平方米，總建筑面積19.47萬(wàn)平方米，土地款約32億元。兩塊的轉(zhuǎn)讓方式都是單塊地項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)讓。
資料顯示，美國(guó)鐵獅門(mén)房地產(chǎn)公司成立于1978年，以在世界各地收購(gòu)、開(kāi)發(fā)或管理物業(yè)為主營(yíng)業(yè)務(wù)。2005年，鐵獅門(mén)中國(guó)基金建立，開(kāi)始其在中國(guó)相對(duì)獨(dú)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并陸續(xù)在上海、北京、天津、成都等城市展開(kāi)項(xiàng)目布局。
2008年初，當(dāng)時(shí)上海土地市場(chǎng)最熱門(mén)板塊新江灣城開(kāi)出F地塊，總建筑面積90萬(wàn)平方米，因集合了辦公、酒店、文化娛樂(lè)、商業(yè)和住宅等各類物業(yè)而備受關(guān)注，掛牌起始價(jià)高達(dá)67.517億元。最終，地塊被唯一競(jìng)購(gòu)方——鐵獅門(mén)摘得，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)總價(jià)“地王”，折合樓板價(jià)7500元/平方米。
此后三年時(shí)間，世界經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了2008年開(kāi)始的全球金融危機(jī)，這一地王項(xiàng)目的開(kāi)工進(jìn)度也變得一波三折。業(yè)內(nèi)傳言稱，鐵獅門(mén)受累金融危機(jī)資金鏈吃緊，欲出售F地塊部分股權(quán)融資。最終，2010年底，上海城投置業(yè)作為該地塊出讓時(shí)的一級(jí)開(kāi)發(fā)商，以26.6億元回購(gòu)了項(xiàng)目36%的股權(quán)。
到2011年6月，停擺3年的鐵獅門(mén)項(xiàng)目以“尚浦領(lǐng)世”的名字宣布動(dòng)工，總投資額高達(dá)170.75億元。業(yè)內(nèi)人士介紹，尚浦領(lǐng)世第一期公寓項(xiàng)目將在今年年底前開(kāi)始預(yù)售。但是顯然，在歐美經(jīng)濟(jì)危機(jī)愈演愈烈的情況下，鐵獅門(mén)在現(xiàn)有股權(quán)比例下支撐項(xiàng)目推進(jìn)也已經(jīng)遇到問(wèn)題。“金融危機(jī)暴發(fā)以來(lái)，鐵獅門(mén)上海地王項(xiàng)目屢傳轉(zhuǎn)賣，最終還是沒(méi)能撐到最后。”該業(yè)內(nèi)感慨。
一位接近鐵獅門(mén)的內(nèi)地房地產(chǎn)大佬級(jí)人物向記者介紹，鐵獅門(mén)等作為美國(guó)最大房地產(chǎn)企業(yè)，其退出部分中國(guó)市場(chǎng)，一方面是平衡單個(gè)項(xiàng)目收益，另一方面是因?yàn)槿珖?guó)經(jīng)濟(jì)不景氣而有意控制風(fēng)險(xiǎn)。
眾外企降價(jià)促銷回款壓力不遜內(nèi)資
除了賣項(xiàng)目以外，更多在華投資的外資房企選擇順應(yīng)市場(chǎng)，降價(jià)跑量。
今年以來(lái)，注冊(cè)于新加坡的仁恒置地在上海等地的豪宅項(xiàng)目陸續(xù)傳出降價(jià)消息和質(zhì)量糾紛，涉及包括上海仁恒森蘭雅苑、仁恒怡庭等。“質(zhì)量糾紛多是在房?jī)r(jià)下降周期時(shí)出現(xiàn)。業(yè)主對(duì)價(jià)格的不滿情緒有時(shí)候會(huì)通過(guò)交房階段的質(zhì)量投訴體現(xiàn)出來(lái)。”一位業(yè)內(nèi)人士稱。據(jù)仁恒怡庭一位購(gòu)房者介紹，其在2010年購(gòu)買的房子價(jià)格在7萬(wàn)元/平方米以上，但目前仁恒怡庭別墅項(xiàng)目成交價(jià)格不過(guò)5萬(wàn)元/平方米左右。在去年12月，其別墅成交單價(jià)最高到8.1萬(wàn)元/平方米。
更多聰明的外資企業(yè)選擇開(kāi)盤(pán)就降價(jià)促銷。比較典型的是和記黃埔和九龍倉(cāng)。據(jù)了解，和記黃埔旗下常州御翠園項(xiàng)目在今年7月開(kāi)盤(pán)，公寓的價(jià)格由原計(jì)劃的2萬(wàn)元/平方米降至1.1萬(wàn)元/平方米左右，別墅由原計(jì)劃4萬(wàn)元/平方米降至2.4萬(wàn)元/平方米左右。降幅在40%至50%之間。
正是因?yàn)楸容^積極的價(jià)格策略，和黃上半年在地產(chǎn)及酒店方面錄得收益總額92.11億港元，較去年同期增長(zhǎng)24%。在房地產(chǎn)業(yè)整體低迷的今天，這一成績(jī)已經(jīng)算是喜人。相比之下，李嘉誠(chéng)旗下另一企業(yè)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)就不那么幸運(yùn)了。根據(jù)其半年報(bào)，上半年長(zhǎng)實(shí)物業(yè)銷售營(yíng)業(yè)額為155.21億元，較去年同期大幅減少85.97億元。物業(yè)銷售收益為60.4億元，比去年同期減少13.8%。
除了降價(jià)促銷外，間接投資房地產(chǎn)企業(yè)的外資基金公司今年同樣謹(jǐn)言慎行。包括荷蘭ING、摩根大通、華平投資、淡馬錫等傳統(tǒng)基金大鱷今年以來(lái)都鮮有動(dòng)作。
“我們一直密切接觸這些基金，他們目前在中國(guó)確實(shí)非常謹(jǐn)慎。”業(yè)內(nèi)人士表示，這里面原因很多，一方面國(guó)際融資已經(jīng)不再如前幾年那樣容易。而人民幣匯率階段性貶值，也影響了部分外資在華投資熱情。對(duì)于手里有錢(qián)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，投資中國(guó)物業(yè)的操作難度也在增加。比如，對(duì)于一些傳統(tǒng)基金來(lái)說(shuō)，他們慣常做法是單獨(dú)運(yùn)作持有型物業(yè)，收購(gòu)后可以通過(guò)一段時(shí)間經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)價(jià)格升值。但是目前，在北京、上海租金大幅攀升的情況下，這類物業(yè)很難找。另外一些外資基金近年來(lái)通過(guò)與房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的模式來(lái)獲利，但是因?yàn)閲?guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理比較不規(guī)范，外資基金的財(cái)務(wù)管控效果不佳。
外資炒樓熱情“暗合”升值周期
回顧外資“作戰(zhàn)”中國(guó)樓市的歷史，可以清晰地看到與人民幣升值周期捆綁的投資曲線。
2005年7月21日，中國(guó)人民銀行宣布，我國(guó)開(kāi)始實(shí)行以市場(chǎng)供求為基礎(chǔ)，參考一攬子貨幣進(jìn)行調(diào)節(jié)、有管理的浮動(dòng)匯率制度。一場(chǎng)引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)大變局的匯率改革自此啟動(dòng)。此后7年，人民幣升值幅度最高攀至30%附近。而外資對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的大舉進(jìn)入，也多集中在2005年后三年，直到2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)暴發(fā)，外資對(duì)中國(guó)樓市的投資熱情也只是短暫地冷卻了幾個(gè)月，又在2010年那一輪經(jīng)濟(jì)刺激和樓市暴漲下卷土重來(lái)。其中比較典型的外資投資案例，包括荷蘭ING集團(tuán)、瑞銀集團(tuán)、凱德置地等與金地集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)等龍頭房企結(jié)盟開(kāi)發(fā)的眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目。
人民幣升值利好房地產(chǎn)的道理非常簡(jiǎn)單，外資收購(gòu)房地產(chǎn)可享受雙重收益，一方面是不動(dòng)產(chǎn)本身的升值收益，一方面是產(chǎn)業(yè)資本的本幣價(jià)值帶來(lái)的匯率收益。“前幾年外商投資整體持續(xù)增長(zhǎng)，主要就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)和其他一些投機(jī)資本的加入。房地產(chǎn)遇冷后，F(xiàn)DI（外商直接投資）必然會(huì)出現(xiàn)持續(xù)下滑。”商務(wù)部研究院一位研究人員表示。
根據(jù)商務(wù)部8月16日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年7月我國(guó)FDI金額為75.8億美元，同比下降8.7%，創(chuàng)下了兩年內(nèi)新低。今年前7個(gè)月，全國(guó)實(shí)際使用外資金額666.7億美元，同比下降3.6%。有分析人士指出，F(xiàn)DI出現(xiàn)持續(xù)下滑的主要原因是歐債危機(jī)反復(fù)的影響，另外國(guó)內(nèi)吸收外資的優(yōu)勢(shì)也在弱化。
“因?yàn)橥馍讨苯油顿Y房地產(chǎn)在中國(guó)是被政策禁止的，所以一些外商就把在國(guó)內(nèi)其他收益用于房地產(chǎn)投資。如果這些項(xiàng)目資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，外資沒(méi)有辦法直接從國(guó)外調(diào)美元進(jìn)中國(guó)樓市，所以只能依靠國(guó)內(nèi)私募來(lái)完成融資。這也是造成部分外資在國(guó)內(nèi)樓市投資不那么順暢的原因。”業(yè)內(nèi)人士表示。
樓市調(diào)控再入十字路口 未來(lái)政策仍是霧里看花 新聞晚報(bào)
近期的樓市異常熱鬧。在監(jiān)管層頻頻強(qiáng)調(diào)調(diào)控不放松的同時(shí)，房?jī)r(jià)卻在不斷反彈上漲。樓市調(diào)控的下一步究竟是讓位穩(wěn)增長(zhǎng)，還是繼續(xù)加碼控房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)調(diào)控再次進(jìn)入十字路口。雖然國(guó)務(wù)院督查組的督查結(jié)果并未公布，但是來(lái)自調(diào)控部門(mén)的聲音讓業(yè)界陷入憂慮，而央行、地方政府在調(diào)控上的不斷動(dòng)作，也使得購(gòu)房者們有些無(wú)所適從。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，無(wú)論是取消限購(gòu)、還是房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，再到限購(gòu)擴(kuò)容、信貸政策回調(diào)，目前仍是在霧里看花。
取消期房 殺傷性最大
近日山東省發(fā)布消息，從9月1日起將嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售制度，并選擇有條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。這也是首個(gè)確定進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的省份。這一消息不禁讓人想起月初被廣泛討論的“取消預(yù)售制度”，山東的現(xiàn)房銷售試點(diǎn)被看做商品房預(yù)售制度的變局。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)指出，山東試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，僅是針對(duì)部分有條件的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。
對(duì)于預(yù)售賬戶挪用等指責(zé)聲，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)姚玲珍表示，監(jiān)管和制度本身是兩回事，制度不健全、管理不完善，不代表制度應(yīng)該被取消。她還舉例稱，香港在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，預(yù)售資金都存入固定賬戶，且由第三方監(jiān)管。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉也認(rèn)為，預(yù)售制度一旦取消，很有可能會(huì)有一個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)的“真空期”，一定程度上會(huì)形成現(xiàn)房供不應(yīng)求的市場(chǎng)局面。另外，現(xiàn)房開(kāi)發(fā)要承受更多的融資成本，這些成本會(huì)包含在房?jī)r(jià)當(dāng)中 ，因此，現(xiàn)房往往會(huì)比期房貴不少。
房地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)于取消期房的說(shuō)法也是擔(dān)憂連連。 “如此一來(lái)，估計(jì)象萬(wàn)科這樣的企業(yè)業(yè)績(jī)都會(huì)減半。 ”中華企業(yè)股份有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理戴正芳坦言，將期房預(yù)售改為全現(xiàn)房交易，實(shí)際上打亂的開(kāi)發(fā)商的銷售節(jié)奏。 “原本今年初就看可以預(yù)售了，現(xiàn)在全現(xiàn)房銷售，那么開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本就提高了，要等到年底了，這樣反而會(huì)短期提高房?jī)r(jià)，原本準(zhǔn)備賣1萬(wàn)元/平方米的，現(xiàn)在就有可能賣1.2萬(wàn)元/平方米。”戴正芳如是說(shuō)。不僅如此，由于目前在限購(gòu)的大環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)工率就少，再進(jìn)行現(xiàn)房銷售的話，勢(shì)必對(duì)于供應(yīng)量帶來(lái)影響，而開(kāi)發(fā)商也就沒(méi)有什么以價(jià)換量的動(dòng)力。
但市人大代表、上海望源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)季寶紅則有不同的看法，他表示，現(xiàn)房銷售應(yīng)該是未來(lái)的趨勢(shì)，而商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目前大多已經(jīng)開(kāi)始向這個(gè)方向發(fā)展。就住宅市場(chǎng)而言，現(xiàn)在應(yīng)該是一個(gè)不錯(cuò)的節(jié)點(diǎn)。“因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在的庫(kù)存量大，對(duì)于短期供應(yīng)減少能夠有效的沖抵，也能夠保持房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。 ”
房產(chǎn)稅擴(kuò)容 仍未定招
在兩湖房產(chǎn)稅試點(diǎn)還在不知所蹤的情況下，昨日有消息透露，國(guó)務(wù)院可能在年末召開(kāi)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后批復(fù)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，而正式實(shí)施將從2013年初開(kāi)始。報(bào)道還表示，本輪房產(chǎn)稅改革可能將現(xiàn)有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅。
消息顯示，目前，全國(guó)30多個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的地稅官員正開(kāi)展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，為開(kāi)展非經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，提供技術(shù)儲(chǔ)備。國(guó)稅總局與中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院合作舉辦的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級(jí)專業(yè)人才培訓(xùn)班（一期）也已正式開(kāi)班。
其實(shí)最近關(guān)于房產(chǎn)稅施行的報(bào)道還有不少，日前就有媒體報(bào)道“央行表示應(yīng)用房產(chǎn)稅來(lái)取代限購(gòu)”。但對(duì)于該消息，人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人8月25日回應(yīng)稱，此觀點(diǎn)來(lái)自央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的一篇研究報(bào)告，僅代表研究報(bào)告作者的個(gè)人見(jiàn)解，不代表央行的觀點(diǎn)。無(wú)獨(dú)有偶，知名投行瑞銀近日發(fā)布的一份報(bào)告中也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn)。
瑞銀稱，預(yù)計(jì)中國(guó)可能希望逐漸推進(jìn)房產(chǎn)稅以遏制樓市，并取代現(xiàn)有的限購(gòu)和其它行政限制舉措。但瑞銀同時(shí)也認(rèn)為，房產(chǎn)稅要想在在全國(guó)范圍內(nèi)馬上鋪開(kāi) “不成熟”。
但業(yè)內(nèi)專家卻有著不同的觀點(diǎn)。 “房產(chǎn)稅擴(kuò)容暫難出臺(tái)。 ”尹伯成告訴記者，全面開(kāi)征房產(chǎn)稅，這一“武器”的影響面廣、殺傷力大，雖然長(zhǎng)期來(lái)看是大勢(shì)所趨，但是短期內(nèi)鋪開(kāi)的可能性還比較小。 “關(guān)鍵還是考慮到現(xiàn)在‘穩(wěn)增長(zhǎng)’的目標(biāo)，如果房?jī)r(jià)影響太大，開(kāi)發(fā)投資熱情、地方政府土地出讓都會(huì)受到波及。 ”
尹伯成強(qiáng)調(diào)稱，他所指的房產(chǎn)稅，是此前網(wǎng)傳湖南、湖北兩省或?qū)⒃圏c(diǎn)出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策——面向存量房征收，二套房擁有者都可能成為征稅對(duì)象。 “重慶試點(diǎn)方案只征少量的獨(dú)棟別墅，上海試點(diǎn)方案的新增購(gòu)房，影響面都微乎其微，不能算作什么‘殺器’。 ”
姚玲珍卻認(rèn)為，全國(guó)范圍看，房產(chǎn)稅是目前猜測(cè)的幾項(xiàng)政策中，最有可能出臺(tái)的。 “房產(chǎn)稅此前就已經(jīng)空轉(zhuǎn)多年，后來(lái)在滬渝分別試點(diǎn)，既然在試點(diǎn)，擴(kuò)大推廣就應(yīng)該是遲早的事，只是擴(kuò)大的進(jìn)程還沒(méi)有決定。 ”她向記者表示，房產(chǎn)稅向存量征收也是必然的事，但是會(huì)制定減免空間，并且下半年就全面征收的可能性不大。
房地產(chǎn)從業(yè)者更是對(duì)于房地產(chǎn)能夠起到的作用表示懷疑。 “就上海的試點(diǎn)而言，其住宅房產(chǎn)稅到底有多少？我并不看法。”季寶紅如是說(shuō)。他表示，與重慶不一樣，上海是國(guó)內(nèi)限購(gòu)和房產(chǎn)稅同時(shí)執(zhí)行的唯一一個(gè)城市。這對(duì)于上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了很大的弊端。為此他還在上海兩會(huì)期間，提交了上海如果執(zhí)行房產(chǎn)稅就應(yīng)該取消限購(gòu)的提案。他認(rèn)為，現(xiàn)在擴(kuò)大房產(chǎn)稅范圍實(shí)際上對(duì)于房?jī)r(jià)并無(wú)影響，反而是購(gòu)房者要多支出額外的稅收費(fèi)用。
限購(gòu)擴(kuò)容 經(jīng)濟(jì)低迷難推行
房產(chǎn)稅擴(kuò)圍還在云里霧里，作為遏制房?jī)r(jià)反彈，調(diào)控樓市最為有效的限購(gòu)擴(kuò)容又成為市場(chǎng)猜測(cè)的一個(gè)焦點(diǎn)。
日前有媒體報(bào)道，住建部已下發(fā)相關(guān)文件，要求8月20日之前，各省住建廳需要將所轄內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況報(bào)告上交住建部，是否采取必要措施限購(gòu)，也將包含在這份報(bào)告內(nèi)。 7月底，住建部已經(jīng)公布需要納入限購(gòu)范圍的二三線城市的“五條標(biāo)準(zhǔn)”。而鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部根據(jù)此“五條標(biāo)準(zhǔn)”對(duì)全國(guó)二三線進(jìn)行監(jiān)測(cè)，預(yù)計(jì)將會(huì)有30-35個(gè)左右的二三線城市將列入采取限購(gòu)措施報(bào)告內(nèi)。隨著近期多地出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊升的情況，限購(gòu)擴(kuò)容似乎越來(lái)越近。
“一線普通商品房城市限購(gòu)或?qū)⒎Q謂長(zhǎng)期、常態(tài)的政策，但是再向二三線城市擴(kuò)容，有待商榷。 ”業(yè)內(nèi)表示，一方面，我國(guó)城市化進(jìn)程鼓勵(lì)更多人走向二三線城市，另一方面，也可以緩解一線城市的壓力。
姚玲珍也指出，二三線城市還有很大的發(fā)展空間，并沒(méi)有必要限購(gòu)。“農(nóng)村人口隨著城市化進(jìn)程進(jìn)入這些地方，大城市居民也會(huì)有一部分人轉(zhuǎn)移到二三線城市。 ”當(dāng)然，在一線城市廣泛限購(gòu)后，不少資金都流入了沒(méi)有限購(gòu)令的二三線城市，造成這些城市房?jī)r(jià)大幅上升，但是姚玲珍表示，這些地方是否要限購(gòu)，要從當(dāng)?shù)貥鞘星闆r、經(jīng)濟(jì)發(fā)展全面分析，而房產(chǎn)稅本身的行政性也決定了它只是一項(xiàng)臨時(shí)性的政策。
而在尹伯成看來(lái)，限購(gòu)擴(kuò)容并非不可能和不可行。 “上個(gè)月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，大多城市都出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲，很多都是沒(méi)有限購(gòu)令的城市。限購(gòu)擴(kuò)容也是針對(duì)投機(jī)投資，與鼓勵(lì)剛需不矛盾。再者，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，才更會(huì)讓剛需購(gòu)房無(wú)望。”季寶紅則認(rèn)為，進(jìn)一步的限購(gòu)與目前的經(jīng)濟(jì)背景不符，擴(kuò)容恐難推行。
瑞銀分析報(bào)告也稱，雖然近期市場(chǎng)房屋的價(jià)格和銷售都有所上升，但這可能是高價(jià)項(xiàng)目入市拉動(dòng)了均價(jià)，而事實(shí)同樣單位的房屋價(jià)格還是穩(wěn)定的，因此預(yù)計(jì)中國(guó)政府不會(huì)推出新的樓市調(diào)控舉措。
信貸政策 直接影響客戶入市步伐
除了全現(xiàn)房銷售、房產(chǎn)稅擴(kuò)圍、限購(gòu)擴(kuò)容，另外一個(gè)信貸政策的回調(diào)跡象也引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注。這就是近期華東部分城市，光大銀行、民生銀行、深圳發(fā)展銀行、中信銀行、興業(yè)銀行等部分銀行相繼取消了首套房貸款利率優(yōu)惠。
昨日，記者咨詢光大銀行目前的房貸情況，咨詢?nèi)耸勘硎荆獯筱y行正處于個(gè)貸業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型期，為了響應(yīng)政府部門(mén)及相關(guān)政策號(hào)召，光大銀行信貸資源優(yōu)先用于小微貸款業(yè)務(wù)。目前，光大銀行個(gè)人首套住房貸款業(yè)務(wù)執(zhí)行基準(zhǔn)利率。與此同時(shí)，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、交通銀行等五大行在接受記者的咨詢時(shí)表示，在首套房貸款利率優(yōu)惠方面無(wú)任何變化，根據(jù)情況都有相應(yīng)的優(yōu)惠。
對(duì)于光大銀行取消首套房利率優(yōu)惠的消息，姚玲珍并不意外，“在政策的允許范圍內(nèi)，調(diào)整利率就像企業(yè)給商品定價(jià)一樣，就是一種銀行的經(jīng)濟(jì)行為。”她舉例表示，此前也有其他銀行取消了首套房利率優(yōu)惠，給出的解釋就是吸儲(chǔ)成本上升后作出的正常調(diào)整。
但是，姚玲珍并不覺(jué)得利率優(yōu)惠調(diào)整會(huì)成本會(huì)稱謂普遍現(xiàn)象。在目前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，去年那樣全面信貸收緊不太會(huì)，購(gòu)房者還是可以選擇其他有優(yōu)惠的銀行貸款，盡量減少自己的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。
尹伯成也表示，銀行從自身利益考慮，可能會(huì)調(diào)整利率優(yōu)惠，加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，但是，這并不是政府導(dǎo)向的，鼓勵(lì)首套購(gòu)房、支持剛需的大環(huán)境也不會(huì)贊成。而且，在信貸總體情況不佳的情況下，房貸是屬于優(yōu)質(zhì)貸款。
“這個(gè)政策對(duì)于購(gòu)房者而言最為敏感，因?yàn)槔收劭?5%等同于要降息多次了，更為重要的是如果這被認(rèn)為是信貸政策再次回調(diào)的信號(hào)，勢(shì)必影響目前的市場(chǎng)回暖。 ”戴正芳如是說(shuō)。他表示，今年6月份，央行3年來(lái)首次降息，這是一個(gè)至關(guān)重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房?jī)r(jià)自此止跌回升。 7月份再度降息，接連兩次降息，樓市進(jìn)入興奮狀態(tài)，連鎖反應(yīng)開(kāi)始凸顯。臨近金九銀十，相比其他的行政政策，信貸政策的如果出現(xiàn)回調(diào)，那么購(gòu)房者的入市步伐將會(huì)放緩。
