楊廷文:金九銀十或?qū)⒗袊績r

  • 來源: 房產(chǎn)焦點
  • 2012-08-29 16:18:49
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房租上漲,傷了低收入群體;大多數(shù)人仍買不起房;銀行擔(dān)心壞賬;地方財政收入大降;稅負(fù)轉(zhuǎn)到企業(yè)頭上,中小企業(yè)苦不堪言;地產(chǎn)商不敢投資,明后年供應(yīng)減少,房價更高;打壓需求,經(jīng)濟下滑......等著地產(chǎn)商降價拋庫存?國企在后面接盤。就這一個受益者嗎?

 

盡管""炒房""多少有點挑戰(zhàn)公眾社會情感的意思,盡管""炒房""是被宏觀調(diào)控""點明""打壓的行為,但就炒房的個體而言,行為不僅合法合理,也確實制造了財富,也讓受益者擁有了致富的幸福感。

 

國家統(tǒng)計局本月18日公布的數(shù)據(jù)顯示,770個大中城市新建商品住宅平均價格指數(shù)在6月由負(fù)轉(zhuǎn)正之后再次上漲;當(dāng)月價格環(huán)比(比上月)上漲的城市有50個,比6月增加了25個。

 

筆者認(rèn)為連續(xù)降息等降低購房成本的政策推動了剛需及部分改善型需求的釋放。尤其是今年5月以來,重點城市高端樓市需求放量,導(dǎo)致樓市均價出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。

 

一線城市的高端樓市放量推動了均價整體上漲,也帶動了全國樓市均價止跌微漲。另外,一二線城市部分樓盤降幅收窄,也是導(dǎo)致房價整體上止跌微漲的原因之一。

 

隨著房地產(chǎn)旺季""金九銀十""的到來,國內(nèi)住房交易量將繼續(xù)上升,預(yù)計未來幾個月,房價上漲的壓力會持續(xù)加大。

 

筆者預(yù)計,在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素及差別化的樓市調(diào)控政策綜合作用下,以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)入市,繼續(xù)放量,延續(xù)之前成交量回升的局面,因此""金九銀十""樓市可能出現(xiàn)""回暖""。

 

三、四季度是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季,如萬科、保利、中海、龍湖等龍頭房企上半年與下半年的推盤比例約為46,9月、10月份的銷售業(yè)績將達(dá)到全年的高峰。

 

筆者認(rèn)為支持和鼓勵自住性需求的差別化政策,可能成就樓市成交量""金九銀十"",也會使部分開發(fā)企業(yè)對于整個市場""基本面""的考量更為樂觀。

 

截至目前,申萬指數(shù)中已披露半年報和中期業(yè)績快報的A股上市房企中,近七成房企業(yè)績實現(xiàn)增長,龍頭地產(chǎn)商更顯露""年年飄紅""態(tài)勢。從部分公司公布的數(shù)據(jù)來看,截至6月已完成全年銷售任務(wù)的一半以上。

 

筆者認(rèn)為部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo),得益于""以價換量""的銷售策略和銷售目標(biāo)制定保守。隨著""金九銀十""的到來,下半年成交量仍有可能超過上半年。

 

筆者認(rèn)為如果住宅類土地供應(yīng)持續(xù)""斷頓"",可能會影響樓市未來兩年的住宅產(chǎn)品供應(yīng),屆時房價將再度被拉升。

 

近日,北京房價上漲預(yù)期不斷升溫,部分開發(fā)商上半年庫存消化過快,下半年不再著急推盤,甚至有部分房企借勢提價頻繁試探市場。

 

根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至827日,北京樓市可售庫存僅79242套,再次跌破8萬套,較月初減少約2600套,這意味著北京樓市新房庫存量創(chuàng)下年內(nèi)最低紀(jì)錄。

 

對此,筆者認(rèn)為近期商品住宅市場出現(xiàn)半個月""斷供""是庫存量持續(xù)降低的主要原因。

 

筆者認(rèn)為庫存量年內(nèi)新低將會影響未來樓市的發(fā)展,無房可買可能會再度拉漲房價。

 

根據(jù)統(tǒng)計,截至826日,北京新房住宅成交量為12393套,比7月同期上漲23.7%,預(yù)計全月成交量將超1.4萬套,創(chuàng)年內(nèi)最高值;新增項目簽約率達(dá)到14.9%。此外,根據(jù)8月開盤項目的簽約情況來看,除了中信禧園目前成交量達(dá)到231套外,其余都在百套以下,新增項目去化率相對較低。

 

其中,據(jù)檢測數(shù)據(jù)顯示,僅 8月單月,年內(nèi)入市的13個高端項目(成交價高于4萬元/平米)即合計成交342套,成交金額達(dá)28.2億元。據(jù)悉,截至到827日,這13個項目年內(nèi)已經(jīng)銷售736套,合計吸金77.5億元。

 

對此,筆者認(rèn)為高端項目成交量增加將帶動樓市成交均價上漲。

 

實際上,對201110月以來對入市期房項目的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,20128月,北京商品住宅成交均價為20668/平方米,環(huán)比增長2.3%。由此看來,北京房價小幅上漲已成事實。

 

不過,更值得注意的是,813日以來,半個月內(nèi)沒有新項目入市,商品住宅市場明顯出現(xiàn)間歇性""斷供""

 

對此,筆者認(rèn)為連續(xù)兩周沒有新項目開盤是今年首次出現(xiàn)的現(xiàn)象。造成這種現(xiàn)象的原因很多,不過房企前期大量開盤,供應(yīng)量經(jīng)過集中釋放后沒有持續(xù)跟進(jìn)可能是其主要因素。此外,開發(fā)商對今年""金九銀十""預(yù)期較高,大量新盤選在9月或10月入市。

 

最值得注意的是,近期市場回暖,房企新推項目不再追求以價換量,定價比原定計劃有提高的跡象,所以申請預(yù)售許可時或許會比此前市場淡季時遭遇更嚴(yán)格審查,導(dǎo)致一些原定8月入市的新盤因未按原定時間拿到預(yù)售證而幾度推遲開盤。

 

實際上,根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,前7月,北京新建期房住宅簽約套數(shù)為4.5萬套,而同期供應(yīng)的期房住宅僅2.9萬套,供應(yīng)缺口高達(dá)1.6萬套。目前北京樓市庫存不足8萬套,而去年9月北京樓市庫存則一度達(dá)到13萬套,甚至2009年最高峰時有14萬套。

 

據(jù)此,新盤供應(yīng)量的""斷頓""和庫存消化較快直接導(dǎo)致了購房者的擔(dān)憂增加,未來房價是否會大幅反彈?

 

對此,房價是否被拉升的關(guān)鍵在于住宅土地供應(yīng)和出讓情況。筆者認(rèn)為住宅類土地的持續(xù)斷頓,可能會明顯影響未來兩年的住宅供應(yīng),進(jìn)而影響房價走勢。

 

筆者認(rèn)為如果按照一年半的準(zhǔn)備周期來計算,2011年上半年成交的土地將于2012年下半年開始陸續(xù)上市。而根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2011年上半年,北京宅地共實現(xiàn)成交21宗,這一數(shù)據(jù)尚不算少。但2012年以來土地市場越發(fā)低迷,上半年北京市住宅用地僅實現(xiàn)成交8宗。

 

筆者認(rèn)為房企新增土地存貨大幅減少,而且土地價格未跌,開發(fā)商在目前市場情況下,增加存量土地供應(yīng)的積極性不高。除此之外,預(yù)計北京未來兩年有千萬平米的土地供應(yīng)缺口,這將直接影響未來樓市的發(fā)展,減少未來兩年樓市的庫存量,而無房可買則可能會直接再度拉漲房價。

 

對此,筆者預(yù)測目前市場沒有降溫,而且市場預(yù)期在不斷升溫,尤其9、10月份是傳統(tǒng)銷售旺季,如果供應(yīng)量不足,供需比差距明顯拉大,很容易造成旺季以及年底房價的上漲。

 

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