早在2003年，國(guó)土部下達(dá) 《關(guān)于清理各類園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的緊急通知》，嚴(yán)格限制別墅用地的供應(yīng)，如今9年過(guò)去了，各地的實(shí)際執(zhí)行情況如何？?jī)H以上海為例，別墅或“類別墅項(xiàng)目”的供應(yīng)卻只增不減。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除個(gè)別年份外，這9年間每年新增的別墅項(xiàng)目供應(yīng)都達(dá)到180萬(wàn)平方米左右，即使在60%的別墅樓盤成交不超過(guò)10套的今年，別墅的供應(yīng)量也達(dá)到了79萬(wàn)平方米。
在 “限墅令”后的造別墅熱潮下，上海別墅價(jià)格并沒(méi)有體現(xiàn)出“稀缺效應(yīng)”。
同策咨詢機(jī)構(gòu)的研究數(shù)據(jù)顯示，2006年至2011年間，上海各類別墅成交均價(jià)僅由2006年的13403元/平方米，上漲至去年的3萬(wàn)元出頭，這一漲幅并未超出上海商品房?jī)r(jià)的平均漲幅。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商目前發(fā)展別墅類項(xiàng)目的做法有很多，除了在原有的別墅用地開(kāi)發(fā)別墅樓盤外，還在只能開(kāi)發(fā)高層住宅的住宅用地、商業(yè)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)用地以及工業(yè)用地中開(kāi)發(fā)具有別墅形態(tài)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。正是使用了上述原規(guī)劃不建別墅的地塊，開(kāi)發(fā)了別墅形態(tài)的房屋，才使上海的別墅供應(yīng)量源源不斷。
在這些開(kāi)發(fā)商中，來(lái)自香港的上市地產(chǎn)公司新鴻基地產(chǎn)、上置集團(tuán)等又是其中的代表。雖然他們并不承認(rèn)其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品是“別墅”，但是卻多具備別墅的形態(tài)，同時(shí)似乎是有意無(wú)意地以“別墅”或“類別墅”的名義對(duì)外推廣，由此讓上海的新建 “別墅”或“類別墅”項(xiàng)目供應(yīng)大幅增長(zhǎng)。
中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟說(shuō)，某種意義上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在非別墅地塊造“別墅”的做法，違背增加普通住宅供應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策方向。
新鴻基：連體住宅不是別墅
當(dāng)國(guó)土部下達(dá)“限墅令”時(shí)，誰(shuí)都未曾預(yù)料，也許有一天容積率2以上的住宅項(xiàng)目也可以造出別墅。2005年6月，新鴻基地產(chǎn)(00016，HK)以31.85億元競(jìng)得上海濰坊新村住宅地塊。根據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，上述地塊的容積率高達(dá)2.2。
誰(shuí)也未曾料到上述地塊居然也能開(kāi)發(fā)出具有別墅形態(tài)的物業(yè)。根據(jù)多家媒體于2009年的報(bào)道透露，新鴻基方面曾表示，位于上海黃浦江的項(xiàng)目有十余棟頂級(jí)別墅，每棟總價(jià)一億元以上。
然而，新鴻基方面昨天(9月3日)卻否認(rèn)了所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品是別墅，強(qiáng)調(diào)其是“連體住宅”，目前連體住宅未領(lǐng)取預(yù)售許可證，也沒(méi)有定價(jià)。
但是，業(yè)內(nèi)人士卻告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，連體住宅廣義上也是“別墅”的一種。只是業(yè)內(nèi)為了將連體住宅與獨(dú)棟別墅相區(qū)別，將其稱為“類別墅”。實(shí)際上，是別墅大類中的一個(gè)類型。
中房信研究總監(jiān)薛建雄說(shuō)，類似新鴻基這樣在原本不是別墅用地的高層公寓項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā) “類別墅”產(chǎn)品，對(duì)高層住宅的住戶是有一定影響的。尤其是低層區(qū)的住戶，會(huì)影響景觀、視覺(jué)等。
根據(jù)薛建雄的介紹，目前類似新鴻基這樣在高容積率的高層住宅項(xiàng)目中造別墅或類別墅的現(xiàn)象非常多，很多“地王”項(xiàng)目都通過(guò)造別墅或類別墅，把高昂的土地成本轉(zhuǎn)移給別墅或類別墅，并以非常高的價(jià)格銷售地塊內(nèi)的這部分產(chǎn)品。
而這些別墅或類別墅未來(lái)上市后的銷售前景，是否像開(kāi)發(fā)商所看好的那樣，還是個(gè)未知數(shù)。別墅背后的超高層住宅業(yè)主甚至可以用肉眼眺望到別墅內(nèi)的景象。欠佳的私密性，讓上海業(yè)內(nèi)對(duì)這一類強(qiáng)行在非別墅地塊開(kāi)發(fā)的“別墅”產(chǎn)品有著非常多的擔(dān)憂。
但一定程度上，這些非別墅類地塊對(duì)別墅整體價(jià)格卻有著非常大的沖擊力。陳晟說(shuō)，上述非別墅類地塊開(kāi)發(fā)的“別墅”產(chǎn)品一定程度上滿足了人們對(duì)于低密度住宅的需求，但同時(shí)也混淆了其和真正受限制別墅的區(qū)別，使后者很難定出高價(jià)。
上海置業(yè)：商用地上開(kāi)發(fā)“類別墅”
事實(shí)上，不僅是非別墅類的住宅地塊可以開(kāi)發(fā)“別墅”，商業(yè)類的地塊也能建出形態(tài)像“別墅”的產(chǎn)品。
一家自稱受上置名人天地委托的廣告公司，日前向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)了一條新聞稿。根據(jù)上述新聞，“上置名人天地將作為皇冠假日酒店的獨(dú)棟貴賓樓進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，這種將高端酒店與獨(dú)棟別墅進(jìn)行"捆綁"銷售的形式，使置業(yè)者即可以享受五星酒店配套的高級(jí)設(shè)施與星級(jí)服務(wù)”。
然而，讓人不解的是，根據(jù)上海市公安局、上海市工商局等部門的規(guī)定，住宅是不可以用來(lái)經(jīng)營(yíng)酒店的。如果上置名人天地是獨(dú)棟別墅，就意味著它可能是住宅，按照規(guī)定，這一項(xiàng)目就不能用來(lái)經(jīng)營(yíng)酒店。
根據(jù)百度百科的資料，上置名人天地是全中國(guó)為數(shù)不多的36洞珍藏版高爾夫別墅。然而，開(kāi)發(fā)商卻告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，上述上置名人天地并不是住宅，而是商用物業(yè)。記者通過(guò)網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢也發(fā)現(xiàn)，上述項(xiàng)目的物業(yè)性質(zhì)是商業(yè)，而不是住宅。
然而，在商業(yè)用地中建造具有“別墅”形態(tài)的物業(yè)，卻存在違規(guī)的嫌疑。上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平說(shuō)，別墅顧名思義就是住宅。將商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)成“別墅”形態(tài)，并以“別墅”名義對(duì)外銷售，有違規(guī)的嫌疑。根據(jù)新浪樂(lè)居等網(wǎng)站上該項(xiàng)目的銷售信息，在物業(yè)類型上標(biāo)注為“別墅，townhouse”，不過(guò)上述銷售信息未獲得上置方面證實(shí)是否由其發(fā)布或由其代理商發(fā)布。
目前，開(kāi)發(fā)商上置集團(tuán)否認(rèn)上述項(xiàng)目是“別墅”的說(shuō)法，稱其項(xiàng)目資料從未對(duì)外宣傳過(guò)是“別墅”，只是物業(yè)形態(tài)上和“別墅”相似。銷售方雖未否認(rèn)確有發(fā)布過(guò)上述新聞稿，并承認(rèn)確實(shí)曾試圖將上置名人天地 “包裝”為“別墅”，但卻強(qiáng)調(diào)，在目前各種廣告宣傳中，并未將上置名人天地包裝為“別墅”。
有一點(diǎn)可以肯定的是，上海目前被開(kāi)發(fā)成別墅形態(tài)的商用物業(yè)不在少數(shù)，很多項(xiàng)目以辦公別墅的名義對(duì)外銷售。同策咨詢機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2007年以來(lái)，容積率可以開(kāi)發(fā)成獨(dú)棟別墅的商業(yè)地塊一共成交了11幅，而自2010年以來(lái)，可以開(kāi)發(fā)成獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼混合的別墅類商用物業(yè)的地塊有50余幅。
