[提要]公開市場數(shù)據(jù)顯示，今年以來，各地雖出現(xiàn)不少地王，但成色遠(yuǎn)不如以往。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地王的出現(xiàn)，多是由土地本身所處的地段優(yōu)勢促成，而非市場熱捧的結(jié)果，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)發(fā)酵，這種趨勢還將持續(xù)。在近期地方政府推出的土地中，同樣不乏具有地王潛質(zhì)的地塊。
公開市場數(shù)據(jù)顯示，今年以來，各地雖出現(xiàn)不少地王，但成色遠(yuǎn)不如以往。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，地王的出現(xiàn)，多是由土地本身所處的地段優(yōu)勢促成，而非市場熱捧的結(jié)果，隨著樓市調(diào)控的持續(xù)發(fā)酵，這種趨勢還將持續(xù)。在近期地方政府推出的土地中，同樣不乏具有地王潛質(zhì)的地塊。位于北京西城區(qū)的月壇“絕版”地塊以及位于上海火車站北廣場的一宗土地，被認(rèn)為最具“地王相”。地王或在這些優(yōu)質(zhì)地塊入市的刺激下再現(xiàn)江湖。
地王成色有所下滑
4月16日，位于北京東城區(qū)的“香河園3號居住及商業(yè)金融用地”，在經(jīng)過40輪的現(xiàn)成競價后，最終被南昌市政奪得。按照19.15億元成交價計算，該地塊的樓面地價為25749元/平方米，成為當(dāng)時的北京住宅用地樓面價的地王。這是今年以來全國土地市場的首個地王。
6月18日，恒大地產(chǎn)以13.22億的價格將廣州“天河區(qū)珠江新城(小區(qū)網(wǎng) 論壇)D4-B2地塊”收入囊中，折合樓面地價32967元/平方米，成為廣州的新單價地王。
7月10日，北京萬柳地塊以26.3億元的價格被中赫地產(chǎn)獲得，樓面價高達(dá)3.38萬元/平方米，算上配建的16400平方米回購房，實際樓面價超過4萬元，刷新全國土地樓面價的紀(jì)錄。
這是今年以來，全國土地市場最受關(guān)注的三個地王。此外，隨著房屋成交的火爆，一些二三線城市的土地市場逐漸回暖，也不斷競出地王。
“今年出現(xiàn)的地王，主要特點是地段好。”鏈家地產(chǎn)市場研究部常青向中國證券報記者表示，今年以來，地方政府推出一些地段稀缺的優(yōu)質(zhì)地塊，成為拍出高價的主要原因。北京香河園和廣州珠江新城地王，均位于兩個城市的核心區(qū)域；北京萬柳地王處在高校聚集的區(qū)域，同樣炙手可熱。
常青還認(rèn)為，優(yōu)越的地段條件，使得今年地王價格雖高，但仍處于相對合理區(qū)間。在土地交易中，也很少出現(xiàn)數(shù)百輪競爭的場面，并將地價推至不合理的高位。
2009年位于北京順義的“天竺22號地”曾拍出單價和總價“雙料地王”；2010年3月，位于朝陽區(qū)大望京和亦莊新城的地塊也曾以地王的身份競出。但在“國十條”出臺之后，上述區(qū)域雖有優(yōu)質(zhì)土地成交，但再無地王誕生。
事實上，今年以來出現(xiàn)的部分區(qū)域地王總價和單價均難以和兩年前比肩。常青認(rèn)為，樓市調(diào)控正在將土地市場的泡沫擠出，未來的土地市場將趨理性，越來越多的配建要求也在影響土地的成色。
此外，在國土部對住宅用地的出讓面積做出限制后，土地市場甚少出現(xiàn)大體量地塊交易，這也導(dǎo)致今年出現(xiàn)較多單價地王，總價地王較少出現(xiàn)。9月10日，北京順義新城一宗38公頃的土地進(jìn)行現(xiàn)場拍賣，這是北京2010年以來體量最大的住宅用地。由于配建了商業(yè)、保障房和其他公共設(shè)施，該地塊僅以12.9億元價格成交，折合樓面價約2600元/平方米。
“高價地”出現(xiàn)幾率加大
隨著下半年更多土地推出，土地市場回暖勢頭明顯。9月12日，位于上海徐涇鎮(zhèn)海田花園區(qū)域的一宗純住宅用地迎來現(xiàn)場拍賣，由于土地區(qū)位優(yōu)勢明顯，且無配建要求，現(xiàn)場競價激烈。
雖然該地塊最終并未以地王的價格競出，但樓面價也達(dá)到12254元/平方米，溢價率則達(dá)到今年罕見的75%。事實上，在近期不少二三線城市土地交易中，激烈的競價場面也開始出現(xiàn)。在這種態(tài)勢下，未來“高價地”的誕生幾率被認(rèn)為加大。sfsfsfsf
另一方面，越來越多的優(yōu)質(zhì)地塊即將入市，也在加大地王誕生的可能性。近期，北京推出位于西城區(qū)月壇南街的兩宗商業(yè)地塊，由于位于寸土寸金的二環(huán)線，其地王成色被廣泛看好。這也是自2009年初以來西城區(qū)首次有核心位置地塊上市。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然以招標(biāo)方式出讓，但“絕版”的地段仍足以支撐其成為新地王。SFSFSFSF
在上海近期推出的土地中，同樣不乏“準(zhǔn)地王”的身影。上海市國土局此前發(fā)布了今年第一次預(yù)申請公告，其中，位于上海內(nèi)環(huán)的火車站北廣場以北地塊以47.46億元的起拍總價亮相，如果該地塊年內(nèi)成功出讓，則有望成為今年上海乃至全國的總價地王。SFSFSFS
此外，在廈門、武漢、溫州近期推出的大量土地中，同樣不乏核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若土地交易延續(xù)7、8月以來的火爆局面，未來二三線城市同樣可能有地王競出。SFSFSFSF
土地出讓收入縮水，地方政府財政壓力加大，被認(rèn)為是其推出優(yōu)質(zhì)土地的重要動力。值得注意的是，隨著土地一級開發(fā)成本提高，以及地方政府對市場的預(yù)期向好，不少新入市土地的底價比此前有明顯提升，這也成為推高土地價格的內(nèi)在動力。此外，上半年以來，商品房交易量持續(xù)攀高，房企的資金狀況大為改善，不少大型房企拿地趨頻繁。
