存銷比重回“合理區(qū)間” 房價上漲箭在弦上？

十大典型城市的樓市存銷比，在過去一年如同坐上了過山車。

上海易居研究院提供給《第一財經(jīng)日報》的一份報告顯示，包括北上廣深在內(nèi)的十大城市8月份的新建商品住宅平均存銷比為9，即庫存只需9個月便可消化。這是近16個月來，存銷比首次進入合理區(qū)間（6~9個月），而在今年年初，這一數(shù)值還在12個月以上的“過大區(qū)間”徘徊。

市場人士分析認為，作為直接反映樓市冷暖的數(shù)據(jù)指標，存銷比下降不僅表明樓市回暖，更暗示房價存在反彈的可能。

回憶起年初樓市的低迷場景，在上海做了多年地產(chǎn)中介的孫先生記憶猶新。“那時候，一個多月都沒有開單，好幾次想換工作，我們是‘無底薪+提成’，沒有開單就意味著只能喝西北風(fēng)了。”他稱，“上個月，我一個人就賣掉6套房子。真是此一時，彼一時。”

孫先生口中最困難的日子也就是樓市存銷比最大的時候。今年年初，十大城市的存銷比一度達到18個月的高位，而僅僅過去半年，這一數(shù)字已經(jīng)迅速降到9個月，并逼近6個月的“心理底線”。

“如果沒有限購，樓市存銷比在6左右，報復(fù)性反彈就會出現(xiàn)。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向記者稱，在調(diào)控的大背景下，投資性需求難以進入樓市，因此，短期內(nèi)出現(xiàn)報復(fù)性反彈的可能性不大，但房價上漲的壓力還是比較大的。

易居發(fā)布的報告顯示，截至2012年8月底，十大典型城市新建商品住宅庫存總量為5581萬平方米，同比增長11.71%，環(huán)比下降1.22%；8月份，十大典型城市新建商品住宅存銷比為9。

根據(jù)歷史經(jīng)驗，存銷比的合理區(qū)間為6~9個月，偏小區(qū)間為3~6個月，偏大區(qū)間為9~12個月，過大區(qū)間為12個月以上。

易居分析師對此認為，一方面，去年商品住宅的新開工面積的持續(xù)下跌，導(dǎo)致今年1~8月的商品住宅供應(yīng)量下降；另一方面，受調(diào)控政策影響逐漸減弱，剛需和改善性需求逐步釋放，商品住宅成交上升，新建商品住宅的可售量持續(xù)下降。

數(shù)據(jù)顯示，十大城市中，上海8月份新建商品住宅存銷比為12.3，北京為8.2，廣州為7.4，深圳為7.2?？梢?，一線城市中，除上海存銷比依然維持在高位外，其他三個城市的存銷比均較低，房價上漲壓力可見一斑。

此外，杭州8月份的存銷比僅為5.7，據(jù)住在杭州網(wǎng)統(tǒng)計，截至9月18日，杭州主城區(qū)今年已成交住宅26766套，是去年全年成交量的兩倍以上。26766套的住宅成交量也超過2010年全年的住宅成交量，僅次于2009年的51463套。

易居發(fā)布的報告還認為，未來幾個月，由于開發(fā)商年底回籠資金的要求，房企將加速推盤，從而增加供應(yīng)量。同時，積壓的購房需求也逐步釋放，預(yù)計需求的增量依然大于供應(yīng)量，故存量還會繼續(xù)延續(xù)下跌趨勢。

另一方面，商品房銷售面積將無懸念地繼續(xù)上升，預(yù)計四季度存銷比仍在合理區(qū)間徘徊，估計明年上半年會回落至偏小區(qū)間，屆時房價上漲的壓力將進一步增大。

“開發(fā)商也非常關(guān)心存銷比，如果這一數(shù)值持續(xù)下降，部分開發(fā)商就有可能‘捂盤惜售’，等待有可能到來的價格反彈。”張宏偉如是說。