預(yù)售許可審批權(quán)下放被疑變相放松房地產(chǎn)調(diào)控

  • 來源: 中國新聞網(wǎng)
  • 2012-10-17 09:47:41
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 [提要]從目前的調(diào)整來看,盡管審批權(quán)限下放了,但審批標(biāo)準(zhǔn)卻沒有看到放松的跡象。從這個意義上說,商品房預(yù)售許可審批權(quán)限的下放會帶來怎樣的直接效應(yīng),還很難做出判斷。

預(yù)售許可審批權(quán)下放是不是對房地產(chǎn)調(diào)控的變相放松?

專家認(rèn)為商品房預(yù)售制,該取消了

今后,縣一級的房地產(chǎn)管理部門也有權(quán)審批商品房預(yù)售證了。

10月10日,國務(wù)院發(fā)布關(guān)于第六批取消和調(diào)整行政審批項目的決定,在調(diào)整的143項行政審批項目中,商品房預(yù)售許可審批位列其中。

按照此次的調(diào)整,商品房預(yù)售許可的審批權(quán)被下放,由原來的“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)管理部門”下放至“設(shè)區(qū)的市級、縣級人民政府房地產(chǎn)管理部門”。

盡管該調(diào)整并未言及審批標(biāo)準(zhǔn)變換,但已經(jīng)有一些開發(fā)商暗自高興,認(rèn)為能夠更方便地取得商品房預(yù)售證。

“這個調(diào)整基本上是更多賦權(quán)地方政府,讓行政效率更高。”中國消費(fèi)者協(xié)會副會長、人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海告訴記者,但從消費(fèi)者的角度來看,還不如直接取消商品房預(yù)售制。

權(quán)力下放意味著什么

盡管只是143項行政審批項目調(diào)整中的一項,但商品房預(yù)售審批調(diào)整卻引發(fā)了最多的關(guān)注。

有網(wǎng)友擔(dān)心,這樣的調(diào)整“是為開發(fā)商更多圈地、更快圈錢開路”。

還有人疑惑,這樣做是不是對房地產(chǎn)調(diào)控的變相放松?

我國的商品房預(yù)售制確立于1994年,1995年1月1日起執(zhí)行。這項制度被稱為我國房地產(chǎn)市場制度的基礎(chǔ)。

對很多開發(fā)商來說,原有的審批權(quán)限設(shè)置讓他們增加了辦證的時間和成本。

如今,執(zhí)行了17年的商品房預(yù)售許可審批權(quán)限被下放至縣級政府的房地產(chǎn)管理部門,意圖是什么?

在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來,這樣調(diào)整的目的是加快商品房預(yù)售審批速度,加快商品房供應(yīng)速度,從而在限貸限購等一系列限制需求的前提下,加大供應(yīng)力度,平抑房價。

“下放審批權(quán),也會讓審批部門更好地調(diào)節(jié)市場,調(diào)節(jié)房價和供需關(guān)系,避免在整體房價上搞統(tǒng)計數(shù)字游戲,弱化調(diào)控效果。”胡景暉說,近一段時間,政府土地出讓環(huán)節(jié)有了變化,要考慮開發(fā)商拿地后的開工和預(yù)售周期。結(jié)合這些變化來看,政府房地產(chǎn)調(diào)控的思路正在從限制需求逐步轉(zhuǎn)向力促供應(yīng)。

這就意味著,今后開發(fā)商取得預(yù)售許可證可能更容易。

不過,在中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉看來,這樣的影響非常有限。

“權(quán)限下放后,開發(fā)商辦理預(yù)售證應(yīng)該會容易一些,但作用非常有限。”張大偉說,現(xiàn)在預(yù)售證不好辦的都是一線城市,或者成交火熱的城市。出于調(diào)控的目的,政府往往限制了預(yù)售證的辦理。一線大城市預(yù)售證難辦,但二三線城市并不難辦,甚至有些地方?jīng)]有預(yù)售證都敢賣房。

在他看來,下放審批權(quán)限的最大好處是,地方政府可以更好、更直接、有效地監(jiān)管區(qū)域內(nèi)樓盤項目的預(yù)售狀況,也可以更直觀地監(jiān)控樓市的波動情況。

“客觀地說,縣級城市也有商品房市場,剝奪縣級城市的審批權(quán)是不對的。”中國社會科學(xué)院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜認(rèn)為,上一級政府對下一級的城市的市場狀況可能并不太了解,此次調(diào)整是對地方事權(quán)的回歸。

但汪利娜也表示,目前中央與地方之間的利益博弈很激烈,很難說這樣的調(diào)整會帶來怎樣的結(jié)果。

汪利娜告訴記者,近幾年三線城市的房地產(chǎn)投資增長很快,已經(jīng)出現(xiàn)供大于求的局面。

“地方政府都想靠土地生財,一、二線城市已經(jīng)靠房地產(chǎn)開發(fā)賺了大錢,這幾年三線城市也想復(fù)制這樣的成功,但消費(fèi)者對房地產(chǎn)的投資卻很少會考慮三線及以下的城市。”汪利娜說,在三線及以下城市,政府推動的投資已經(jīng)上去了,但消費(fèi)卻沒有上來,情況很不好。擁有了商品房預(yù)售許可審批權(quán)限,縣級城市也很難通過這一點(diǎn)來刺激市場。

有專家表示,行政許可權(quán)本身就有尋租空間,各級政府、各個部門都想握在手中,商品房預(yù)售許可審批權(quán)更是如此??h一級政府獲得這項權(quán)力,就意味從此多了一個尋租空間。


商品房預(yù)售條件過于寬松

從目前的調(diào)整來看,盡管審批權(quán)限下放了,但審批標(biāo)準(zhǔn)卻沒有看到放松的跡象。從這個意義上說,商品房預(yù)售許可審批權(quán)限的下放會帶來怎樣的直接效應(yīng),還很難做出判斷。

但是,這正是部分專家擔(dān)心的地方。

中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者,審批權(quán)限下放會讓辦事效率更高,但怕就怕審批權(quán)限下放后審批標(biāo)準(zhǔn)也隨之模糊了。如果審批標(biāo)準(zhǔn)放松了,將會帶來巨大的風(fēng)險。

從我國行政審批權(quán)上收與下放的經(jīng)驗(yàn)看,當(dāng)一項行政審批權(quán)限上收的時候往往意味著標(biāo)準(zhǔn)的從嚴(yán),反之則往往意味著標(biāo)準(zhǔn)的放松。

從目前執(zhí)行的商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)來看,并不復(fù)雜。按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》,取得預(yù)售許可證只需要滿足三個條件:交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書;持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;按提供預(yù)售的商品房計算,投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

這三個條件具備了之后,就可以到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證明。

不過,即使是這樣并不嚴(yán)格的條件,在我國有些地方,執(zhí)行得也并不如意。

這其中,開發(fā)商自有資金比例就是一個彈性極大的條件。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部人士告訴記者,盡管《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了25%的自有資金(即通常所說的最低資本金)比例,但不少開發(fā)商在跟政府部門搞好了關(guān)系之后,這個底線就能被打破。

幾年前,也曾有學(xué)者調(diào)查研究稱,我國房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金比例根本就達(dá)不到25%的標(biāo)準(zhǔn)。

自有資金比例越低,意味著開發(fā)商就越能用更少的錢撬動更多的房地產(chǎn)開發(fā)貸款,從而建設(shè)更多的樓盤。但這樣一來,房地產(chǎn)建設(shè)的風(fēng)險大大增加。在我國房地產(chǎn)市場上,由此造成的項目爛尾、開發(fā)商卷款逃跑的事件屢見不鮮。

在金融危機(jī)時,政府部門還主動降低了開發(fā)商的最低資本金比例。

2009年5月,國務(wù)院曾將固定資產(chǎn)投資項目資本金比例進(jìn)行調(diào)整,結(jié)果,普通商品住房項目投資的最低資本金比例被調(diào)低至20%。而在其他行業(yè),最低資本金的比例均高于20%。比如鋼鐵、電解鋁項目,最低資本金比例為40%;水泥項目,最低資本金比例為35%;煤炭、電石、燒堿、黃磷、玉米深加工、機(jī)場等項目,最低資本金比例為30%;鐵路、公路、城市軌道交通、化肥(鉀肥除外)項目,最低資本金比例為25%。

這樣的調(diào)整,導(dǎo)致大量從未涉足房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)進(jìn)入這個行業(yè)。

有些城市,甚至一度將建設(shè)普通住宅項目的開發(fā)商自有資金比例降低到15%。

部分專家認(rèn)為,現(xiàn)有的商品房預(yù)售條件已經(jīng)很寬松,如果在此次審批權(quán)限下放之后,審批標(biāo)準(zhǔn)再被模糊,將會帶來可怕的結(jié)果。

中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者,此次國務(wù)院在下放商品房預(yù)售許可審批權(quán)的同時,應(yīng)該也更需要嚴(yán)格審批制度的監(jiān)管,因?yàn)閷︻A(yù)售資格的審核直接關(guān)系買房人的切實(shí)利益,審批標(biāo)準(zhǔn)非但不能放松,還需要更加嚴(yán)格。


現(xiàn)房銷售代表行業(yè)發(fā)展水平

“商品房預(yù)售許可審批權(quán)下放,在現(xiàn)有房地產(chǎn)市場制度上并沒有什么本質(zhì)的變化。”陳國強(qiáng)告訴記者,到了現(xiàn)在這個階段,已經(jīng)可以分步驟、分區(qū)域取消商品房預(yù)售制,進(jìn)行現(xiàn)房銷售了。

在陳國強(qiáng)看來,目前一些城市商品房庫存量明顯偏高,而且后續(xù)供應(yīng)能力很強(qiáng),取消預(yù)售制不會導(dǎo)致價格上漲。1994年我國確定商品房預(yù)售制,目的是為了盡快打開商品房市場,加快商品房供應(yīng)。由于當(dāng)時的開發(fā)商資金力量薄弱,所以最初的制度設(shè)計向開發(fā)商傾斜。

“商品房預(yù)售制是一個過渡性的政策。”陳國強(qiáng)說,經(jīng)過十幾年的發(fā)展,我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)跨越式地發(fā)展了,開發(fā)商的資金實(shí)力今非昔比,現(xiàn)在完全可以取消預(yù)售制了。從行業(yè)的發(fā)展來說,能否現(xiàn)房銷售是這個行業(yè)發(fā)展程度的一個重要標(biāo)志,對整個行業(yè)都有好處。

就在此次商品房預(yù)售許可審批權(quán)限下調(diào)之后,SOHO中國董事長潘石屹在微博上表示:哪個國家還有這么奇怪的商品房預(yù)售許可?應(yīng)該取消。按照《房屋買賣合同》去辦,出現(xiàn)糾紛找法院?,F(xiàn)在政府要審批,出現(xiàn)問題,自然要找政府,政府要承擔(dān)責(zé)任。政府有能力承擔(dān)這么大的市場責(zé)任嗎?

多年來,有關(guān)商品房預(yù)售制是否該存在的爭論一直沒有停止過。

2005年,人民銀行發(fā)布《2004中國房地產(chǎn)金融報告》,就曾公開建議“取消現(xiàn)行房屋預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售”,理由是“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度”。

2006年3月,33位全國人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。

2007年,國土資源部土地利用管理司司長曾在一個座談會上表示,現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)的種種問題,特別是亂炒房地產(chǎn),都跟預(yù)售有關(guān),應(yīng)該完全取消商品房預(yù)售。

但是,多年來,這項被稱為我國房地產(chǎn)市場制度的基石一直巋然不動。

“如果現(xiàn)階段一下子取消商品房預(yù)售制度,政府擔(dān)心會導(dǎo)致房價上漲,這也正是多年來政府不敢取消這項制度的重要原因。”汪利娜說。

中國消費(fèi)者協(xié)會副會長、中國人民大學(xué)商法研究所所長劉俊海多年來一直呼吁廢止商品房預(yù)售制。他告訴中國青年報記者,如果現(xiàn)階段政府還不能下定決心廢止這項制度,那就需要在制度設(shè)計上進(jìn)行有利于保護(hù)消費(fèi)者的改進(jìn)。

“相對于審批權(quán)限下放,我更期待預(yù)售資金監(jiān)管的進(jìn)一步嚴(yán)格。”劉俊海說,如果能對商品房預(yù)售資金加強(qiáng)監(jiān)管,讓預(yù)售資金在第三方監(jiān)管賬戶上,不會被開發(fā)商隨意動用,就能讓消費(fèi)者踏實(shí)很多。讓消費(fèi)者與開發(fā)商利益共享是行政許可的底線。

按照我國現(xiàn)有法律,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本最低為1000萬元人民幣。劉俊海了解了大量案件后發(fā)現(xiàn),基本上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本就是法律規(guī)定的下限,只有1000萬元。

“現(xiàn)在項目開發(fā)都是幾個億甚至十幾個億,這點(diǎn)注冊資本怎么能保證安全?”劉俊海說,現(xiàn)在正是調(diào)控與反調(diào)控的膠著期,開發(fā)商要是卷款跑了,消費(fèi)者找誰去?

在劉俊海看來,目前房地產(chǎn)市場道德失信的狀況很嚴(yán)重,需要通過制度設(shè)計進(jìn)行防范。

“可以在發(fā)放預(yù)售許可證前,向開發(fā)商索要擔(dān)保函,并要求開發(fā)商上交保證金,交房必須與承諾的一致,如果不一致,必須接受懲罰。”劉俊海說,同時應(yīng)該讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股方承擔(dān)連帶責(zé)任。


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來源:新華網(wǎng)

進(jìn)入第3季度以來,樓市全面升溫的勢頭呈現(xiàn):地方政府開始密集推地,甚至在不碰“紅線”的前提下想方設(shè)法給房地產(chǎn)“松綁”;開發(fā)商們摩拳擦掌,躍躍欲試,融資拿地兩不誤。與此同時,7、8月份70大中城市價格有所上漲,重點(diǎn)城市價格有反彈苗頭。

就在市場預(yù)期開始看漲之時,監(jiān)管各方接連發(fā)力,釋放“維穩(wěn)市場預(yù)期”的信號。

北京叫停10宗土地出讓

9月21日,北京國土局緊急叫停了10宗土地的招拍掛活動。被停止出讓的地塊為大興區(qū)4宗,豐臺區(qū)2宗,懷柔區(qū)1宗,通州區(qū)2宗,北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)1宗,地塊用途包括商業(yè)金融用地、商住用地及多功能項目用地。根據(jù)預(yù)估,這10宗地塊入市價格可能超過百億。

而此前的9月18日、19日,北京市國土局已經(jīng)暫停了朝陽區(qū)來廣營一宗住宅用地和石景山區(qū)蘋果園[最新消息價格 戶型 點(diǎn)評]一宗商業(yè)金融用地的掛牌交易活動。在上海,原本定于21日拍賣的黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊也在17日被中止出讓。

北京土地儲備中心表示,叫停10宗土地出讓主要是為了“對規(guī)劃內(nèi)容和出讓規(guī)則進(jìn)行修改”,修改后這些地塊將重新入市交易。中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為,暫停出讓的10地塊均處于較受關(guān)注區(qū)域。如果不調(diào)整方案,可能會造成“地王”頻出的現(xiàn)象,從而影響購房者對市場的判斷,波及調(diào)控效果。

多位業(yè)內(nèi)人士亦向新華網(wǎng)記者表示,叫停是為了給“復(fù)蘇”的土地市場降溫,以維穩(wěn)市場預(yù)期。8月以來,多個地方政府密集推地,龍頭房企頻頻拿地,土地溢價率也一路走高。其中9月20日,北京出讓了通州和亦莊四宗地塊,合計土地出讓金達(dá)38.43億元,通州一塊多功能用地溢價率超過120%,亦莊兩塊宅地也均達(dá)到合理土地價格上限,溢價率接近40%。

多地預(yù)售證審批從嚴(yán)

與叫停土地拍賣相對應(yīng),近來各地住建委從嚴(yán)批審預(yù)售證,對新入市項目的數(shù)量、定價等均有所控制。9月24日,廣州市國土房管部門通過官方微博披露其高價房“限售”政策,其中包括從預(yù)售角度對部分高價樓盤限制預(yù)售。

北京雖未對出臺“限售”政策,北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳志亦表示,北京房價總體平穩(wěn),應(yīng)不會出新政策。但近日新華網(wǎng)記者在走訪樓盤時發(fā)現(xiàn),北京多個項目均因預(yù)售證問題而不得不延遲開盤,其中包括金融街[簡介 最新動態(tài)]·融匯、K2·清水灣、凱德錦繡[最新消息 價格 戶型 點(diǎn)評]、路勁·世界城等。

“項目早已達(dá)到預(yù)售要求,但現(xiàn)在預(yù)售證控制得很嚴(yán),原本計劃8月開盤,估計要延遲到10月底了。”金融街·融匯的一位銷售人員告訴記者,“我們已經(jīng)儲蓄了充足的客源,拿不到預(yù)售證公司上上下下都很著急。”

有業(yè)內(nèi)人士分析稱,這是政府期翼通過調(diào)節(jié)預(yù)售證發(fā)放時間來穩(wěn)定房價。尤其北京新盤近兩個月入市項目較多,如果同時發(fā)放預(yù)售證,在市場上漲預(yù)期強(qiáng)烈的情況下,很可能突然促成量價齊升的成交高峰現(xiàn)象,進(jìn)而炒高房價。

另外,青島、南京等地也傳出預(yù)售審批從嚴(yán)的情況。據(jù)媒體報道,部分城市住建委在批預(yù)售證時,設(shè)置了幾道紅線:一是新開盤和區(qū)域內(nèi)在售樓盤均價對比;二是老項目后期的預(yù)售價格和上一期的銷售價格對比。整體來看,要求房價漲幅不超過10%。

抑制房價反彈壓力猶存

與此同時,住建部負(fù)責(zé)人還公開表示:將適時對執(zhí)行調(diào)控政策不力、放松調(diào)控政策,造成房價過快上漲的地區(qū)實(shí)行問責(zé)。由此可見,政府維穩(wěn)市場預(yù)期,抑制房價反彈的決心十分堅定。

而一位不愿意透露姓名的分析人士向新華網(wǎng)記者表示,抑制房價反彈確實(shí)重在穩(wěn)定預(yù)期。但土地和樓盤的“限售”,都只是暫時性地抑制了需求,倘若這些需求一并迸發(fā),而后續(xù)供應(yīng)量又跟不上,待售房面積不足的問題將會逐步凸顯,北京等部分房價明顯偏高的城市房價反彈的風(fēng)險不容忽視。

鏈家地產(chǎn)市場部常清亦向新華網(wǎng)記者表示,利用行政手段進(jìn)行調(diào)控,自然會對維穩(wěn)預(yù)期起到一定作用,但也會影響到市場供應(yīng),不能作為長期的調(diào)控手段。但若房價持續(xù)出現(xiàn)上漲苗頭,政府需要采用其他手段來抑制價格反彈。

事實(shí)也表明,抑制房價反彈的壓力猶存。就在北京停止出讓土地后的第3天,北京市西城區(qū)月壇南街地塊三商業(yè)金融用地和體育用地項目成交,金融街控股以34.2477億元競得,平均樓面價30428.9元/平方米,刷新今年商業(yè)地塊的總價與單價紀(jì)錄。


 

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