1.6萬元降到6000元 無錫一場不正常的房價調(diào)控

  • 來源: 半島都市報
  • 2012-10-24 08:33:16
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從1.6萬元/平米直接降到0.69萬元/平米 ,無錫“金融商務第一街”的最南端,近日上演著一次令人驚嘆的房價跳水。

  降價的樓盤名為嘉業(yè)國際城,該樓盤開發(fā)商無錫嘉啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的母公司嘉凱城,近一年來資金緊張,四處融資。多種跡象表明,該樓盤的跳水大降價可能是由于母公司資金緊張不得已為之。

  在該樓盤被爆出房價跳水的同時,亦傳出因其價格降幅過大擾亂市場而被政府“停盤”的消息。在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下,急需回籠資金的房地產(chǎn)商與依賴土地財政的地方政府,在房價的問題上迎頭相撞。此樓盤接下來銷售的價格,可能不僅僅是由開發(fā)商做主,或?qū)⑹请p方博弈的結(jié)果。

  降價或因母公司資金緊張

  10月19日,無錫市濱湖區(qū)立信大道附近,一切都是忙碌的景象。無錫當?shù)氐某鲎廛囁緳C老馬一般不愿拉客人到這里,因為太偏遠而且變化太快。“隔幾天不來,這邊可能就修了一條新路或建起一座新樓,我在這里經(jīng)常迷路。”

  這個被稱為金融商務第一街(以下簡稱金融街[簡介 最新動態(tài)])的地方,靠近新建的市政府,被定位為無錫未來著力發(fā)展的太湖新城核心區(qū)的引領(lǐng)性功能項目。金融街是市政府著力打造的區(qū)域性金融 、商業(yè)、購物中心,由北向南共分為五期,共14棟建筑,除嘉業(yè)國際城A棟金寓為商住兩用房,其余的都為商用寫字樓。目前,已有農(nóng)業(yè)銀行、無錫農(nóng)村商業(yè)銀行、無錫國聯(lián)、香港昌興等機構(gòu)確定入駐,另有一批金融機構(gòu)與著名企業(yè)預訂或正在洽談入駐。

  但就在不久之前,這個看起來有著無限發(fā)展前景的地方,卻上演了一幕令人驚嘆的房價大跳水。

  從1.6萬元/平米直降到0.69萬元/平米 ,讓人有點瞠目結(jié)舌的降幅是由金融街南段的嘉業(yè)國際城A棟金寓創(chuàng)造的。

  嘉凱國際城靠近無錫市政府,兩條地鐵線在不遠處交會,是無錫房價最為看漲的一個區(qū)域,在這樣的區(qū)域爆出這樣的價格,不啻于一個重磅炸彈。

  負責銷售金寓的置業(yè)顧問董志佳告訴記者,今年7月份第二次推盤的時候,金寓推出了6900元的低價走量銷售,“很快就銷售完了,大多都是客戶拉客戶來購買,我們基本上沒怎么宣傳。”

  在嘉凱國際城的附近,聚集了大量住宅樓盤,綠城[簡介 最新動態(tài)]玉蘭花園、萬科[簡介 最新動態(tài)]信成道、海岸城等,均價大多在1萬元左右。目前,無錫市的均價也有七八千元,6900元的報價顯得有些突兀。

  諸多跡象表明,該樓盤的大降價可能是因其母公司資金緊張。

  就在嘉凱國際城宣布跳水降價不久之后,7月27日晚間,其母公司嘉凱城公告了一份慘不忍睹的2012年中期報告。2012年1月~6月,公司實現(xiàn)營業(yè)收入15.19億元,相比去年同期減少45.11% ;歸屬上市公司股東凈利潤-3.28億 ,去年同期為728萬,相比去年同期減少4600.96%。在這樣的業(yè)績情況下,嘉凱城也已戴上“虧損王”的帽子,股價跌至 3.6元左右。

  從去年年初開始,嘉凱城資金緊張就已為業(yè)界公認。根據(jù)今年的中期報告,其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1.76億元。貨幣資金為17.9億元,但短期借款有35.72億元,一年內(nèi)到期的非流動負債為32.20億元,去年同期該指標只有5.3億元。

  降幅太大,政府不高興?

  10月21日,與嘉凱國際城[最新消息 價格 戶型 點評]只有一路之隔的“海岸城”開盤。據(jù)其銷售人員介紹,這幾天,在嘉凱國際城房價跳水的消息傳開之后,來海岸城看房的人增多了不少。

  無錫人老王特意從市區(qū)趕過來,在他的眼里,這里距離市區(qū)十幾公里,已經(jīng)是不折不扣的郊區(qū)。老王本來沒有買房的打算,他在無錫市中心有一套三室兩廳的房子,但聽說嘉業(yè)國際城降價的消息,忍不住到這里觀察這個區(qū)域的房價是否松動。“6900元元/平米平米在這個區(qū)域有點像白菜價,很適合入手。”

  但現(xiàn)實讓他有點失望,海岸城的均價在九千元左右,“這是這個區(qū)域正常的價格,等等再看吧。”老王覺得既然嘉凱國際城已經(jīng)撐不住了,說明房地產(chǎn)商的日子不好過,如果等些時間,應該還會有房地產(chǎn)商的資金鏈緊張,到時有可能還會出現(xiàn)此類降幅較大的樓盤。

  老王很后悔當初嘉凱國際城降價的時候,他沒接到消息,否則他一定會買一套進行投資。

  嘉凱國際城在降價時的確刻意保持低調(diào),原因很簡單:“為了照顧無錫市政府的感受。”一位知情人士說道,“嘉凱國際城推出6900元元/平米平米的價格讓無錫市政府很惱火,在不久后就被政府封盤了。”

  的確,在距離項目工地13公里外的無錫市保利[簡介 最新動態(tài)]廣場,嘉業(yè)國際城·金寓的銷售中心正在經(jīng)歷著罕見的冷清。

  10月19日下午,當記者走進銷售中心時,置業(yè)顧問董志佳迎了上來。記者環(huán)顧四周,偌大的銷售中心,只有記者一個顧客,另外幾個置業(yè)顧問正坐在椅子上無所事事。

  “A棟公寓6900元的特價已經(jīng)結(jié)束,只剩20層以上的,現(xiàn)在還沒有開始推。B、C、D三棟寫字樓還沒有銷售方案。”記者一提起價格,董志佳就如是說。

  “這兩天有很多外地人來問,但對于之后的價格,我們也不知道。具體什么時間推出,我們也不確定。”董志佳說。

  “為了發(fā)展這個地方,無錫市政府都遷了過來,而且給了很多的優(yōu)惠條件。嘉業(yè)國際城開出這么低的價格,讓無錫市政府的地不好賣高價了。”該知情人士透露。

  而現(xiàn)在,嘉凱國際城也很難辦。“之后的價格定低了不行,定高了也不合適。”這位知情人士表示,嘉凱國際城肯定是想把價格定低一些,好盡快回籠資金。但政府又不希望價格太低,所以嘉凱國際城的價格就僵在這里了。

  而該樓盤之后的銷售價格,目前還頗為神秘。在政府介入之后,價格已經(jīng)不僅僅是開發(fā)商說了算了,最有可能是開發(fā)商和政府博弈后的結(jié)果。一位銷售人員偷偷地對記者表示,年前應該會再推出一批。“但應該不會是6900元了,只會漲,現(xiàn)在的問題就是漲多少政府滿意。”

  “而不是簡單的行政性干涉”

  人們最關(guān)心的是,如此大幅度的降價,嘉凱國際城是忍痛割肉還是仍有盈利?對此,記者進行了調(diào)查。

  據(jù)公開資料顯示,開發(fā)商無錫嘉啟為嘉凱城控股子公司:蘇州嘉業(yè)(嘉凱城全資子公司嘉業(yè)有限公司持有其94%的股份)持有其62%的股份,深圳啟恒投資有限公司持有其33%的股份,無錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司持有其5%的股份。

  根據(jù)嘉凱國際城的建設(shè)用地規(guī)劃許可證,該樓盤所處的位置是編號為XDG-2007-37的地塊。根據(jù)無錫市國土資源局網(wǎng)站上的公開信息,該地塊總面積為562289.5平方米,于2007年掛牌。無錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司以五億四千多萬的價格購得此地塊,樓板價是382元元/平米 。樓板價,就是單位面積房價內(nèi)所含的土地成本。

  據(jù)一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,從樓板價來看,該樓盤即使賣到6900元元/平米 ,也不會虧損。而且,還能小賺一筆。“它拿地的時候價格很低,所以有降價的空間。”

  他還告訴記者,以382元元/平米的樓板價計算,該樓盤的成本價大約在5000~5500元元/平米 。因為該地塊并非是無錫嘉啟直接購得,而是由其小股東無錫市太湖新城建設(shè)投資管理有限公司購得。嘉啟從其手中購地時價格應該會翻番,但樓盤的成本價還是能控制在6000元/平米以內(nèi)。

  “也就是說,這個樓盤只要不低于6000元元/平米 ,應該就不會虧損。”該業(yè)內(nèi)人士告訴記者,現(xiàn)在樓盤所標出的價格大多是根據(jù)其未來發(fā)展而預期的價格,而不是根據(jù)其成本所定的價格。“尤其是像太湖新城這樣的新區(qū),因為是政府推動發(fā)展的地域,未來發(fā)展前景很好。但拍地時這里還是一片農(nóng)田,價格一般會很低。成本價和售價差距會很大,所以開發(fā)商才敢如此大幅度降價。換做其他地方,這么大幅度早就虧損了。”

  全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存告訴記者,受經(jīng)濟形勢不景氣以及限購的影響,很多房地產(chǎn)商資金鏈都有些緊張,江浙地區(qū)尤其突出。“開發(fā)商要回籠資金,擺在他們前面的只有兩條路:一是將項目轉(zhuǎn)讓或者與人合作 ,二是降價銷售。”

  嘉凱國際城選擇了第二條道路,但這種方式很容易引起當?shù)卣母缮?。陳寶存表示,降價幅度過大會擾亂當?shù)氐姆績r,為政府今后的賣地制造困難。“所以一般業(yè)內(nèi)降價都會冠以團購之類的名義,人為設(shè)定一些條件,保證降價在小范圍進行,避免引起政府的干涉和老業(yè)主的不滿。”

  “各地政府都對房地產(chǎn)業(yè)很敏感,各地政府都對房地產(chǎn)業(yè)進行著或明或暗的干預。”陳寶存告訴記者,現(xiàn)在政府的干預還處在一種“頭痛醫(yī)頭,腳痛醫(yī)腳”的初級階段。“地方政府希望房價高企,如果出現(xiàn)降價會馬上干預。”陳寶存表示,在市場經(jīng)濟下,他并不認同政府的這種干涉。他建議,政府應該多通過制度和經(jīng)濟手段對房地產(chǎn)進行調(diào)控,而不是簡單的行政性干涉。

 

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