據(jù)報道，財政部近日公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度國有土地使用權出讓收入17936億元，比去年同期下降23.1%。
對此，不少網(wǎng)民認為，這是導致地方“錢袋子”收緊的重要原因，應警惕地方為彌補公共預算收入短缺而“加速賣地”。有網(wǎng)民表示，依靠“賣地”并不能彌補財政收入不足，建議構建持久健康的財政收入體系，尋求多元化的財政收入來源。
地方財政壓力加大
不少網(wǎng)民注意到，今年以來，往年高增長的土地出讓收入出現(xiàn)大幅下滑。全國36個省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市中，除天津、山西、海南、貴州、陜西、青海6個地區(qū)土地出讓收入同比增長外，其他30個地區(qū)均出現(xiàn)不同程度下降。其中西藏、大連、寧波、青島4個地區(qū)土地出讓收入降幅超過了50%。
網(wǎng)民“劉守英”說，今年以來土地出讓收入下降，主要受土地供應結構和方式發(fā)生變化、房地產(chǎn)市場調(diào)控效應繼續(xù)顯現(xiàn)以及土地價格漲幅收窄等多種因素影響。由于各地繼續(xù)貫徹限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，今年前三季度全國商品房銷售面積同比下降4%，商品房待售面積達32670萬平方米，增加35.6%，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠規(guī)模減少，土地購置面積下降。
署名“途富吳”的微博認為，近年來，土地出讓金一直是地方政府的重要收入來源，前三季度累計全國土地出讓收入銳減讓捉襟見肘的地方財政更加不堪重負。經(jīng)濟增速放緩帶來稅收下滑，而土地出讓收入減少又影響了地方財政的預算外收入，地方財政壓力將日益凸顯。
警惕“加速賣地”
有網(wǎng)民認為，土地供應結構和方式發(fā)生變化、房地產(chǎn)市場調(diào)控效應繼續(xù)顯現(xiàn)、土地價格漲幅收窄等多種因素導致土地出讓收入下降，應警惕地方政府為彌補公共預算收入短缺做出“瘋狂賣地”行為。署名“金軍”的微博表示，下半年以來，一些城市隨著房地產(chǎn)銷量及土地供應量的回暖，出現(xiàn)單月土地出讓收入和房地產(chǎn)相關稅收反彈現(xiàn)象。這種反彈的背后，是地方政府“加速賣地”以彌補自身財政收入不足。
一些網(wǎng)民擔心地方政府為緩解財政壓力，放松房地產(chǎn)調(diào)控政策。網(wǎng)民“郭施亮”擔心，雖然住房限購已經(jīng)實行一段時間了，效果也有所顯現(xiàn)，但是隨著經(jīng)濟下行壓力的加大，地方財政收入銳減，地方政府有可能為房地產(chǎn)松綁以增加土地出讓收入，緩解財政壓力，從而挑戰(zhàn)中央調(diào)控政策底線。
網(wǎng)民“任達飛”表示，在當前城鎮(zhèn)化進程加速的階段，地方短期內(nèi)難以完全擺脫對房地產(chǎn)業(yè)和土地財政的依賴。應警惕供地節(jié)奏驟變對市場預期帶來的影響，以及地方政府對土地財政依賴的加劇傾向。
建立財政收入穩(wěn)定增長機制
不少網(wǎng)民建議，地方政府改變“依靠賣地謀發(fā)展”的模式，出路在于建立地方財政收入穩(wěn)定增長機制，并應進一步理順政府間的財政分配關系，通過深化稅制改革，加快構建包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的地方稅體系，打造地方支柱稅種形成主體財源。網(wǎng)民“鄒曉云”表示，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策預計不會發(fā)生大的“逆轉(zhuǎn)”。全年土地出讓形勢將繼續(xù)惡化，以往依靠“土地財政”的地方政府或陷入“財政困局”，地方政府過度依賴土地出讓金收入或難以持續(xù)。財政收入困境將是地方政府在“陣痛”中轉(zhuǎn)型的必經(jīng)階段。地方政府必須謀求轉(zhuǎn)變，積極拓展財源。這也是中央房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個間接目標，即迫使地方政府提高意識、大力發(fā)展地方經(jīng)濟、尋求多元化財政收入來源。
網(wǎng)民“喬寶云”表示，從制度看，地方政府靠賣地收入不能彌補公共財政收入不足。由于土地出讓收入納入政府性基金預算管理，而且其支出投向都有明確規(guī)定，除了近70%用于征地補償?shù)瘸杀拘蚤_支外，主要用于城市建設、農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展、保障性安居工程等民生支出，因此不能用于平衡公共財政預算。
網(wǎng)民“賈康”則認為，未來應逐步將地方財政的籌資機制轉(zhuǎn)換到各地房產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)上，比如房產(chǎn)稅。地方稅體系得到了支柱財源，則地方政府只要專心去優(yōu)化本地投資環(huán)境、提升本地公共服務水平。與此同時，地方政府轄區(qū)內(nèi)的不動產(chǎn)也進入升值軌道。每隔幾年重新評定稅基，地方政府的財源建設就實現(xiàn)了可持續(xù)性。這樣的制度實現(xiàn)后，我們依然可以說它是“土地財政”，但是彼時的土地財政的合理性就可以替代現(xiàn)行的土地財政的不合理性。
(記者夏保強 整理)
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土地出讓收入銳減對地方財政有多大影響？
今年以來，全國土地出讓收入銳減，引起廣泛關注。
土地出讓收入為何大幅下滑？土地出讓收入能否彌補公共預算收入短缺？地方財政如何打造持久健康的收入來源？房產(chǎn)稅是否會取代土地出讓收入？針對這些熱點問題，記者采訪了權威專家。
土地出讓收入降23.1% 樓市調(diào)控效應繼續(xù)顯現(xiàn)
今年以來，往年高增長的土地出讓收入出現(xiàn)大幅下滑。
財政部18日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月，國有土地使用權出讓收入17936億元，比去年同期下降23.1% 。
分地區(qū)看，全國36個省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市中，除天津、山西、海南、貴州、陜西、青海6個地區(qū)土地出讓收入同比增長外，其他30個地區(qū)均出現(xiàn)不同程度下降。其中西藏、大連、寧波、青島4個地區(qū)土地出讓收入降幅超過了50% 。
“今年以來土地出讓收入下降，主要受土地供應結構和方式發(fā)生變化、房地產(chǎn)市場調(diào)控效應繼續(xù)顯現(xiàn)以及土地價格漲幅收窄等多種因素影響。”國務院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟研究部副部長劉守英說。
劉守英指出，由于各地繼續(xù)貫徹限購、限貸等房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，今年前三季度全國商品房銷售面積同比下降4% ，商品房待售面積達32670萬平方米，增加35.6% ，導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠規(guī)模減少，土地購置面積下降。
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積26033萬平方米，同比下降16.5% ；土地成交價款5309億元，下降11% ，降幅擴大3.4個百分點。
出讓收入減少影響 地方財政預算外收入
盡管前三季度累積全國土地出讓收入下滑明顯，但下半年以來，一些城市隨著房地產(chǎn)銷量及土地供應量的回暖，出現(xiàn)單月土地出讓收入和房地產(chǎn)相關稅收反彈現(xiàn)象。
有輿論認為，這種反彈的背后，是地方政府“加速賣地”以彌補自身財政收入不足。
那么，土地出讓收入與地方財政收入有何關系？土地出讓收入能否彌補公共預算收入短缺？
中國預算管理制度包括公共預算、政府性基金預算、國有資本經(jīng)營預算和社會保障基金預算四大部分。
劉守英指出，我們通常所說的財政收入屬于公共預算范疇，而土地出讓收支則納入政府性基金預算管理，與公共預算分開核算、分賬管理、專款專用。這樣一來，土地出讓收入的變化不會對公共預算收入產(chǎn)生直接影響。
劉守英認為，近期一些地方土地成交量上升，是整個房地產(chǎn)市場回暖的直接結果，并非政府缺錢賣地所致。“如果地方政府是因為缺錢而賣地，土地往往會被賤賣，但實際上近期頻現(xiàn)的土地流拍表明，在日漸回暖的土地市場，拍賣者正在等待更好的價格。”
“從制度看，地方政府靠賣地收入不能彌補公共財政收入不足。”中央財經(jīng)大學中國公共財政與政策研究院院長喬寶云指出，由于土地出讓收入納入政府性基金預算管理，而且其支出投向都有明確規(guī)定，除了近70% 用于征地補償?shù)瘸杀拘蚤_支外，主要用于城市建設、農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展、保障性安居工程等民生支出，因此不能用于平衡公共財政預算。
此外，有觀點認為，地方公共預算收入快速回落，土地出讓收入就會增長較快。對此，專家指出，從實際情況來看，土地出讓收入與地方公共預算收入并非此消彼長的聯(lián)動關系。
以1至9月地方數(shù)據(jù)為例，廣東、上海、北京、浙江地方公共預算收入增幅只有11% 、7.2% 、9.6% 和6% ，增幅比去年同期回落較多，而同期上述地區(qū)土地出讓收入不僅沒有增加，反而分別下滑19.3% 、39.8% 、24.7% 和52.4% 。
“打造地方支柱稅種”
經(jīng)濟增速放緩帶來稅收下滑，土地出讓收入減少則影響地方財政的預算外收入。那么，面對日益凸顯的地方財政收支壓力，應如何打造持久健康的地方財政收入來源？
“在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的今天，亟待改變地方依賴賣地謀發(fā)展的這種模式。”劉守英建議，未來出路在于建立地方財政收入穩(wěn)定增長機制。
喬寶云指出，應進一步理順政府間的財政分配關系，通過深化稅制改革，加快構建包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的地方稅體系，打造地方支柱稅種形成主體財源。
而對于外界關注的房產(chǎn)稅將來一旦全面推開，是否會取代土地出讓收入問題，喬寶云認為，中國土地的國有性質(zhì)決定了土地出讓收入存在的必然。由于土地供應采取劃撥和有償使用方式，決定了每供應一宗土地均會產(chǎn)生土地出讓收入。
專家表示，土地出讓收入的性質(zhì)是土地使用權的價格，即政府憑借土地所有者身份對使用權受讓人收取的地租；而房產(chǎn)稅是政府作為社會管理者在住房保有環(huán)節(jié)強制征收的，二者一個是“租”、一個是“稅”，不存在相互替代的問題。
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近日，無錫嘉業(yè)國際城房價從1.6萬/平方米跳水至6900元/平方米，這本是好事，只是無錫當?shù)卣畬Υ藚s很不滿意，認為過低的價格會擾亂房地產(chǎn)市場。這表明，一些地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)依然有著很深的依賴，不讓房企降價其實是地方政府一種變相的救市之舉。
一個樓盤為何如此甩賣房子？我們不排除其炒作可能，但據(jù)記者調(diào)查，這個樓盤開發(fā)商的母公司資金緊張，迫切要求回籠資金，可見，這種行為完全是企業(yè)自主行為，不應該有外來干涉。而無錫市政府對此不滿，不惜以行政力量干涉企業(yè)降價行為，而且還命令其漲價，表明一些地方政府難以忍受房價驟降之痛。
據(jù)了解，這個樓盤位于無錫金融街，金融街項目則是無錫市政府力推的，政府希望金融街上的房價怎么都得1萬元以上。在一些地方政府眼里，房價高了，周圍地價才會上去，政府才會有更多的賣地收入，才能創(chuàng)造更高的GDP,這大概就是政府希望房價高漲的現(xiàn)實邏輯。
史上最嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)了兩年多，各地的房價終于停住了瘋狂的腳步，一些房企面臨著資金問題，而地方政府也面臨著財政口袋漸扁的困境。在這種情況下，無錫這家房產(chǎn)公司瘋狂降價之舉，完全有可能在當?shù)胤康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生連鎖反應，進而有可能對政府的金融街項目產(chǎn)生不良影響，這就難怪政府不滿降價了。
今年以來，已經(jīng)有南京、揚州、蕪湖等30多個城市試圖出臺各種各樣的救市舉措?？梢姡坏┱{(diào)控政策稍有松動，在地方政府的推動下，房價隨時有可能報復性反彈，到那時，好不容易取得的調(diào)控效果可能會在短時間內(nèi)喪失。所以，對無錫市政府在這一事件中的表現(xiàn)，有關各方絕不可以掉以輕心。(評論員 吳華偉)
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抓住時機適當降價
面對成色不佳的“金九”樓市，各類樓盤成交紛紛縮水，此時別墅市場卻又一個項目逆市熱銷，這就是本周成交76套的長泰東郊御園。此項目位于浦東航頭板塊，本周成交主力是190平方米左右的聯(lián)體別墅。在不溫不火的現(xiàn)下房地產(chǎn)市場中，還能以別墅身份排行本周熱銷套數(shù)榜首位，主要原因還是以價取勝。開盤前長甲集團就為旗下3個別墅產(chǎn)品打出了“抄底6.3折”的廣告，吸引了眾多購房者的目光。
當下房地產(chǎn)市場，購房者并不缺乏購房欲望與購房能力，真正缺乏的是能夠刺激及推動購房者購房的動力。而最好的刺激因素無疑就是價格，如果開發(fā)商能夠適當讓利，相信就算“金九”已經(jīng)過半，市場仍舊可以給出一份滿意的答卷。
需求釋放成交下降
本周商品住宅成交量為13.66萬平方米，環(huán)比上周下降11.72%，而從上周末4個新開盤項目的銷售情況來看，除小上海新城項目銷售情況喜人之外，其余項目都表現(xiàn)平淡。這與8月底的供需提前放量有關，開發(fā)商錯峰營銷，提前進入旺季營銷，進入“金九”后供應下滑，成交也相應下降。
成交量持續(xù)下降的情況下，成交價格不會出現(xiàn)太大波動。雖然上半年房企經(jīng)營狀況明顯好轉(zhuǎn)，但是銷售策略仍會以“高周轉(zhuǎn)”為主，尤其從8月之后龍頭房企頻頻出手拿地，對于自持資金的也會更明顯。因此“金九銀十”推盤量還會增加，一定幅度的優(yōu)惠也不會明顯收窄。
（華燕置業(yè)市場研究部總監(jiān)張晴怡）
