[提要]最近幾個(gè)月，全國土地市場迎來了少有的熱鬧場面。開發(fā)商拿地的熱情空前高漲。與之形成鮮明對比的是，原本的樓市銷售旺季“金九銀十”，卻顯得有些后勁不足。土地市場的熱，和樓市銷售的冷同時(shí)出現(xiàn)。
10月10號，經(jīng)過445輪競價(jià)，保利地產(chǎn)聯(lián)合體以45億元，摘得今年上海新總價(jià)地王。樓面地價(jià)27055元/平方米，溢價(jià)率42.86%。SFSFSF
同一天，保利和萬科聯(lián)合體以32億元總價(jià)，奪得今年長沙地王。SFSFSF
10月17號，杭州主城區(qū)三宗位于三堡的地塊，被中海集團(tuán)以總價(jià)55.9億元，全部包攬，并配建9.81萬平方米保障房。減去配建后，樓面地價(jià)高達(dá)26607元/平方米，創(chuàng)造了杭州主城區(qū)的住宅用地新高。SFSF
10月18號，陽光城集團(tuán)股份公司發(fā)布公告，其全資子公司福建陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15.9億元競得福州一宗商住地塊。SFSFSF
更值得關(guān)注的是，2012年第三季度，北上廣深四個(gè)一線城市住宅用地土地出讓金總計(jì)414.7億元，環(huán)比第二季度大漲355.7%，而第三季度住宅土地溢價(jià)率高達(dá)23.12%，達(dá)到了2011年調(diào)控后的最大值。SFSFSF
最近幾個(gè)月，全國土地市場迎來了少有的熱鬧場面。開發(fā)商拿地的熱情空前高漲。與之形成鮮明對比的是，原本的樓市銷售旺季“金九銀十”，卻顯得有些后勁不足。土地市場的熱，和樓市銷售的冷同時(shí)出現(xiàn)。這一“冷”、一“熱”，到底意味著什么？在國家對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不減的宏觀形勢下，樓市銷售將呈現(xiàn)怎樣的局面呢？為了弄清這些疑問，記者對北京和上海兩地的樓市進(jìn)行了調(diào)查。SFSFSF
閔行區(qū)中春路，位于上海城區(qū)外環(huán)線上。我們到這里調(diào)查的第一天，正趕上一個(gè)樓盤開盤。在售樓處，一個(gè)小伙子引起了我們的注意，他怎么看怎么不像是來買房的。SFSF
“今天主要是來這邊看看他們現(xiàn)場的一個(gè)銷售情況，來了解一下這個(gè)片區(qū)的市場是一個(gè)怎么樣的情況”。
曲鵬是網(wǎng)絡(luò)公司的信息員。他告訴我們，每個(gè)周末上海外環(huán)附近都有4、5個(gè)新開盤樓盤，特別是9月份新盤推出量就更多了，幾乎每個(gè)周末都不能休息。SFSFSF
曲鵬說：這個(gè)項(xiàng)目銷售情況還是比我想象的要好，昨天晚上開盤，現(xiàn)在認(rèn)購率大概已經(jīng)有八成以上。SFSF
上海閔行區(qū)，今年一季度成交量只有2萬平米，而6月份到8月份這三個(gè)月，成交量猛增，尤其是7月份成交將近9萬平米，7月份的成交金額達(dá)到21億元，在上海市排名第二。SFSF
曲鵬說：今天可能是因?yàn)樘鞖庠?，天氣不太好，可能會下雨，所以有些人可能不會來買房，但是像上周的天氣，天氣非常好的時(shí)候，在別的區(qū)域就有很多項(xiàng)目，就是它推量也比較大，看房的人也比較多，買房的人也特別多，像在嘉定有一個(gè)項(xiàng)目，它當(dāng)天推出了200多套房源，就有80%的房源當(dāng)天就已經(jīng)被認(rèn)購了，那時(shí)候現(xiàn)場是非?；鸨?。SFSF
按照他們的統(tǒng)計(jì)，目前上海購房主力集中在首次購房和改善型購房。目前，閔行區(qū)共有22個(gè)在售商品房項(xiàng)目，而上半年只有8個(gè)樓盤開盤。 SFSFSF
曲鵬說；每次都是大概幾十套、幾套這樣少量推盤。一方面可能是因?yàn)楝F(xiàn)在政策的原因，可能不會造成太大量的成交，另一方面就是說，很多開發(fā)商就是想通過少量推盤，然后把這個(gè)成交率提上來，然后烘托一下樓市。SFSFSF
2000年上海中心城區(qū)面積377平方公里，2005年已經(jīng)超過600平方公里，也就是說五年內(nèi)，上海中心城區(qū)已經(jīng)擴(kuò)大了近一倍，未來的5到10年里，本來地處偏遠(yuǎn)的閔行區(qū)有可能成為上海中心城區(qū)的組成部分?，F(xiàn)在來看，閔行區(qū)房價(jià)與中心城區(qū)有很大的差距，但這種升值的預(yù)期，讓這個(gè)區(qū)域的成交特別活躍。
曲鵬說；現(xiàn)在因?yàn)檎f樓市調(diào)控政策還是在嚴(yán)厲，但是經(jīng)濟(jì)政策是一個(gè)松動的過程中，尤其是首套房貸款利率的下降，還有銀行的優(yōu)惠，都是說，現(xiàn)在可能很多購房者來講的話，現(xiàn)在應(yīng)該算是一個(gè)買房比較好的時(shí)機(jī)。
下午，小曲帶著他采集的信息回到了公司。為了了解整個(gè)上海的銷售情況，我們在這里找到了公司的負(fù)責(zé)人趙琳，她告訴我們與往年相比，2012年開發(fā)商們早早在8月底就開始備戰(zhàn)“金九銀十”，用降價(jià)促銷搶占樓市先機(jī)。SFSFSF
上海搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心負(fù)責(zé)人趙琳告訴我們；實(shí)際上在金九銀十之前，開發(fā)商已經(jīng)開始一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭了，已經(jīng)提前打響了這樣一個(gè)銷售戰(zhàn)爭。那么在這個(gè)過程當(dāng)中呢，我們也會看到有的會通過一些優(yōu)惠的釋放價(jià)格的降低呢，甚至可能它曾經(jīng)在8月份，可能會有一個(gè)銷售價(jià)格反彈的時(shí)候，在9月份，再采取一輪促銷活動，這個(gè)時(shí)候來吸引有限的購買力。SFSFSF
解說：
降價(jià)促銷、打折優(yōu)惠，快速收回投資，臨近年底，開發(fā)商們使出了渾身解數(shù)，原本9、10月份推向上市的38個(gè)樓盤已經(jīng)取得了銷售許可證，都搶在8月底入市開盤，實(shí)際開盤達(dá)到了八成。趙琳告訴我們，有的房產(chǎn)項(xiàng)目甚至打出了6.3折的優(yōu)惠。SFSFSF
房價(jià)促銷居然能打到6.3折，這么大的折扣，這個(gè)信息可信嗎？第二天，我們找到了位于上海浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)的這個(gè)打折項(xiàng)目，還沒到售樓處，就先看到了路兩邊掛著開盤打折的廣告旗，還有二、三十人舉著廣告牌，站在路中間。SFSF
售樓人員說；現(xiàn)在是6.3折。
記者 ；現(xiàn)在6.3折，買的人多嗎？
售樓人員說；多啊，現(xiàn)在差不多總共170多套，現(xiàn)在已經(jīng)辦卡已經(jīng)辦了150多套了。真打折嗎，我看有寫著嗎？真打折啊，我看哪兒寫著比原來降價(jià)100萬左右。
記者；為什么開發(fā)商打折啊？
售樓人員說；它是最后清盤嘛，最后賣完之后就沒有了。
賣房的小伙子，來自江蘇徐州，是一家地產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人，長泰東郊御園項(xiàng)目是一周前開始預(yù)售，并包銷給4家地產(chǎn)中介和2家網(wǎng)站銷售。
售樓人員說；這次銷售的是別墅，聯(lián)排別墅項(xiàng)目。從189個(gè)平方到230個(gè)平方，實(shí)際用的話可以用到330到360平米。
記者；在你這兒成交都是那里的購房人呢？
售樓人員說；來買房大都是上海本地人，都是做生意的，還有的是買過來都是當(dāng)婚房，都是剛需的一些客戶。有的是上海人，他只有一套，現(xiàn)在還可以再買一套嘛。
解說：
這里賣的是大戶型，買房子的人會不會因此而交房產(chǎn)稅呢？
售樓人員說。不一定的，要看家里有幾口人，如果是首套的話，家里差不多在4口人左右的話就不超，因?yàn)椴畈欢嘣?89個(gè)平方，所以4、5個(gè)人可以達(dá)到240個(gè)平方，這個(gè)是不超的。
這個(gè)銷售人員說，今天預(yù)報(bào)有臺風(fēng)，路邊賣房的經(jīng)紀(jì)人不算多，雙休日這里有100多的經(jīng)紀(jì)人，競爭也非常激烈的。
售樓人員透露說；我們差不多，像賣掉一套，能拿到差不多3萬左右。也就是看客戶，現(xiàn)在他是辦的購房卡，但到時(shí)候他買不買還是一個(gè)問題，他現(xiàn)在只是辦了一個(gè)購房卡，如果他買的話，十萬抵一百萬嘛，有一個(gè)購房卡。
這個(gè)銷售人員邀我們?nèi)ナ蹣翘幙瓷潮P，但在門口被門衛(wèi)拒絕，他說購房人只要進(jìn)去刷10萬元辦理購房卡，他馬上就可以拿到5000元的傭金，等到9月8日開盤，購房人簽了買房合同，他還可以再拿3萬元的傭金。
我們離開售樓處的時(shí)候，他還站在路中間，揮舞手中的打折廣告，等待著買房的人。
在回市區(qū)的路上，我們看到路旁一家籌備開盤的新項(xiàng)目，走進(jìn)售樓處，看到的不是購房人和銷售員，而是佩戴中原地產(chǎn)標(biāo)志的經(jīng)紀(jì)人在項(xiàng)目看房，沙盤前經(jīng)紀(jì)人們仔細(xì)聽著新樓盤講解。負(fù)責(zé)人說，他們是想趕在“金九銀十”的銷售旺季開盤，提前培訓(xùn)經(jīng)紀(jì)人希望在開盤銷售上實(shí)現(xiàn)一、二手銷售聯(lián)動，搶占購房客源。
國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格顯示，9月，上海新建商品住宅價(jià)格延續(xù)了8月持平的趨勢，環(huán)比繼續(xù)保持穩(wěn)定。同比去年9月的降幅則進(jìn)一步擴(kuò)大，達(dá)到1.9%。
