過(guò)了武進(jìn)大橋，就是常州有名的武宜路，整條路似乎只有兩個(gè)主題：拆和建。
這條南北走向的大道從舊城中心一直延至新城區(qū)。一個(gè)個(gè)體量動(dòng)輒上百萬(wàn)平方米的樓盤(pán)和一片片還在拆遷當(dāng)中的廢墟相間分布，路兩邊是一幅幅大紅大紫的樓盤(pán)廣告。
有媒體近日?qǐng)?bào)道稱(chēng)，繼鄂爾多斯被曝“鬼城”后，因新建住宅空置率高，大量商品房（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）積壓，常州被稱(chēng)為又一“鬼城”。對(duì)此，常州市房管局相關(guān)人士向媒體表示，常州與鄂爾多斯沒(méi)有太大的可比性。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在常州走訪多日后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)?shù)厝似毡檎J(rèn)為“鬼城”之說(shuō)言過(guò)其實(shí)，近年來(lái)常州樓市銷(xiāo)售情況還不錯(cuò)。接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，由于供應(yīng)量較大，整體去庫(kù)存的周期較長(zhǎng)，常州市商業(yè)地產(chǎn)面臨的壓力比住宅更大。
亮燈率為何兩三成
“武進(jìn)區(qū)的一些樓盤(pán)夜晚亮燈率確實(shí)不太高，但造成這一現(xiàn)象的原因有很多，”在常州當(dāng)?shù)赜?0多年地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的劉云飛(化名)告訴本報(bào)記者，“買(mǎi)了房準(zhǔn)備‘低吸高拋’的炒房客肯定有一些，但不是主流，這幾年在常州炒房的人已經(jīng)很少了，大部分買(mǎi)房的都是剛需。”
記者近日實(shí)地走訪常州市武進(jìn)區(qū)的多個(gè)新盤(pán)后發(fā)現(xiàn)，確有不少小區(qū)存在夜晚亮燈率只有兩三成的情況。
“一些剛交付的樓盤(pán)，入住率肯定不會(huì)太高，也有些人買(mǎi)了房但一時(shí)沒(méi)錢(qián)裝修也會(huì)延緩入住時(shí)間，”劉云飛告訴記者，“武進(jìn)工業(yè)發(fā)達(dá)，小老板很多，大多會(huì)先給子女買(mǎi)上幾套房先放著。此外，拆遷戶(hù)手里普遍都握有好幾套房，再加上炒房的和沒(méi)賣(mài)出去的，種種原因造成了當(dāng)下的狀況。”
武進(jìn)于1995年撤縣建市，2002年撤市設(shè)區(qū)，是常州市近年來(lái)重點(diǎn)打造的“南部新城”。貫穿南北的武宜路就位于武進(jìn)區(qū)，目前，武宜路板塊已盤(pán)踞著綠城[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、綠地、星河地產(chǎn)、新城等眾多品牌開(kāi)發(fā)商，拿地時(shí)間多集中在2009~2010年。
常州市國(guó)土局網(wǎng)站發(fā)布的2009年武進(jìn)城區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地交易情況一覽表顯示，當(dāng)年武進(jìn)區(qū)共出讓經(jīng)營(yíng)性用地31塊，其中不乏大開(kāi)發(fā)商的身影。僅星河地產(chǎn)一家就在武宜路拍下近千畝土地，綠地集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]聯(lián)合上海云峰集團(tuán)、江蘇恒元地產(chǎn)在武進(jìn)共拿下五幅土地，出讓面積約25萬(wàn)平方米。
根據(jù)約兩年的開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，這些體量巨大的住宅項(xiàng)目現(xiàn)今都已陸續(xù)入市，集中供應(yīng)帶來(lái)的高庫(kù)存，讓開(kāi)發(fā)商面臨不小的壓力。與此同時(shí)，過(guò)去幾年間，招商、金地、恒大、龍湖、世茂、綠城等國(guó)內(nèi)一線開(kāi)發(fā)商也已集體涌入常州。
據(jù)常州市房地產(chǎn)信息中心統(tǒng)計(jì)，截至2012年底，常州市商品房的存量約為1360萬(wàn)平方米，去化周期約20個(gè)月。同策咨詢(xún)提供的數(shù)據(jù)則顯示，同期常州商品住宅的存量約為679萬(wàn)平方米，去化周期約14個(gè)月，整體去化壓力較高。
“庫(kù)存偏高不是2012年的問(wèn)題，這幾年全國(guó)樓市庫(kù)存都挺高，其中還包括一些無(wú)效供給，我們認(rèn)為常州住宅的銷(xiāo)售還是不錯(cuò)的。”常州一位開(kāi)發(fā)商對(duì)記者稱(chēng)。
常州市官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2012年常州樓市全年賣(mài)出75771套房，銷(xiāo)售面積達(dá)795.75萬(wàn)平方米，同比上升25.52%，銷(xiāo)量位于江蘇省第三，僅次于南京、蘇州；全市商品房成交均價(jià)為6969元/平方米，同比下降7.3%。
城市綜合體泛濫
“如果真要說(shuō)危機(jī)，我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的泡沫才是常州樓市真正面臨的問(wèn)題。”一位常州本地開(kāi)發(fā)商代表告訴記者，住宅銷(xiāo)售的壓力其實(shí)不算太大，但商業(yè)物業(yè)已明顯供過(guò)于求，現(xiàn)在大商場(chǎng)普遍生意不好，在建的城市綜合體還有十幾個(gè)。“死掉一片是肯定的，只是時(shí)間問(wèn)題而已。”
作為常州當(dāng)?shù)貎蓚€(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目的操盤(pán)手，劉云飛也向記者介紹，“我們?nèi)ツ曜龅靡埠芤话?，吃了不少苦頭，但我們公司的現(xiàn)金流還不錯(cuò)，項(xiàng)目區(qū)位也好，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，我們對(duì)自己還是有信心的。”
據(jù)當(dāng)?shù)刂薪闄C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前常州已經(jīng)投入使用或者在建的城市綜合體項(xiàng)目約有30個(gè)，并且體量動(dòng)輒幾十萬(wàn)乃至上百萬(wàn)平方米。
2012年下半年，萬(wàn)達(dá)、招商、雨潤(rùn)先后在常州拿下多幅大體量的商業(yè)用地，這讓不少在當(dāng)?shù)亟?jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)商倍感壓力。
2012年9月，萬(wàn)達(dá)以6.94億元競(jìng)得武進(jìn)區(qū)出讓面積高達(dá)11.5萬(wàn)平方米的商住地塊，這是繼常州新北萬(wàn)達(dá)之后萬(wàn)達(dá)在常州開(kāi)發(fā)的第二個(gè)超大型城市綜合體，規(guī)劃建筑面積達(dá)60萬(wàn)平方米。2012年10月，雨潤(rùn)集團(tuán)旗下房企以3.7億元拿下常州一地塊，出讓面積達(dá)17萬(wàn)平方米。據(jù)悉，雨潤(rùn)預(yù)計(jì)將投資55億元，打造一個(gè)建筑面積達(dá)110萬(wàn)平方米的城市綜合體。
“現(xiàn)在常州的大商場(chǎng)生意都挺一般的，如果是散售的就更不用說(shuō)了，基本上是一塌糊涂，”劉云飛略帶激動(dòng)地對(duì)記者說(shuō)，“僅武進(jìn)商圈現(xiàn)在就有吾悅廣場(chǎng)、又一城、茂業(yè)、新天地、新城上街、樂(lè)購(gòu)等等，將來(lái)萬(wàn)達(dá)還要進(jìn)來(lái)，你說(shuō)恐怖不恐怖？”
記者實(shí)地走訪了武進(jìn)區(qū)的多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目后也發(fā)現(xiàn)，不少商場(chǎng)的打折幅度已經(jīng)低至3~4折，即使在周末，人流量還是不多。
一位當(dāng)?shù)氐某鲎廛?chē)司機(jī)對(duì)記者說(shuō)，現(xiàn)在城市越擴(kuò)越大，但人口總量就這么多，說(shuō)‘空城’也不是沒(méi)有一點(diǎn)道理。“以前在這些大型購(gòu)物中心門(mén)口根本不用等，下了客馬上有人上來(lái)，現(xiàn)在常常兜半天也沒(méi)人。”
同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“被城鎮(zhèn)化”與“空城”導(dǎo)致三四線城市面臨比較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，缺乏產(chǎn)業(yè)與配套的“被城鎮(zhèn)化”，勢(shì)必也會(huì)助推這些城市面臨崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)。
