“要不要違約？”陸偉(化名)為這件事糾結(jié)了整整兩天。
陸偉糾結(jié)的是他上周末簽約出售的一套通州二手房。“當(dāng)時我掛牌是125萬，周末約了三撥買房人談價，沒想到第一撥看完房直接說全款，當(dāng)時就下定金，簽約，房子就這樣迅速賣出去了。”
按照合同約定，如果違約，陸偉需要負(fù)擔(dān)2萬元的違約金，但他仍想賭一把。讓陸偉頗為不爽的是，同小區(qū)另一位業(yè)主，得知他以125萬元總價將房子賣出去后，立即將其120萬的掛牌價漲至135萬。
漲價，成為2013年開年樓市最火熱的話題。尤其是北京二手房，幾成脫韁之勢。
失控的預(yù)期？
記者一位朋友，幾番掙扎后，去年3月在三環(huán)邊買了一套小戶型二手房。最近她不無僥幸地說，中介告訴她，那套房子去年上漲了50%。
不僅城區(qū)房價在迅猛上漲，郊區(qū)亦不遜色。據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)通州某門店介紹，一套50平方米的二手房，去年在該店以90萬元賣出，今年2月以120萬元掛牌，在多人爭搶下，漲至135萬元，后以137萬元成交。不足一年，漲幅也超過50%。
21世紀(jì)不動產(chǎn)分析師張磊表示，春節(jié)長假過后，北京二手房市場承接了節(jié)前的火熱狀態(tài)，客戶面臨較大壓力。一方面，房東基本不給客戶還價的空間，客戶反而擔(dān)心業(yè)主會坐地漲價，另一方面，如不抓緊買房，又害怕房價繼續(xù)上漲。
漲價的不只是二手房。新房也在漲價。通州、房山是此輪調(diào)控曾經(jīng)出現(xiàn)較大跌幅的區(qū)域，但目前多數(shù)樓盤已漲回到2010年。
在北京通州八通線盡頭的土橋站，華遠(yuǎn)銘悅世家在春節(jié)后推出二期新品，產(chǎn)品為11層的低板，但取消了精裝修。定價為21800元/平方米，而2012年12月出售的一期精裝修成交均價僅為17800元/平方米。
房山的中糧萬科長陽半島，將于3月推出兩百套左右新房源，均價為22000元/平方米。而其2012年12月推出的上一期產(chǎn)品，均價為18000-19000元/平方米之間。樓盤銷售員告訴記者，“現(xiàn)在已經(jīng)有1300個人排號，會有相當(dāng)一部分買不到。”
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉把當(dāng)前的市場狀態(tài)理解為，“由于政策空檔期過長，又加上各種輿論過度渲染供應(yīng)不足，最終造成房價預(yù)期失控。”
進(jìn)入2013年，有關(guān)調(diào)控加碼的傳聞不絕于耳，然而，當(dāng)2月20日國務(wù)院常務(wù)會議提出新“國五條”后，張磊等業(yè)內(nèi)人士透露，目前樓市未見降溫跡象，房價仍在上漲。
據(jù)了解，北京市住建委曾于上周約談部分中介，其中就要求中介“合理引導(dǎo)市場預(yù)期，平抑購房者情緒”。
呼喚長效機(jī)制
由于涉及到春節(jié)等節(jié)假日因素，測量市場溫度更為準(zhǔn)確的方式是日均成交量。按照鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，1月份北京二手房日均成交量為631套，2月份截至25日北京日均成交量為429套，相比1月北京下跌了32.06%。但成交均價環(huán)比上漲1.73%。
在輿論的渲染中，二手房業(yè)主報價上漲最為夸張。比如，有套三元橋的房子，兩個月時間報價上漲了9000元/平方米。但記者查閱公開信息發(fā)現(xiàn)，春節(jié)之后，三元橋一帶成交寥寥無幾。
一位業(yè)內(nèi)人士在微博發(fā)布了某中介門店透露的數(shù)據(jù)：房價自2012年1月至2013年2月漲了36%，其中10%是今年漲的。其中，小戶型漲得更多。
市場預(yù)期不斷看漲，購房人的承受能力也被迫上調(diào)。原本計(jì)劃回老家購房的陸偉有點(diǎn)著急了，“看這形勢，再晚回去買房就買不起了。”陸偉深感，“買賣雙方都被媒體、中介、開發(fā)商、專家忽悠。”
胡景暉認(rèn)為，就目前的市場狀態(tài)而言，所謂的由供不應(yīng)求推導(dǎo)出房價暴漲的結(jié)論，還沒有驗(yàn)證是正確的。但現(xiàn)實(shí)是，人們對房地產(chǎn)市場的預(yù)期已經(jīng)失控， 業(yè)主以及開發(fā)商不斷漲價。他表示，此輪調(diào)控到現(xiàn)在已說明，“技術(shù)性調(diào)整已經(jīng)用到盡頭。調(diào)高首付比例，加息、加稅，都沒能阻擋住地價、房價上漲的腳步，而交 易環(huán)節(jié)增加的稅收，最終都轉(zhuǎn)嫁到了買房人身上。根本原因還在于，調(diào)控的長效機(jī)制沒有建立起來。”
所謂的調(diào)控長效機(jī)制，包括土地財(cái)政問題、對持有多套房征收房產(chǎn)稅以及收入分配改革等。張磊表達(dá)了相似的看法，“已經(jīng)到必須改革整個房地產(chǎn)制度的時候了。”
“當(dāng)下這些技術(shù)性調(diào)控，政府依舊走的是抑制需求的老思路，短期見效易，徹底根治難。”高和資本董事長蘇鑫認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控必須進(jìn)行頂層設(shè)計(jì)，更 多運(yùn)用長效機(jī)制手段，才能走出過去幾年屢調(diào)屢漲的怪圈。“一項(xiàng)全面的土地制度改革，有可能在未來十年中發(fā)生。假若真如此，房地產(chǎn)業(yè)擺脫漫無邊際的調(diào)控才有 希望。”蘇鑫說。
