二手房拋盤潮已現(xiàn) 房貸利率上調成主流

  • 來源: 廣州日報(廣州)
  • 2013-03-04 14:11:23
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二手拋盤潮已現(xiàn)利率上調成主流

二手拋盤潮已現(xiàn)利率上調成主流

2013年3月3日,樓市新政下,廣州番禺一主推小戶型的樓盤開盤才兩日就幾乎售罄。

新“國五條”細則問世首個周末 記者探訪發(fā)現(xiàn)

新“國五條”細則問世后的首個周末,盡管廣州細則未出,但市場已呈現(xiàn)驚人的反應:二手“拋盤潮”已經(jīng)到來,一手市場上改善型盤源已經(jīng)初現(xiàn)觀望態(tài)勢,未受調控的商業(yè)物業(yè)又一次成為投資“洼地”,售賣持續(xù)火爆。

本報記者深度探訪一手、二手樓市及信貸、資本市場,各方人士都給出了自己的解讀:對樓市未來,業(yè)內人士預期,未來短期內或將出現(xiàn)一二手房價格“倒掛”的現(xiàn)象,買家或將“回流”一手房市場;對銀行而言,更高收益的企業(yè)貸款吸引力顯然更大,銀行界人士預計,未來繼續(xù)上浮房貸利率或成主流;而從資本市場上看,分析人士指出,新政出臺后,周一可能會引起銀行股和地產(chǎn)股的動蕩,但后市依然看好。

上周末是新“國五條”細則問世后的第一個周末,“驚雷”之后,市場會如何反應?本報記者深度探訪一手、二手樓市及信貸、資本市場,給大家呈現(xiàn)一個全面的“樓市眾生相”。

一手樓市場:

改善型盤源觀望氣氛濃厚

昨日,記者走訪多個在售一手盤,發(fā)現(xiàn)改善型住宅盤源的觀望氣氛濃厚,商務公寓搶購氛圍更濃。

下午4時許,記者來到海珠區(qū)一個以大戶型為主的樓盤,發(fā)現(xiàn)當日簽到看房的客人寥寥無幾。銷售人員表示,該盤本身是定位于改善型自住,投資客不多,應該不受新“國五條”太大影響。

而位于番禺區(qū)的南浦島的另一豪宅單位,記者到達時發(fā)現(xiàn)銷售大廳里空空蕩蕩。一位中年看樓客告訴記者,自己是為了改善自住環(huán)境才來看樓,“現(xiàn)在投資房地產(chǎn)實在有點不靠譜。”

相比改善型住宅,商務公寓的售賣現(xiàn)場堪稱火爆。番禺某商住兩用Loft公寓在上周六開盤,記者上周日午間到達時,發(fā)現(xiàn)銷控表上八成以上單位已經(jīng)售出。銷售人員表示,此次調控不涉及商用物業(yè),投資潛力凸顯,銷售火爆實屬正常。

二手房市場:

放盤激增放盤價大幅上漲

與節(jié)前的火熱成交相比,春節(jié)過后,二手房放盤的情況有所放緩,而坐地起價的現(xiàn)象卻時有出現(xiàn)。然而,上周五新“國五條”細則出臺后,昨日,有中介公司人士對記者表示,上周末來詢問放盤的賣家比平日明顯增多,而由于擔心交易稅的增加,業(yè)主提出的放盤價更是大幅上漲,“比如原本15000元/平方米的房子,現(xiàn)在業(yè)主要17000元放出。至于交易稅,也有的業(yè)主表示,可以跟買家各付各的。”總的來說,新 國五條 細則即使還沒有實施,在二手市場上對買賣雙方的心理預期都帶來很大影響,一定程度上提高了二手房的價格。

利率新政:

首套房貸優(yōu)惠已減少

廣州市內的大部分按揭公司人士均表示,其合作銀行在房貸政策上,目前都沒有明顯變化。

匯瀚按揭銀聯(lián)部主管熊敏潔對記者指出,廣州市場上并未見銀行停止發(fā)放二套房貸的,“節(jié)后各大銀行的利率基本沒變化。”

不過,有銀行業(yè)內人士指出,新“國五條”細則出臺后,首套房貸利率已出現(xiàn)優(yōu)惠幅度減少的可能性,建議購房者在條件允許的情況下盡快辦理按揭。

誠賽按揭總經(jīng)理盧志光指出,上周末接到中介的詢問電話不停,很多購房者和業(yè)主都對已經(jīng)成交的房子是否需要執(zhí)行新政存疑。而資深中介人士鄭大源猜測,若廣州要按照新政執(zhí)行的話,有可能以網(wǎng)簽為準,“已經(jīng)網(wǎng)簽的執(zhí)行舊政策。未網(wǎng)簽的區(qū)域以遞件為準。具體以國家政策為準。”鄭大源希望,政府若要實施新政,能給已經(jīng)簽約的客戶一個合理的緩沖時間。

對于今后的銀行信貸政策,上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱,“不排除今后信貸政策將繼續(xù) 差別化 ,支持剛性需求和改善性需求,并收緊二套房貸。”

由于今年年初的新增信貸總量大幅放水,各家銀行在小微企業(yè)貸款方面的增速也比去年有所增加。

“但是房貸政策是國家給予國民的一項 福利 ,銀行也不可能不做,只要是符合條件的,銀行還是會積極給予貸款支持的。”黃先生表示,“如果符合申請條件的人較多,供不應求,不排除利率還會有一定的上浮。”

各方影響:

1樓市:一二手價格或現(xiàn)“倒掛”

盧志光指出,“目前還不知道廣州是否被納入嚴格執(zhí)行該政策的城市中。但若真的執(zhí)行,二手樓的價格會有較大幅度的提高。”他表示,新政實施或會導致同一區(qū)域內一手和二手樓價格出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。

由此,有業(yè)內人士表示,二手房將“冰封”,而買家將“回流”一手房市場。

在一手樓盤銷售處,銷售人員也坦言:“我們認為后市還可能會漲,因為二手盤的交易成本上升,一手盤的需求量肯定比較大。”

不過,易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭不同意上述觀點,“市場整體性降溫之后,一手房也將受挫,開發(fā)商們不要盲目樂觀。”

2

中介:中小按揭中介或遭遇寒冬

對于按揭和中介公司來說,新“國五條”細則的出臺無疑是一個可怕的利空消息。“二手市場萎縮已成必然,我們只能靠多做一些一二手聯(lián)動和商業(yè)物業(yè)來度日了。”一位大型中介行區(qū)域負責人向記者表示。

中小型中介日子更加艱難。鄭大源感嘆,“政策肯定會導致中介和按揭公司的業(yè)務量大幅萎縮,很多人都會失業(yè)。”

不過,一些較大型的按揭公司對新政實施并沒有那么悲觀。盧志光指出,“二手按揭只是我們公司業(yè)務的一部分,我們從去年已經(jīng)開發(fā)新的業(yè)務品種,比如說個人消費貸款和中小企業(yè)貸款等等。這部分業(yè)務去年增加了50%,目前占我們公司業(yè)務總量的30%~40%。”

3

銀行:小微貸款擠壓二套房貸額度

目前多家銀行都相對地將貸款向中小微企業(yè)傾斜,“由于小微企業(yè)貸款的利率遠比個人房貸的收益要可觀,因此在銀行的貸款額度趨緊的情況下,都在向這些方向有所傾斜。”廣州某股份制銀行相關負責人黃先生表示。“如果僅從盈利的需求,銀行肯定更愿意放這些經(jīng)營性貸款,盡管房貸屬于優(yōu)質資產(chǎn),風險會更低”。該業(yè)內人士稱,二套房貸盡管在此前已經(jīng)上浮10%的利率,但對銀行都沒有十分大的吸引力。今后,二套房貸甚至是首套房貸,都已不是各家銀行的重點方向。

銀行地產(chǎn)股

長期仍看好

一位不愿透露姓名的銀行業(yè)證券分析師認為,新政出臺后,整個房地產(chǎn)市場在短期內會有調整,周一可能會引起銀行股和地產(chǎn)股的調整。其中,由于貸款比例下降、利率提高,銀行的業(yè)務會受到影響,銀行股可能會跌,但幅度不會太大,因為二手房的交易下降的同時,一手房的上升其實是有利于開發(fā)商的業(yè)務成交,“對開發(fā)商有利,對銀行也有利好。”

另一位本地券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師也直言,新“國五條”對地產(chǎn)股長期并不是壞事,“現(xiàn)在市場冷熱不均,即使調控細則出臺,也只能覆蓋部分上漲過快城市,并不會是全國鋪開的政策。”

 

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