20%個稅房產(chǎn)稅怎么辦?多套房家庭彷徨糾結(jié)

  • 來源: 廣州日報
  • 2013-04-24 21:05:48
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“新國五條”細(xì)則落地已經(jīng)接近一個月時間,廣州二手樓市的成交量同比大降四成以上。不過這一政策對市場的影響尚屬短期,業(yè)界預(yù)期大概兩個月內(nèi)成交將逐漸恢復(fù)正常。然而,連續(xù)不斷的調(diào)控政策,也在深刻改變著社會的預(yù)期和看法。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),不少多套房家庭近期都陷入彷徨之中,苦思冥想自己手上房產(chǎn)的處理辦法。有中介機(jī)構(gòu)人士就透露,4月以來廣州的成交案例中,至少有近百套為房屋共有產(chǎn)權(quán)人之間互相交易,以規(guī)避可能會嚴(yán)格執(zhí)行的賣房所得征收20%的個稅政策以及未來可能實(shí)行的房產(chǎn)稅等政策,打響自己的“房產(chǎn)保衛(wèi)戰(zhàn)”。

  父母買女兒份額:約定女兒占1%父母花千元買

  目前,不少持有多套房的家庭,名下房產(chǎn)都為父母和子女雙方共有,即使不按賣房所得的20%征收個人所得稅,未來將會實(shí)行的房產(chǎn)稅也會對這類家庭產(chǎn)生影響。而要實(shí)現(xiàn)規(guī)避這些政策,不少市民就開始未雨綢繆,考慮在房產(chǎn)證上減掉其中一方的名字,這樣父母和子女各自的家庭持有的房產(chǎn)都可以減少,有的成為家庭唯一住房后,持有超過5年還可以在出售時免征個人所得稅。

  市民馬先生夫婦和成年的女兒就有兩套房子,兩套上都有女兒的名字,考慮到這種情況下女兒會被限購,而且未來買房和賣房都可能會因?yàn)槌钟羞^多物業(yè)而被征收更高的稅費(fèi),馬先生近期就在研究轉(zhuǎn)名的方法。“贈與的話以后再賣要收很高的個人所得稅,感覺交易反而更劃算。”馬先生坦言,自己都幾乎成了半個交易專家,最后被他發(fā)現(xiàn)了一條妙計(jì),先通過約定女兒占房產(chǎn)的份額為1%,然后再把女兒的份額“交易”到自己夫婦名下,這樣他們只需要按照房屋評估價的1%交納各項(xiàng)稅費(fèi),算下來不到一千元就完成了這宗交易,既暫時放下一樁心事,又省卻了不少成本。

  兒子買爸爸房子:要交8萬多稅費(fèi)只能暫時放棄

  “新國五條”出臺后,不少市民都覺得彷徨,任職于銀行的市民陳洪(化名)就是其中之一。他告訴記者,自己和父母一家共有三套房子,兩套位于天河,一套位于東山。“一套是房改房,其余兩套都是這十多年買的,無非就是為了投資保值。”陳洪表示,市民投資渠道有限,好不容易有了一點(diǎn)資產(chǎn)積累,如果以后又要被征收房產(chǎn)稅,肯定不太情愿。所以他之前就一直在考慮把家里的物業(yè)轉(zhuǎn)名。

  由于4歲半的孩子將來要入讀小學(xué),他就希望把父母獨(dú)有的那套位于東山的房子過戶到自己名下,而把自己和父母共有的一套位于天河的房子,除掉自己的名字。結(jié)果多方咨詢了很久,他終于知道了先約定份額然后再交易的辦法,于是就趁這段20%個稅政策還未落實(shí)的時間空窗期,前去辦理手續(xù)。

  “除名很順利,只花了800多元就成功了。不過買我爸爸房子的時候,一核稅,竟然發(fā)覺要交8萬多元,實(shí)在太高了。之前的一切都是白費(fèi)心機(jī)。”陳洪表示,整個過程花了一個月的時間,由于擔(dān)心以后真的要按照20%賣房所得交稅,所以他也不敢通過贈與的方式把東山的房子轉(zhuǎn)到自己名下,只好暫時放棄,重新陷入糾結(jié)之中。

  想快速賣房:想一星期脫手買家觀望賣不出

  因?yàn)橛衅渌顿Y渠道,考慮到以后還要換一套大房子,市民徐女士上個月底決定把自己位于暨大的一套房改房賣掉,但卻發(fā)現(xiàn)很難賣到理想的價錢。

  “中介每天都打電話來催促,說我的放盤價太高,搞得我心都亂了。”徐女士說,去年時同樣的房改房物業(yè),可以大概賣到150萬元左右,而考慮到現(xiàn)時市場上有能力的買家不多,所以她把房子的放盤價定為了130~140萬元。不過,中介還是說高,有人要求她降價到120萬元。“有的中介根本不熟悉政策,就說現(xiàn)在就要按20%賣房所得征稅;有的了解政策,但總是在忽悠。”

  徐女士原本希望一個星期內(nèi)就把房子脫手,不過近一個月過去了,雖然有不少買家因?yàn)閮r格低也來看過她的房子,但是觀望態(tài)度濃厚,所以最后都沒有成交。“買家都很少一次性付款的,我也只好學(xué)會淡定了。”徐女士表示。

  市場分析

  換房趕搭末班車

  賣一買一怕有變

  新“國五條”公布至今已一個多月,至今廣州二手住宅買賣個稅征收仍可按照原有計(jì)稅方式操作,有換房客把握住這黃金50日,將原有物業(yè)順利出售,獲取換房的本錢或資格后,再成功購入自己心儀的物業(yè)。

  數(shù)據(jù)分析:

  換房型購房比例

  中心區(qū)達(dá)32.3%

  據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),3月份天河、海珠、越秀[簡介最新動態(tài)]、原荔灣等市中心區(qū)域,換房型購房個案比例高達(dá)32.3%,而白云、番禺、原芳村、黃埔、花都、蘿崗等外圍及近郊區(qū)域,換房型購房僅占17.2%,數(shù)據(jù)反映換房型購房需求出現(xiàn)向市中心集聚的現(xiàn)象。進(jìn)入4月,這一現(xiàn)象持續(xù),4月1~22日市中心區(qū)域換房型購房個案比例仍高達(dá)27.5%,遠(yuǎn)高于外圍及近郊區(qū)域16.5%的換房個案占比。

  合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示,近一個多月內(nèi)成功“賣一買一”的換房型客戶,大多都是擔(dān)心20%個稅細(xì)則落地后將對自己換房計(jì)劃產(chǎn)生變數(shù),因此紛紛趕在這波“末班車行情”當(dāng)中出售舊居,獲取換房的本錢或購房資格,趕搭上“末班車”再“買一”。為了盡可能縮短交易所需時間,這些換房型客戶在“賣一”時基本都要求買家以一次性付款方式購房,甚至“松口”幾萬元將物業(yè)賣給可以一次性付款的買家。接下來“買一”的情況,有的是為子女選購學(xué)位房,有的是樓梯換電梯,更多的是“細(xì)屋”換“大屋”,也有極個別個案是住宅換商鋪。

  合富置業(yè)嘉和苑[最新消息價格戶型點(diǎn)評]分行主管植安偉表示,近一個多月以來,買家的焦點(diǎn)都集中在“證滿五年”且是唯一住房的房源上,若不符合上述條件,連樓都不看了。部分持有證未滿五年物業(yè)的業(yè)主,讓價空間有所增加。

  中介分析:

  最迫切入市客戶

  基本被市場消化

  滿堂紅研究部高級經(jīng)理周峰分析,目前最迫切入市的客戶已基本被市場消化的情況下,二手市場的相對動態(tài)調(diào)整至少持續(xù)1.5個月,4月份的成交量在3月的基礎(chǔ)上縮減亦屬于正?,F(xiàn)象,廣州二手樓市勢必在兩個月內(nèi)經(jīng)歷“高山”和“波谷”。不過可以看到,近期一些多套房物業(yè)的業(yè)主,出現(xiàn)了彷徨和出貨增多的現(xiàn)象,特別是一些持有四套以上物業(yè)的家庭,由于擔(dān)心將來房產(chǎn)稅的出臺,近一年來的放盤量也有所增加。他表示,長遠(yuǎn)來說持有物業(yè)的租金回報率也在下降,建議多套房的業(yè)主多關(guān)注其他投資渠道。

 

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