房價漲幅減緩 樓市尚未“退燒”上漲預期未根除

  • 來源: 金融時報
  • 2013-06-02 23:21:14
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國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的4月份全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為67個和66個,新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)比3月份減少1個。

  分析人士指出,總體來看,受到宏觀調(diào)控的影響,房價上漲的步伐有所減緩,但是后期上漲的預期并未消除,未來走勢還將受到政策的影響。

  房價漲勢減緩

  國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉分析表示,4月份房價漲勢減緩。一方面,新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)保持基本穩(wěn)定。另一方面,多數(shù)城市房價環(huán)比漲幅明顯縮小。在67個新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市中,漲幅比3月份縮小的城市有36個,最高漲幅從3月份的3.2%回落到2.1%。北京、上海、廣州、深圳等一線城市的新建商品住宅價格環(huán)比漲幅分別比3月份回落了0.9、1.2、0.4和1.0個百分點。

  環(huán)比數(shù)據(jù)更能反映近期房價的走勢,同比數(shù)據(jù)則是與去年同期相比較。針對4月份新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數(shù)比3月份略有增加,劉建偉分析表示,主要原因是由于去年4月份超過60%的城市房價環(huán)比下降,以致今年4月同比指數(shù)的對比基數(shù)相對低一些造成的。

  盡管房價仍在上漲,但是延續(xù)已久的房價高漲勢頭在4月份終于減緩,表明繼續(xù)從嚴的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效應初步顯現(xiàn)。4月份是“國五條”及其細則落地后的第一個月,當月房屋成交量出現(xiàn)一定程度的下滑,隨后房價環(huán)比價格增幅漲勢得到抑制,市場需求尤其是投機型需求受到抑制。

  從供給方面看,各地政府加大了普通商品住宅用地的供應,繼續(xù)推動保障性住房建設。日前財政部連續(xù)下?lián)苤С至庾》勘U稀⒐夥拷ㄔO以及城市棚戶區(qū)改造相關資金,大力推動保障性住房建設。保障性住房建設的繼續(xù)推進有利于房市的穩(wěn)定。

  樓市尚未“退燒”

  雖然受到房地產(chǎn)宏觀調(diào)控繼續(xù)從嚴的影響,房價上漲的勢頭有所緩和,但是房地產(chǎn)市場并未降溫。此前國家統(tǒng)計局發(fā)布的房地產(chǎn)市場運行報告顯示,1至4月份房地產(chǎn)投資增速止跌回升,新開工面積步入正增長;商品房銷售增幅平穩(wěn);土地市場升溫。

  上海易居房地產(chǎn)研究院研究員劉衛(wèi)衛(wèi)表示,今年前4個月,房地產(chǎn)行業(yè)整體依舊活躍,土地市場由于滯后于房屋市場,二季度開始明顯回升。在市場持續(xù)平穩(wěn)、企業(yè)資金狀況較好的情況下,有實力的大型房企集中拿地,導致近期土地市場較為活躍。同時,隨著一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊的推出,帶動了市場競爭熱度,也促進了土地價格的進一步上升。從商品房銷售情況看,近期在政策影響下,3月份市場交易異動,4月份商品房市場成交雖然環(huán)比有所回落,但同比仍處于較高增長,成交規(guī)模依然放量,導致1至4月份銷售量同比漲幅明顯。預計隨著市場的進一步穩(wěn)定,市場銷售同比增幅也將逐步趨于平穩(wěn)。

  4月份國房景氣指數(shù)小幅下行,但行業(yè)整體依舊活躍,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對未來房市的走勢仍持較為樂觀的預期。從資金鏈來看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增速繼續(xù)提高,其中,定金及預收款增速超60%,表明近期以銷售回款為主的其他資金來源仍是房地產(chǎn)企業(yè)融資的重要手段,樓市的活躍緩解了此前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈緊張壓力。不過,分析人士指出,從資金來源的構成來看,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得貸款難度依然不小,同時受到整體經(jīng)濟環(huán)境的影響,自籌資金所面臨的困難和問題依舊嚴峻。

  管理好預期很重要

  房價的上漲具有一定的慣性。目前來看,房價上漲的預期猶存,并且在土地市場上有所體現(xiàn)。近期以來,受到房價繼續(xù)上漲預期的影響,“地王”重出江湖,“面粉”價格的上漲,必然會推動“面包”價格的上升。因此,雖然在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下房價上漲勢頭受到抑制,但是短期內(nèi)難以出現(xiàn)回調(diào)。房價近期將保持平穩(wěn)的態(tài)勢,后期走勢的波動,還要受到政策變動的影響。

  劉建偉認為,盡管4月份70個大中城市房價上漲勢頭有所緩和,但受前期房價上漲慣性作用的影響,房價上漲的城市個數(shù)還比較多,房價上漲預期尚未根本解除,房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在狠抓落實的關鍵時期。

  關鍵時期,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的一舉一動,將對市場預期產(chǎn)生重大影響。防止市場預期轉變成實際上漲的動力是當前我們面臨的一大重任。從政策層面上來看,我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從嚴的基調(diào)并未改變,以抑制投機投資型需求為方向的政策“組合拳”早已祭出,當前更需要從政策的執(zhí)行力入手,管理好當前房價上漲的預期。

 

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