自5月中下旬以來，深圳新房市場開盤動輒售罄的火爆行情突然中斷，部分樓盤開盤去化率不足一半，市場明顯降溫。業(yè)內(nèi)人士分析，主要原因在于深圳“限價令”并未真正阻擋開發(fā)商提價，一些新盤定價超出剛需購買力，以及前期需求被透支。
購房者追漲意愿下降
深圳網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，5月20日-26日，深圳一手住宅成交套數(shù)為944套，環(huán)比下降31.45%，總成交面積為89175平米，環(huán)比下降28.01%。
5月11日，位于龍華清湖的某樓盤開盤，由于銷售均價達22000元/平米，刷新片區(qū)同等樓盤價格，且戶型為面向改善型群體為主的大戶型，購買群體較窄，開盤去化率僅49.8%，為近期深圳住宅開盤去化率最低的樓盤。
“行情突然中斷，讓人感到有些意外。”樓海咨詢研究辦公室負責(zé)人熊安分析，由于開發(fā)商漲價的幅度，超出了購房者可接受的范圍，致使深圳樓市暫時進入中場休息。“開發(fā)商在定價時還需務(wù)實，不要盲目抬價，剛需對價格很敏感。”
5月18日開盤的閱山公館推出229套房源，以中小戶型為主，均價23000元/平米，開盤現(xiàn)場布置了600個座位，而到場的人數(shù)統(tǒng)計僅293位客戶。記者采訪了解到，部分新盤定價超出購房者預(yù)期和市場接受程度，成為近期新盤市場銷售趨緩的主要原因。
向來受到市場追捧的萬科樓盤也遭遇冷場。5月24日開盤的萬科翰鄰城是從別的開發(fā)商處收購來的二手盤，該盤去年一期售價1.3萬-1.4萬元/平方米，萬科包裝成精裝修后，88平方米復(fù)式均價達22500元/平方米，120-130平方米平層均價17500元/平方米，由于定價高，開盤銷售情況并不如意。翌日，與此相鄰的承翰陶源花園(資料、團購、論壇)開盤，單價較萬科低三四千元，屬正常定價，但由于位置較偏、品牌一般也很難賣。
在業(yè)內(nèi)人士看來，萬科收購的樓盤價格通常會賣得比周邊貴，因為收購成本比自己直接拿地開發(fā)更高，加上萬科品牌，價格高一點很正常，但此盤在收購時已建好，萬科提升品質(zhì)的空間有限，突然漲價數(shù)千元，讓購房者難以接受。
合正地產(chǎn)營銷負責(zé)人告訴記者，從去年年底至今年前四個月，開發(fā)商均在搶閘出貨，深圳最熱門片區(qū)龍華新區(qū)幾大樓盤均在4月前推出，數(shù)千套房開盤即一搶而光，剛需已經(jīng)釋放，新的購買力還需要積蓄一段時間。
庫存持續(xù)下滑
在房地產(chǎn)業(yè)資深人士胡春看來，房產(chǎn)稅有可能年內(nèi)在深圳試點的消息，讓部分購房者開始觀望。而關(guān)外樓盤價格上漲過快，購買力出現(xiàn)斷檔。
一位開發(fā)商表示，城區(qū)和近郊價格合理的樓盤尾盤銷售依然處于正常狀態(tài)，如5月20日開盤的福東龍華府(資料、團購、論壇)由于定價不到2萬元/平米，比周邊樓盤價格低，獲得不錯的銷售成績。而定價過高的遠郊盤則由于需求有限面臨銷售下降的情況。
從深圳新盤庫存數(shù)據(jù)來看，供給并不樂觀，據(jù)深圳規(guī)劃國土委公布的數(shù)據(jù)顯示，4月末，深圳商品住房可售套數(shù)為31130套，而截至5月28日，可售套數(shù)降至27289套。
數(shù)據(jù)顯示，從去年11月開始，隨著開發(fā)商推盤量加大，深圳供給量持續(xù)上升，在今年1月11日達到最高值36470套，一季度庫存得到快速消化。
專家嚴躍進分析，從庫存數(shù)據(jù)看，對深圳樓市降溫，市場不應(yīng)抱太大希望，一是在市場內(nèi)生機制下，市場降溫態(tài)勢總體上難敵升溫態(tài)勢；二是深圳樓市相比北京、上海而言屬泡沫較少的城市，在樓市打壓下難以出現(xiàn)迅速縮水態(tài)勢，因為市場投機成分本來就很少。
資深專家杰表示，今年下半年深圳所推樓盤量可能比上半年還要少，而市場對于調(diào)控已經(jīng)“麻木”，“國五條”影響并不大，通常在消化一段時間后又回歸正常，在購買力重新積蓄后，預(yù)期下半年樓市會保持穩(wěn)定。
