人民日?qǐng)?bào):從"買不起房租房"到"買不起也租不起"

  • 來源: 人民日?qǐng)?bào)
  • 2013-06-07 14:37:55
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又到一年畢業(yè)季,大批高校畢業(yè)生即將涌入租房市場(chǎng)。圖為北京中國(guó)人民大學(xué)校園公告欄上的租房廣告。 易 朵攝(人民視覺)

  大中城市房?jī)r(jià)高企,讓中低收入者紛紛感嘆“買不起房”,繼而轉(zhuǎn)變觀念去租房。而現(xiàn)在,越來越多的租房者發(fā)現(xiàn),租房貴、租房難的問題與高高在上的房?jī)r(jià)相比絲毫不“遜色”,逐漸演變成“買不起也租不起”。

  隨著今年畢業(yè)季來臨,北上廣等一線城市的租房需求量又將出現(xiàn)“井噴”狀態(tài)。房租會(huì)不會(huì)越漲越高?與收入、房?jī)r(jià)相比,房租有沒有一個(gè)相對(duì)合理的區(qū)間?穩(wěn)定房租難不難?記者進(jìn)行了探訪。

  “住”成為奮斗首要目標(biāo)

  一線城市房租收入比達(dá)40%

  一套100多平方米的房子被隔斷為6居室,分為二人間至八人間不等,常住有20人左右。每張床鋪價(jià)格為每月500—900元。這是位于北京市朝陽(yáng)區(qū)雙井地區(qū)某小區(qū)一套典型的群租房。在這里住了半年的秦女士告訴記者,這樣的出租房空間十分擁擠,衛(wèi)生設(shè)施不夠用,人員流動(dòng)性大,安全沒保障。住進(jìn)來半年多,她也沒和房東簽過正規(guī)租賃合同,但即便如此,這屋子從來沒空過,一直人滿為患。

  “就是因?yàn)楸阋恕?rdquo;秦女士說,就在同一個(gè)小區(qū)內(nèi),60平方米的一室一廳月租金在5000元左右,自己雖然每個(gè)月收入有五六千元,但也負(fù)擔(dān)不起這么高昂的房租,只得暫時(shí)屈居群租房。

  據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局日前公布數(shù)據(jù)顯示,2013年4月份,北京市居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲3.2%。其中,包括城區(qū)與郊區(qū)在內(nèi)的住房租金上漲7.6%。“這兩年房租長(zhǎng)的確實(shí)比較快,尤其是北京上海這些城市,從2011年開始,房租與上一年相比,漲幅都在15%左右。這是一個(gè)很高的漲幅。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉說。

  面對(duì)日漸增長(zhǎng)的租金,絕大多數(shù)租房者稱“難以承受”。目前在大中城市,租房者多數(shù)是無(wú)房、買不起房以及在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)時(shí)間較短的中低收入者,比如剛畢業(yè)的大學(xué)生以及外來務(wù)工者。租房是他們的“剛性需求”,但他們中多數(shù)人的月收入付完房租后僅夠“溫飽”。

  畢業(yè)兩年的小楊在北京通州區(qū)北苑路北與人合租了一套六七十平方米的兩居室,每天要擠一個(gè)多小時(shí)的地鐵到公司工作,而每月1000元的房租對(duì)于月收入四五千元的他來說,負(fù)擔(dān)也不算小。“對(duì)于工作一段時(shí)間的人來說還好,剛畢業(yè)的大學(xué)生太難了。”他說,“大家都想在地鐵旁邊找房子,交通方便,但房租越來越貴。”

  房租多少是合理?從需求方——租戶的角度講,他們最看重的是租金收入比。租金收入比,即房租在收入中所占比重,能夠直觀反映出承租的壓力水平。調(diào)查顯示,一線城市的房租收入比已高達(dá)40%,這意味著解決衣食住行中“住”的問題,已成為奮斗的主要目標(biāo)。如果房租收入比繼續(xù)提高到50%、60%,則會(huì)產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)。

  事實(shí)上,相對(duì)2010年和2011年,2012年北京房租的同比漲幅已相對(duì)趨緩。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為,盡管漲幅趨緩,對(duì)于很多低收入和普通白領(lǐng)階層的租房人群來說,租金上漲帶來的壓力仍然很大。這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面,一是大戶型漲幅較大,弱化了合租優(yōu)勢(shì);二是郊區(qū)租賃需求增多后促租金上揚(yáng),漲幅大于市區(qū),郊區(qū)租房也越來越貴;三是經(jīng)過之前連續(xù)的快速攀升,基數(shù)越來越高。

  大中城市的居民平均收入雖然年年也在漲,但遠(yuǎn)達(dá)不到15%以上的速度,多數(shù)城市居民收入漲幅在10%以下。而新進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)的青年,起薪近幾年甚至在下降。最近的一項(xiàng)調(diào)查顯示,由于就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻,2013年高校畢業(yè)生起薪期望值較2010年下降一半。“可能‘北上廣’就不是我們?cè)摯舻牡胤桨伞?rdquo;采訪中,有人很悲觀。

  房屋租售比仍低于國(guó)際水平

  持有人出租房屋動(dòng)力不足

  業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,未來一線城市房租繼續(xù)上漲的壓力仍然比較大,關(guān)鍵原因在于租房市場(chǎng)的供求關(guān)系不平衡。

  在需求端,近兩年進(jìn)入大城市的大學(xué)畢業(yè)生和外來人口數(shù)量不斷增加,同時(shí)房?jī)r(jià)持續(xù)高企和限購(gòu)政策越來越嚴(yán),使很多購(gòu)房者轉(zhuǎn)而租房,增加了需求。

  而在供應(yīng)端,閑置房屋長(zhǎng)期無(wú)法盤活成為租賃房源,進(jìn)一步加劇了供求矛盾。

  曾有樂觀人士認(rèn)為,在房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲、樓市成交量較低的情況下,會(huì)有不少人把原本打算出售的房子轉(zhuǎn)為出租,可以增加租賃房源。但事實(shí)上,效果并不明顯,很多房主寧愿暫時(shí)空置房產(chǎn),也不愿意用于出租。究其原因,有人認(rèn)為房屋出租后損耗風(fēng)險(xiǎn)高,影響日后出售收益,更多人則在理性的評(píng)估房?jī)r(jià)租金比以后,放棄了出租。

  從供給方——房產(chǎn)持有者的角度講,租售比是衡量房租價(jià)格是否合理的關(guān)鍵指標(biāo)。

  租售比即房屋租金與房?jī)r(jià)的比值。國(guó)際上一般認(rèn)為,租售比在1∶100—1∶150之間,市場(chǎng)是比較健康的,租金是合理可持續(xù)的。如果按照這一規(guī)律衡量,目前一線城市房租價(jià)格不僅談不上“高”,還有很大的上漲空間。

  “現(xiàn)在像北京、上海這些地方,租售比都已經(jīng)低于1∶500了,這是很畸形的租售比。”張大偉說。他舉例,租出一套北京市四環(huán)附近價(jià)值300萬(wàn)元的房子,月租金大約5000元左右,一年除去物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi),有可能收入僅四五萬(wàn)元;如果房主把300萬(wàn)存到銀行,按照年利率3%可以得到9萬(wàn)元左右。在租售比懸殊的情況下,很難激勵(lì)房主、特別是那些并不急需資金的房主出租房子。

  不過,也有研究者指出,用租售比衡量房租是否合理,涉及兩個(gè)模糊問題。一是假定了房?jī)r(jià)是合理的。而目前一線城市房?jī)r(jià)普遍被認(rèn)為偏高,也就影響到以此計(jì)算出來的房租的合理區(qū)間。二是購(gòu)房者購(gòu)房目的是什么。在京滬等地,不少購(gòu)房者購(gòu)房的一個(gè)前提是認(rèn)定房?jī)r(jià)肯定會(huì)漲。對(duì)于這部分人來說,空置的房屋在未來賺取差價(jià)就足以獲利豐厚,房租則變成可以忽略的一部分。

  何況,多數(shù)國(guó)家對(duì)房主在房產(chǎn)持有期間征稅,增加了持有成本,并且這種持有成本會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房?jī)r(jià)起落而變動(dòng),以此鼓勵(lì)持有者出租房屋,還有不少國(guó)家對(duì)出租房屋給予稅收優(yōu)惠。而我國(guó)并不是這樣。因此,因租售比偏低而斷定當(dāng)前一線城市租價(jià)并不高或仍有很大上漲空間,也嫌偏頗。

  穩(wěn)定房租需增加供給

  應(yīng)鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)成為租房供應(yīng)主體

  如何緩解租房市場(chǎng)的供求矛盾?當(dāng)前還是要在供應(yīng)上做文章。通過增加供應(yīng),可以緩解租賃市場(chǎng)供求關(guān)系,進(jìn)而穩(wěn)定房租價(jià)格。

  這兩年政府大規(guī)模開工建設(shè)公租房,被認(rèn)為有助于增加市場(chǎng)上穩(wěn)定的租賃房源,緩解供求矛盾。北京從2008年開始啟動(dòng)公共租賃房建設(shè),擬在“十二五”期間建100萬(wàn)套保障房,其中包含公租房(含廉租房)30萬(wàn)套。上海繼去年推出的近5000套市籌公租房外,今年再推約7000套公租房。但是,由于大量公租房項(xiàng)目還未建成入市,以及一些城市公租房項(xiàng)目過于偏遠(yuǎn)、無(wú)人愿住等原因,公租房對(duì)穩(wěn)定租賃市場(chǎng)的作用,還需要時(shí)間來體現(xiàn)。

  張旭表示,目前市場(chǎng)存量房源的盤活仍有難度,在租金收益率下降、房?jī)r(jià)上漲的情況下,依靠市場(chǎng)自行調(diào)節(jié)很難促進(jìn)租賃房源增長(zhǎng)。他認(rèn)為,應(yīng)通過減免個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅甚至獎(jiǎng)勵(lì)等方式,鼓勵(lì)個(gè)人把閑置房源用于出租,盤活數(shù)量巨大的存量房。公租房則應(yīng)加快建設(shè)進(jìn)度,盡快入市,產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)。同時(shí)完善公租房項(xiàng)目周邊的交通、生活配套,鼓勵(lì)人們申請(qǐng)、租住公租房。

  “增加租房供應(yīng)的思路還可以更加開闊。”清華大學(xué)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心主任劉洪玉認(rèn)為,除了政府建設(shè)的公租房和家庭個(gè)人出租房以外,還應(yīng)鼓勵(lì)更多機(jī)構(gòu)出租房屋。比如住房合作社和企業(yè)等,建設(shè)一定規(guī)模的房屋專門用于出租,也可納入政府的公租房體系,多渠道增加房源。“比如房地產(chǎn)公司,現(xiàn)在房地產(chǎn)公司基本都是建了房子就賣了,他要拿去出租或作為公租房就不合算。應(yīng)該采取一些鼓勵(lì)政策,像國(guó)外如果你出租的房子租給了政府制定的低收入家庭,就可以得到稅收減免等優(yōu)惠政策。要切實(shí)增加市場(chǎng)的租賃房源,必須鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)等機(jī)構(gòu)也參與進(jìn)來。”

  規(guī)范租賃市場(chǎng)

  提高租房穩(wěn)定性

  租房子,剛住一兩個(gè)月就被通知要漲價(jià),這種事讓許多人頭疼不已。租房是個(gè)持續(xù)的過程,穩(wěn)定租金還需要進(jìn)一步規(guī)范租房市場(chǎng)。

  日前北京市住建委為規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng),就《關(guān)于印發(fā)〈北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法〉的通知》公開征求意見,《辦法》提出,原接受當(dāng)事人委托代收代付房屋租金等費(fèi)用的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu),應(yīng)當(dāng)停止接受新的代收代付委托,并將租金支付方式全部調(diào)整為租賃雙方自行劃轉(zhuǎn)。這項(xiàng)措施直指目前大量存在的房產(chǎn)中介充當(dāng)“二房東”的現(xiàn)象,旨在更好地保護(hù)房東和房客雙方的利益。

  “如今在北京租房子很難見到房主,很多都是代理制,基本都是小中介、二房東等。有一個(gè)二房東在里面吃差價(jià),有可能把一套房子做成兩居、三居,租金虛高、隨意漲價(jià),使得整個(gè)市場(chǎng)處于畸形發(fā)展。”張大偉說。

  其實(shí),近年來政府不斷出臺(tái)政策規(guī)范租賃市場(chǎng)。2010年住建部曾出臺(tái)《商品房屋租賃管理辦法》,提出“應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位”、“房屋租賃合同期內(nèi),出租人不得單方面隨意提高租金水平”等規(guī)定,但實(shí)際的執(zhí)行效果卻很差。專家認(rèn)為,由于房屋租賃往往發(fā)生在房東、租戶、中介等個(gè)體之間,管理規(guī)范的難度確實(shí)不小。各地應(yīng)該結(jié)合實(shí)際情況,出臺(tái)更為細(xì)致、可操作的政策,來規(guī)范租賃市場(chǎng)。

  比如,可以出臺(tái)專門的法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)中介哄抬租金、發(fā)布不實(shí)信息等行為進(jìn)行規(guī)范,對(duì)欺騙、吃差價(jià)等違規(guī)行為實(shí)施更加嚴(yán)厲的懲罰。其次,參照房屋買賣合同網(wǎng)上備案機(jī)制,進(jìn)一步完善房屋租賃合同的網(wǎng)上備案,一旦發(fā)生糾紛,有據(jù)可循。

  “有很多國(guó)家都有可以借鑒的經(jīng)驗(yàn),如德國(guó)加強(qiáng)租房合同管理的經(jīng)驗(yàn),就很值得我們借鑒探索。”劉洪玉說,在德國(guó),有50%以上的居民選擇租房作為一生的居住方式,這是因?yàn)橛型陚涞姆膳c監(jiān)管體系保障租房的穩(wěn)定性。如《住房租賃法》等法律明確規(guī)定禁止二房東,規(guī)定房屋所有人不得因?yàn)槠渌夥空咴敢庵Ц陡叩淖饨鸲c現(xiàn)有承租者解除合同,不得因?yàn)樾枰杂梅课荻S意將租戶趕走,房租漲幅三年內(nèi)不得超過15%,否則會(huì)予以高額罰款甚至可能入獄等。此外,德國(guó)地方政府每年都會(huì)推出租金價(jià)格表供租戶參考,租戶可據(jù)此查閱自己租住地區(qū)各類型住房每平方米的價(jià)格。出租者如果要提高房租,必須參考這一價(jià)格。

  “如此嚴(yán)格的法律手段和豐富的服務(wù)手段一旦得以執(zhí)行落實(shí),能在很大程度上保護(hù)租房者的權(quán)益,讓人們租得起房、方便租房、敢于租房。”劉洪玉說。

 

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