金融市場(chǎng)的風(fēng)波是否會(huì)波及房地產(chǎn)？房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)密切相關(guān)，近兩周來(lái)股市的波動(dòng)引發(fā)人們對(duì)房地產(chǎn)的擔(dān)憂也合乎情理。不過(guò)，無(wú)論從銀行放款、開(kāi)發(fā)商資金還是購(gòu)房者選擇這幾方面看，目前金融市場(chǎng)的起伏還不足以對(duì)樓市產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。
近期金融市場(chǎng)的波動(dòng)，給高度依賴資金的房地產(chǎn)市場(chǎng)也帶來(lái)了影響。本期樓經(jīng)，我們將從開(kāi)發(fā)商、市場(chǎng)、中介、購(gòu)房者等不同角度記錄和分析這次突如其來(lái)的風(fēng)波對(duì)樓市造成的沖擊。
日前本市部分中介反映，從當(dāng)前與之有合作關(guān)系的銀行放貸實(shí)際情況看，并未對(duì)首套房貸做出真正調(diào)整，審核條件變化不大。但值得注意的是，市場(chǎng)上有部分商業(yè)銀行在房貸方面有所收緊，例如某銀行已對(duì)“兩低”首套房貸（即房屋面積在60平方米以內(nèi)，總價(jià)100萬(wàn)元以內(nèi)，首付比例為三成的購(gòu)房貸款申請(qǐng)），明確表示取消85折優(yōu)惠政策。
此外，有消息稱，當(dāng)前部分外資銀行已暫停商貸業(yè)務(wù)；而小銀行則因?yàn)橘J款額度較少的緣故，整個(gè)放貸周期被拖長(zhǎng)至兩個(gè)月以上。
每月月末放款速度都會(huì)放緩
近日已有銀行傳出收緊房貸業(yè)務(wù)，部分銀行已取消85折購(gòu)房利率優(yōu)惠，但幾家大型國(guó)有銀行房貸政策在利率層面暫時(shí)維持不變。記者從德佑地產(chǎn)交易按揭部了解到，最近一個(gè)多月以來(lái)，上海各家銀行房貸業(yè)務(wù)放款依然正常，未出現(xiàn)異?，F(xiàn)象。“這段時(shí)間一些客戶都很著急，特別是還沒(méi)有放款出來(lái)的一直來(lái)追問(wèn)貸款的事情。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐貸款金融部高級(jí)經(jīng)理吳婭表示，每個(gè)月月末受到額度影響，銀行放款都會(huì)放緩。比方說(shuō)，某銀行6月份的放款額度是2億元，但是前三周已經(jīng)放貸2.3億了，那么自然到了月末就會(huì)收緊。她認(rèn)為，近階段的放緩是不能和銀行資金短缺劃上等號(hào)的。“如果下月初以及8月初也出現(xiàn)放款難，那么才能說(shuō)是有異常。”
回顧往年，在季末、年中、年末的特殊時(shí)間點(diǎn)，銀行普遍會(huì)面臨資金流動(dòng)性吃緊的問(wèn)題，再加上今年3月份上海樓市出現(xiàn)天量成交，大量透支各大銀行的貸款額度。漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部認(rèn)為，從宏觀層面來(lái)看，無(wú)論是流動(dòng)性總量適度收緊還是結(jié)構(gòu)性微調(diào)都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫產(chǎn)生負(fù)面影響。由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，明顯受制于市場(chǎng)流動(dòng)性，銀行資金一旦收緊，加上存在資金從房地產(chǎn)業(yè)流出的可能性，都將加大房企尤其是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難度，提高融資成本。同時(shí)，銀行放貸速度放慢，也會(huì)打亂房企回籠資金的節(jié)奏。
對(duì)樓市實(shí)際影響不大
在這種資金趨緊和宏觀調(diào)控的多重影響下，考慮到夏季銷售淡季逐漸來(lái)臨，后期樓市成交恐會(huì)有所回落。
近期土地市場(chǎng)活躍，開(kāi)發(fā)商拿地需要大量資金，其中涉及到貸款，而在目前銀行資金緊張的情況下，貸款方面肯定會(huì)有所偏緊，這樣勢(shì)必直接影響到開(kāi)發(fā)商拿地。其次是開(kāi)發(fā)商資金鏈方面，由于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)一般周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)過(guò)程中很多環(huán)節(jié)都可能和銀行打交道，如果銀行資金緊張放款速度減緩，將直接影響項(xiàng)目的工程進(jìn)度，可能會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)進(jìn)程帶來(lái)一定影響。對(duì)購(gòu)房者而言，目前大部分人買房都需要貸款，而在銀行資金緊張的情況下，銀行首先考慮的是自身運(yùn)營(yíng)以及大客戶的維護(hù)，購(gòu)房者小客戶可能在放款、審批等階段有所影響，這樣直接將影響到各樓盤(pán)的成交、開(kāi)發(fā)商的回款速度、樓市整體的走勢(shì)等等。
近期央行已經(jīng)表態(tài)將對(duì)部分金融機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性支持。德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，央行釋放出的信號(hào)，預(yù)計(jì)主要是為了穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，在央行出手后，金融市場(chǎng)波動(dòng)的持續(xù)時(shí)間勢(shì)必將大大縮短，對(duì)樓市的影響會(huì)相對(duì)減小。銀行資金的短期緊張雖可能對(duì)樓市帶來(lái)一定的沖擊，但考慮到目前整體樓市依然穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，以及管理層出手后市場(chǎng)將逐漸穩(wěn)定，預(yù)計(jì)對(duì)樓市的實(shí)際影響將不會(huì)太大，更多的是心理層面的擔(dān)憂，后期整體市場(chǎng)前景依然較為樂(lè)觀。他表示，考慮到目前房?jī)r(jià)的堅(jiān)挺，短期價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)明顯下跌。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，只有資金短缺持續(xù)超過(guò)6個(gè)月以上，再加上銀行的利率偏高，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加以及需求下降，開(kāi)發(fā)商才會(huì)在銷售回款上面臨較大壓力，才有可能“適度讓利”。
改善型購(gòu)房者：“調(diào)短期頭寸”受影響
近期，李先生有些苦惱。由于他在購(gòu)房過(guò)程中的貸款環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，導(dǎo)致頻頻被賣家催款。雖然李先生已付清所有首付款，但由于銀行當(dāng)前沒(méi)有足夠的貸款額度，導(dǎo)致其貸款金額遲遲未能順利發(fā)放下來(lái)。
近期市場(chǎng)中一定數(shù)量的掛牌賣家抱有置換目的，漢宇地產(chǎn)鎮(zhèn)寧分行何經(jīng)理分析，如購(gòu)房需求急切，一般在尋找客戶的過(guò)程中，會(huì)對(duì)下家提出全款付清或資信良好且為首套房貸等額外要求。以便在當(dāng)下放貸周期被拉長(zhǎng)的背景下，能將受影響程度降到最低，快速獲取資金，促成自己的購(gòu)房行為。
當(dāng)前，不在少數(shù)正處在購(gòu)房過(guò)程中的買家，都因貸款環(huán)節(jié)出現(xiàn)小意外，而打亂了原定計(jì)劃。尤其是對(duì)于“以小換大”的改善置換型客戶群而言，受到的影響更大。通過(guò)賣掉原有房產(chǎn)資金，來(lái)購(gòu)入新的房屋，大部分賣家需要等到買家首付和貸款均到位后，才能支付下一套房產(chǎn)的首付款資金，如在貸款環(huán)節(jié)出問(wèn)題，則會(huì)面臨違約的可能。漢宇地產(chǎn)國(guó)順?lè)中薪褰?jīng)理告訴記者，近期分行成交1套翔順公寓(小區(qū)網(wǎng) 論壇)兩房房源，面積68平方米左右。由于掛牌賣家出于置換目的，早前已支付5萬(wàn)元定金，鎖定另一套房屋，故打算將原持有的翔順公寓快速出售，但考慮到近期銀行放貸周期拉長(zhǎng)，怕會(huì)耽擱后筆交易，因此對(duì)下家首付款比例提出較高要求，并表示愿意在售價(jià)方面做出讓步。經(jīng)過(guò)多輪帶看，購(gòu)房者小吳愿意首付五成購(gòu)置該套房源。經(jīng)過(guò)一番協(xié)商，房東讓步5萬(wàn)元，以163萬(wàn)元的總價(jià)達(dá)成快速交易。
