【大洋彼岸】一棟有前后院的房子，在美國人描繪的“美國夢”中也是不可或缺的一部分。
近二十年來，隨著房地產(chǎn)政策的改革，中國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展迅猛，房價也隨之翻番。筆者作為成長在此環(huán)境下的80后也算是耳濡目染。2007年，筆者有幸漂洋過海到美利堅讀高中，也算是新留學(xué)潮中的弄潮兒。轉(zhuǎn)眼大學(xué)畢業(yè)，工作至今，筆者在美帝已度過6年時光。即便如此，由于成長在全民買房時代的中國，買房投資的觀念在筆者心中烙下了不可磨滅的印記。于是乎，2013年初，在美國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的大背景與中國人在美國買房熱的小背景下，筆者也按耐不住，成為80后房奴之中一員。在此以一普通房奴的身份，以一中國人的視角，淺略分享個人觀察之一二。
說起美國房地產(chǎn)市場，不得不提及2007年次貸危機。自2007年以來，美國以房地產(chǎn)泡沫破裂為導(dǎo)火索的次貸危機所導(dǎo)致的經(jīng)濟不景氣持續(xù)至今。不少在房地產(chǎn)鼎盛時期購入房產(chǎn)者，在泡沫破裂后大多資不抵債，把房子連同所欠貸款一并扔給銀行。此現(xiàn)象在美國南部的陽光州(sun belt states)，如內(nèi)華達州、亞利桑納州尤為嚴(yán)重。美國哥倫比亞廣播公司著名時事評論節(jié)目《60分鐘》曾有一集專門實地考察內(nèi)華達州拉斯維加斯房屋被棄置的現(xiàn)象。主持人看到爛尾樓，以及空置后被損毀、后又被流浪漢占據(jù)的公寓時，不禁發(fā)出了“一場經(jīng)濟的潰敗、毀滅程度絲毫不亞于戰(zhàn)爭”之感嘆。
而自美聯(lián)儲量化寬松政策刺激后，以美國國債為基準(zhǔn)的固定收益類資產(chǎn)的收益大幅下降，引發(fā)大批追逐回報的投資者積極尋求高回報率資產(chǎn)。與此同時，不少機構(gòu)及個人投資者看準(zhǔn)低迷多年的美國房地產(chǎn)市場，在極低利率的背景下大舉進軍房地產(chǎn)投資。而美國各大金融機構(gòu)對2007地產(chǎn)泡沫引發(fā)的危機仍心有余悸，對房地產(chǎn)按揭貸款仍十分謹(jǐn)慎，對貸款者要求嚴(yán)格，與危機前“只要你有心跳，銀行就給你放貸”的態(tài)度大為不同。所以，這批投資者中，很大部分是以現(xiàn)金方式購房。投資者來勢兇猛，而市場供給有限，就導(dǎo)致供應(yīng)偏緊，房價上漲。而一些有自住需求的購房者，因為個人信用問題，不能從銀行獲取貸款，無奈被擠出市場。
說到中美房兩國地產(chǎn)的差異，便得談?wù)劽绹速彿康挠^念與國人之不同。2008年危機著實給美國人好好地上了一課——沒有只漲不跌的房地產(chǎn)市場，使得有條件的購房者也更加謹(jǐn)慎。與此同時，筆者所接觸的美國人中幾乎不存在結(jié)婚前得先買房的中國丈母娘式的邏輯。原因大概有以下幾點：
其一，美國的年輕人由于工作變動原因不愿意太早買房而固定于某個城市。與此同時，美國的房產(chǎn)交易費用相對高昂，每次出售房屋時，在一般稅費之外，賣家還得另外支付6%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費用。
其二，美國人個人獨立觀念較強，大多數(shù)人大學(xué)畢業(yè)后即使與父母在同一城市，也寧愿在外租房而不與父母同住，更不用說買房找父母贊助首付這種在許多中國人看來順理成章的事情。
其三，美國房價相對收入來說不算高。美國家庭收入中位數(shù)在5萬美金上下，而房價中位數(shù)在22萬美金左右。也就是說，一個美國家庭不吃不喝，4年多時間就能購買一套住房。與此同時，美國房地產(chǎn)按揭貸款種類繁多，假如購房者信用記錄良好，有穩(wěn)定收入，首付5%也是可行的。所以，美國人沒有把買房這事看得像中國人那么重。
雖然美國人與中國人對買房的態(tài)度有諸多不同，但二者對擁有自有住房的向往是一致的。孟子所提的“居者有其屋”也是美國政客常提的口號。房屋所有率(home ownership)也是政治經(jīng)濟指標(biāo)中的重要一項。一棟有前后院的房子，在美國人描繪的“美國夢”中也是不可或缺的一部分。既然是夢，就不是輕易能實現(xiàn)的。雖然上文提到平均家庭不吃不喝4年多可以買得起一套房，但美國人不好儲蓄也是出了名的。在一個實際收入增長幾乎停滯十年、而商品社會發(fā)達到“只有你想不到、沒有你買不到”的國度，對于許多美國人來講，每月不欠一屁股的信用卡債已是阿彌陀佛感謝上帝了，買房對于不少美國家庭同樣是個遙遠(yuǎn)的目標(biāo)。 (作者系美國SNL Financial 分析師)
