情侶聯(lián)名買“婚房”
畢業(yè)后同學合買房
親戚之間聯(lián)合投資買房
新觀念帶來新思考
情侶合資購房應注意哪些問題？剛畢業(yè)、工作時間不長的置業(yè)者采取合資購房的方式可取嗎？被限購了就要借他人名義買房嗎？親戚朋友之間合資購房又有了哪些新方向……多方出資共享房產(chǎn)——想必大家對這種置業(yè)方式也早有耳聞，不少人也正躍躍欲試，但是因為合資購房所涉及的問題紛繁復雜，常常會讓購房者“云山霧罩”。本期《廣廈時代》特別邀請業(yè)內(nèi)專家，試圖對其中所牽扯的問題一一厘清，并根據(jù)不同人群的現(xiàn)實情況與需求，總結(jié)出相應的注意事項，以求“對癥下藥”，使買房人規(guī)避風險。
情侶婚前合資購房應注意房產(chǎn)證署名問題
孫女士和劉先生是大學同學，兩人自大三確定關(guān)系至今，已有5年的時間。目前兩個人的感情比較穩(wěn)定，計劃于明年領(lǐng)證結(jié)婚。由于北京地區(qū)的房屋總價相對較高，工作年限不長的劉先生和孫女士均無力獨自承擔房款，最終兩人決定以合資購房的形式購置婚房，與此同時，雙方父母也要給予一定的經(jīng)濟支持。
據(jù)了解，在北京像孫女士和劉先生這種情況比較普遍，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，從目前的市場情況上看，在合資購房的人中，有三分之二都是迫于選購婚房的需求。那么對于大多數(shù)婚前合資購房的人到底該考慮哪些問題？對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師常清認為，最重要的是要注意房產(chǎn)證上的署名問題。“因為情侶在婚前合資購房會有一定風險，所以房產(chǎn)證上以簽署雙方的名字為好。”常清說道。
胡景暉認為，即便是對于那些已經(jīng)有合法夫妻關(guān)系的購房者來講，雙方也要盡量一起署名，以避免日后不必要的麻煩。此外在購房合同上，雙方的名字最好也能同時得以體現(xiàn)。“雖然購房合同沒有房產(chǎn)證上的法律效益大，但是一定程度上這也能起到產(chǎn)權(quán)關(guān)系的認定作用。同時男女雙方還要對出資比例、按揭房款以及日后房產(chǎn)處置等問題都做一個事前的‘約定’。”胡景輝表示。
未來一旦情侶婚前雙方感情出現(xiàn)破裂，牽扯到房產(chǎn)處置的問題，律師表示，如果產(chǎn)權(quán)證上只寫了一方名字，那么房產(chǎn)歸署名方所有，另一方需拿出有力證據(jù)證明該房產(chǎn)是其共同出資購買，否則無法分割房屋產(chǎn)權(quán)。“若產(chǎn)權(quán)證上登記為雙方名字，情侶可在房屋出售后按出資比分割房產(chǎn)。此外，若情侶一方想繼續(xù)持有房產(chǎn)，那么這一方就應該把需要補充的房款支付給另一方。”胡景暉說道，“原則上講，由父母出資的部分房款應返款給其本人，若情侶或夫妻雙方還要承擔按揭貸款的話，那么誰在這方面的貢獻大一些，將來法院分配房產(chǎn)時會向這方做一定的傾斜。”
剛畢業(yè)的學生合資購房應綜合考量
就在大部分剛剛畢業(yè)的大學生還在選擇租房的時候，一同畢業(yè)的小李與小高已開始打算與已工作三年的師兄合資購置位于通州的一處小三居。在小李與小郭看來，與其把每月不少的租金交給房東，還不如合資供房來得實在。
律師崔鵬表示，對于目前像小李和小郭這樣無獨立購房能力、又暫時處于合租狀態(tài)下的年輕人來說，他們完全可以選擇合資購房。在崔鵬律師看來，買房無非兩種目的：一種是居住，一種是理財，而合資購房可以將兩種目的屬性糅合在一起。“合租無非是平攤了租金，但是房子只用使用權(quán)，沒有所有權(quán)，而合買的話，購房者從房屋的使用者變成房屋的所有者，其身份發(fā)生了很大變化，純消費行為也同時變成了一種投資理財、儲蓄的方式。合資購房有助于購房者分攤購房成本并提前鎖定中意的房子。”戴德梁行華北區(qū)研究部主管及助理董事魏東認為，只要提前提理順理清買賣雙方的關(guān)系，避免法律上的糾紛，這類人群選擇合資購房也未嘗不可。
對于這種方法是否可取，胡景暉表達了不同的觀點。“因為這要涉及每個人的錢款怎么支付、將來房屋分割時如何退出等各方面的問題，比較復雜。”胡景暉說道，“比如有人結(jié)婚，總不能和幾個朋友住在一起吧，一旦搬出的話就要考慮這部分房產(chǎn)如何處置。另外，像小三居的房間誰住南向、誰住北向，取暖費怎么付等問題都需要去考慮。”
此外，在這部分人中，也不排除少數(shù)置業(yè)者因受限購政策影響，欲借當?shù)厝嗣x買房的想法。對此，常清表示，只要合資人沒有購房資質(zhì)、納稅不滿五年的話，房本上肯定署不了名。即便與共同出資人私下做協(xié)議，等其以后有了購房資質(zhì)，再將其名字加在房產(chǎn)證上，這也會為日后埋下一些隱患。同時，魏東也不建議受限購政策制約的出資人采取私下協(xié)議的方式。“因為很多時候口頭表述或是落在筆頭上的內(nèi)容也不見得符合法律規(guī)定，一旦出現(xiàn)問題，出資人的利益不會得到法律保護。”魏東說道。
此外，胡景暉表示，未來一旦有購房資格的出資方反悔，沒有購房資質(zhì)的一方不能到法院說當初這么做是為了規(guī)避限購政策。“從法律制度和現(xiàn)實案例來看，除了婚房是一種特殊需求外，建議大家最好不要采用這種方式購買房產(chǎn)，其本身也不會成為一種購房的主流方式。”胡景暉說道。
另外，常清提醒，對于這類人群中不受限購政策影響的人來講，選購房產(chǎn)時應盡量購買中小戶型的房子，因為這種類型的房子目前市場需求較大，相比大戶型房產(chǎn)而言，將來處理房產(chǎn)時也較為容易一些。
