新年展望:壓力雖有 但房?jī)r(jià)不可能大幅下跌

  • 來(lái)源: 浙江在線-今日早報(bào)
  • 2014-01-02 16:05:06
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形勢(shì)嚴(yán)峻,政策變化可能性不大

聞海鋼(東海置業(yè)常務(wù)副總經(jīng)理 )

明年樓市預(yù)計(jì)先抑后揚(yáng)的可能性比較大。

目前杭州可售房源量突破11萬(wàn)套,創(chuàng)下歷史新高,我翻看了杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)往年的數(shù)據(jù),房屋成交量最高的一年是成交了6萬(wàn)多套,即使以歷史最高紀(jì)錄的速度去消化,也需要兩年時(shí)間。況且,在外來(lái)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入杭州之后,我們可以看到,他們的開(kāi)發(fā)進(jìn)度很快,上半年拿的地,下半年就開(kāi)始銷(xiāo)售了,所以這一點(diǎn)也會(huì)讓杭州樓市的供應(yīng)量進(jìn)一步增加。存量壓力再加上正在和即將上市的房源,市場(chǎng)上整體供應(yīng)量非常大,銷(xiāo)售壓力進(jìn)一步趨緊。

從目前的情況看,政策面似乎很難出現(xiàn)大的變動(dòng),限購(gòu)政策短期內(nèi)被取消的可能性也并不大,因此,現(xiàn)在這樣供大于求的市場(chǎng)情況,至少將持續(xù)到明年上半年,對(duì)于許多房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō),面臨的考驗(yàn)也將非常嚴(yán)峻。

不過(guò)我對(duì)于杭州的市場(chǎng)還是充滿(mǎn)信心,預(yù)計(jì)明年下半年整體情況可能會(huì)開(kāi)始轉(zhuǎn)好。而對(duì)于我們東海地產(chǎn)來(lái)說(shuō),無(wú)論市場(chǎng)如何變化,一步步地做精產(chǎn)品,提升品質(zhì),隨著時(shí)代的發(fā)展為業(yè)主創(chuàng)造更佳的居住環(huán)境,都是我們參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)始終堅(jiān)持的主要著力點(diǎn)。

穩(wěn)中有升,也許是今年的主基調(diào)

張俊勇(昆侖置業(yè)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān))

穩(wěn)中有升是明年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的主基調(diào),這其中包括三個(gè)方面。

一方面是我們的大環(huán)境,主要是政策上的預(yù)期已經(jīng)相對(duì)明朗了。城鎮(zhèn)化的相關(guān)政策的出臺(tái),是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一種長(zhǎng)期的支撐。隨著城鎮(zhèn)化的不斷推進(jìn),其對(duì)樓市的作用將越來(lái)越明顯,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策支持也會(huì)更多。這改變了房地產(chǎn)市場(chǎng)政策不明朗的舊狀,形成了中長(zhǎng)期的相對(duì)穩(wěn)定、明確的市場(chǎng)預(yù)期,不管是開(kāi)發(fā)商、還是購(gòu)房者的心態(tài)也都能夠趨于平穩(wěn)。開(kāi)發(fā)商只要生產(chǎn)出適銷(xiāo)對(duì)路的產(chǎn)品,可能犧牲掉一定的利潤(rùn)率,還是能夠得到市場(chǎng)的良好反響的。

另一方面,杭州樓市2014年的成交量與價(jià)格也都將穩(wěn)中有升,就目前來(lái)看,剛需的需求還是非常旺盛的。開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品能不能夠被老百姓所接受,是產(chǎn)品賣(mài)得好不好的關(guān)鍵。

第三就是產(chǎn)品的發(fā)展,剛需將依舊熱銷(xiāo),而高端樓盤(pán)拼的就是越來(lái)越好的品質(zhì)。在現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下,購(gòu)房者愿不愿意拿錢(qián)買(mǎi)房,看的就是房子的品質(zhì)。樓盤(pán)周邊配套、交通、學(xué)區(qū)等等,越來(lái)越被購(gòu)房者們所關(guān)注。

市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),進(jìn)入?yún)^(qū)域白熱化階段

皇甫建芬(天陽(yáng)置業(yè)策劃部經(jīng)理)

回顧2013年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng),相關(guān)政策的推行節(jié)奏比較跳躍,導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策信息影響,產(chǎn)生了較大的波動(dòng)。相信2014年的政策將會(huì)相對(duì)穩(wěn)定,而且已有的政策定調(diào)讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)的預(yù)期,市場(chǎng)趨穩(wěn)。整體判斷,2014年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)還是以平穩(wěn)為主。

至于2014年杭州樓市的成交量、價(jià)格等,可能跟2013年的整體情況相比不會(huì)有太大變化。畢竟在市場(chǎng)上,無(wú)論是剛性需求還是改善性需求,很多客戶(hù)需求還是客觀存在的。就目前大多數(shù)樓盤(pán)積極主動(dòng)的銷(xiāo)售策略和態(tài)度而言,未來(lái)成交量、成交價(jià)格應(yīng)該都不會(huì)有太大的變動(dòng)。

除此之外,2014年的杭州樓市還將會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)特點(diǎn),那就是競(jìng)爭(zhēng)白熱化,樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的數(shù)量在增加,存量一直居高不下,整個(gè)市場(chǎng)還是比較嚴(yán)峻的。開(kāi)發(fā)商都想要有一個(gè)不錯(cuò)的成績(jī),讓自己的樓盤(pán)有不錯(cuò)的去化率,那么這一年里,樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)越來(lái)越激烈。

壓力雖有,但房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌跡象

胡波波(廣宇集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)中心副總經(jīng)理、武林外灘營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān))

2013年一整年,市場(chǎng)都在做逐步的調(diào)整。上半年的剛需市場(chǎng)還是比較可觀的,被政策刺激了之后還一度出現(xiàn)井噴現(xiàn)象。而下半年的形勢(shì)就比較嚴(yán)峻了。

再看明年,我們比較關(guān)注的主要有兩點(diǎn)。一是有關(guān)限購(gòu)令取消的消息,在十八屆三中全會(huì)結(jié)束之后,我們一度很期待政策上面會(huì)有一些動(dòng)靜,如果有政策出臺(tái),這對(duì)于我們武林外灘這類(lèi)高端樓盤(pán)而言是一個(gè)不錯(cuò)的利好。另一個(gè)就是房產(chǎn)稅的問(wèn)題了。這個(gè)問(wèn)題一直懸而未決且?guī)в袪?zhēng)議,而在許多開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售跑量的壓力下,明年的銷(xiāo)售形勢(shì)還是很有壓力的。

好在像我們武林外灘這樣的市中心高端項(xiàng)目本身就不多,明年也不會(huì)有太多新的供應(yīng)量出現(xiàn),所以我們的心態(tài)還是比較好的。房地產(chǎn)行業(yè)與整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境分不開(kāi),在接下來(lái)一年中,我們的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如果能得到有序調(diào)整,我認(rèn)為明年不會(huì)很難過(guò)。

而就杭州樓市看,2014年杭州房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌的跡象。在2013年年底,樓盤(pán)為了沖量已經(jīng)將價(jià)格壓得很低了,況且杭州并不是一個(gè)很大的城市,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,供應(yīng)量還是有限的,而人口基數(shù)卻那么龐大,我認(rèn)為杭州的房?jī)r(jià)還是具有潛在的實(shí)力的。

商業(yè)地產(chǎn),在杭州繼續(xù)加速發(fā)展

徐朝陽(yáng)(遠(yuǎn)洋杭州大運(yùn)河商務(wù)區(qū)擎峯營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān))

2013年底這幾個(gè)月的房產(chǎn)市場(chǎng)整體比較平穩(wěn),雖然成交量出現(xiàn)下滑的現(xiàn)象,但并未出現(xiàn)價(jià)格大幅波動(dòng),結(jié)合全國(guó)經(jīng)濟(jì)整體走穩(wěn)及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)深度調(diào)控的決心兩方面考慮, 2014年杭州樓市可能會(huì)出現(xiàn)兩種走勢(shì):

一個(gè)是價(jià)格整體保持相對(duì)平穩(wěn),部分郊區(qū)樓盤(pán)價(jià)格可能會(huì)略有松動(dòng),成交量將出現(xiàn)下滑,特別是高端項(xiàng)目,大戶(hù)型高單價(jià)樓盤(pán)將會(huì)陷入困境,庫(kù)存量持續(xù)增加。

另一個(gè)是價(jià)格相對(duì)下滑,成交量放大,消化庫(kù)存。國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的目的是希望住宅市場(chǎng)健康發(fā)展,價(jià)格回歸理性,而不是打壓房地產(chǎn)行業(yè)。從目前的情況看,調(diào)控的現(xiàn)狀與政府的預(yù)期還有一定距離,因此2014年房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的深度和力度只會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大,不會(huì)放松,在這樣的大背景下,杭州樓市想要量?jī)r(jià)齊升是不切實(shí)際的。

就商業(yè)地產(chǎn)而言,杭州現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體還不成熟,但近幾年市場(chǎng)上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在逐漸增多,品質(zhì)在逐漸提升,在住宅市場(chǎng)遭遇大幅調(diào)控的情況下,商業(yè)地產(chǎn)卻在提速開(kāi)發(fā)。2014年來(lái)福士廣場(chǎng)、高德廣場(chǎng)、萬(wàn)象城寫(xiě)字樓、遠(yuǎn)洋大運(yùn)河商務(wù)區(qū)等項(xiàng)目都將陸續(xù)推售,許多一線地產(chǎn)大鱷的產(chǎn)品線差異化還是非常明顯的,未來(lái)在杭州市場(chǎng)上也將打造不同特色的主題亮點(diǎn),或?qū)⑿纬闪夹愿?jìng)爭(zhēng),維持健康的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境。

另外,杭州的商業(yè)地產(chǎn)格局,在傳統(tǒng)的武林商圈、黃龍商圈、錢(qián)江新城商圈基礎(chǔ)上,將逐步形成以遠(yuǎn)洋杭州大運(yùn)河商務(wù)區(qū)項(xiàng)目為核心的運(yùn)河商圈。

與此同時(shí),開(kāi)發(fā)商的側(cè)重點(diǎn)與節(jié)奏也將有所改變,首先開(kāi)發(fā)商應(yīng)該更加注重產(chǎn)品打造,把更多的精力投放到戶(hù)型設(shè)計(jì)、園林打造等方面上,精心做好每一個(gè)產(chǎn)品細(xì)節(jié);其次,提升開(kāi)發(fā)商的服務(wù)意識(shí),從而提升項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。在存貨大幅積壓、價(jià)格居高不下的情況下,不同項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況采取最適合自身的銷(xiāo)售策略。

 

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