商業(yè)地產(chǎn)二三線城市"扎堆" 同質(zhì)化競爭嚴重

  • 來源: 中國新聞網(wǎng)
  • 2014-03-04 23:38:31
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近日,蘇州商業(yè)地產(chǎn)“限售”新政公布并執(zhí)行、SOHO中國拋售上海兩廣場項目引發(fā)廣泛關注。在住宅市場陷入“崩盤論”和房貸難的形勢下,商業(yè)地產(chǎn)市場的一些問題也逐漸顯露,如城市間市場分化明顯、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重等問題,一些房企已經(jīng)開始逐步調(diào)整產(chǎn)品結構。為此,業(yè)內(nèi)認為不同區(qū)域應該出臺商業(yè)布局規(guī)劃,避免惡性競爭,同時全面評估市場風險,更加務實地預測市場需求。

眾房企加大商業(yè)地產(chǎn)投資局部地區(qū)供過于求

2月27日,蘇州商業(yè)地產(chǎn)“限售”新政開始執(zhí)行;當晚金融街控股發(fā)布公告稱,公司已同SOHO中國達成意向收購協(xié)議,將以52.32億元收購其在上海的兩個項目,隨后SOHO中國發(fā)布出手上海兩項目的消息。據(jù)了解,以上兩個項目分別為SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場,均位于上海核心區(qū)域,且處于樁基及維護施工階段。

以上兩件事情引發(fā)市場關注,在杭州等城市房價出現(xiàn)大幅下降、銀行貸款進一步收緊的同時,商業(yè)地產(chǎn)市場的一些問題也逐漸顯露出來。日前,萬達集團董事長王健林昨日在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時坦言,當前商業(yè)地產(chǎn)在局部地區(qū)的確出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。

整理歷年來的樓市調(diào)控政策會發(fā)現(xiàn),從中央到地方,從“限價”到“限購”,無不緊盯住宅市場,商業(yè)地產(chǎn)由此成為開發(fā)商和個人投資者雙向規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地,加上各地新區(qū)建設熱潮的推動,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢頭迅猛。

商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展,直接表現(xiàn)為房企加大對商業(yè)地產(chǎn)投資。據(jù)了解,一向只開發(fā)住宅的萬科,近幾年不斷加大商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設力度,從大范圍拿地到寫字樓、商業(yè)廣場的建設,可謂動作頻頻。2013年底,萬科在成立商用地產(chǎn)管理部之后的首個商業(yè)項目金隅萬科廣場已正式開業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商追捧,以萬科為代表,保利、綠地、遠洋等品牌房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。不僅如此,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如娃哈哈、金威啤酒等外行企業(yè)也想在商業(yè)地產(chǎn)市場分一杯羹,紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)。

然而,商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)在局部市場出現(xiàn)飽和。據(jù)世邦魏理仕2013年《購物中心發(fā)展趨勢—全球最活躍城市》報告顯示,截至2012年底全球各大城市共有高達3200萬平方米的購物中心在建,當中有超過一半的面積來自中國。而在全球零售物業(yè)在建面積最多的20個城市當中,有14個來自中國。在此背景下,國內(nèi)一些二三線城市商業(yè)地產(chǎn)供過于求的危機日益凸顯。

商業(yè)地產(chǎn)呈分化之勢房企開始調(diào)整產(chǎn)品結構

另據(jù)世邦魏理仕提供給本網(wǎng)的資料顯示,以目前二三線市場的居住人口結構和消費能力,城市綜合體過多、過密地扎堆,直接導致了商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競爭激烈,新項目的招商困難,經(jīng)營管理詬病。不少開發(fā)商不得不將商業(yè)綜合體中的商鋪分割成小塊出售,有利于加快企業(yè)現(xiàn)金回流,勢必會對后期運營帶來困難。

以蘇州為代表的部分二三線城市,在過度地商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)之后,出現(xiàn)了明顯的供大于求的情況。但在北京、上海等一線城市,商業(yè)金融地塊仍然搶手,寫字樓供應不足,租金居高不下,商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的城市分化局面。

值得注意的是,商業(yè)地產(chǎn)的分化不僅表現(xiàn)在城市之間的分化,企業(yè)因為其資金實力和經(jīng)營管理經(jīng)驗的不同,也開始表現(xiàn)出分化趨勢。

為此,同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為,對于擁有比較充裕現(xiàn)金流并且經(jīng)營管理經(jīng)驗較豐富的開發(fā)企業(yè)來講,會“強者恒強”,而對于僅僅依靠銷售或經(jīng)營不善的企業(yè),則有可能會因為貨幣政策轉(zhuǎn)向或逐步轉(zhuǎn)型,或逐步退出商業(yè)地產(chǎn)市場,商業(yè)地產(chǎn)市場由此逐漸開始分化。同時,一些公司開始調(diào)整公司布局戰(zhàn)略,果斷退出風險項目,優(yōu)化現(xiàn)有公司項目結構。

此次SOHO中國有選擇地拋售上海物業(yè),或許正是出于對優(yōu)化公司產(chǎn)品結果的調(diào)整。SOHO中國董事長潘石屹在談到上海兩項目時表示,在經(jīng)營中適時優(yōu)化資產(chǎn),轉(zhuǎn)讓一些相對非核心地段物業(yè),以及在適當?shù)臅r候買進更優(yōu)質(zhì)項目,實現(xiàn)區(qū)域的均衡發(fā)展和資產(chǎn)的最優(yōu)配置。

對于未來商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展,王健林建議以各省和市為單位出臺“商業(yè)布局規(guī)劃”,避免惡性競爭,比出臺調(diào)控政策更具可行性。

同時,世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示,此次蘇州率先出臺新政進一步規(guī)范商業(yè)地產(chǎn),將對國內(nèi)其他面臨同樣風險的城市有一定的啟示意義,期望更多地方政府能重新審視過去幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策,全面評估地方商業(yè)地產(chǎn)風險,以更加務實的態(tài)度預測未來需求及部署土地供應,通過完善規(guī)劃選址、業(yè)態(tài)布局等,優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結構及用地布局。

 

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