1月13日，北京首個自住型商品房開始接受現(xiàn)場登記。當(dāng)天，大約1800戶保障房輪候家庭向恒 大·御景灣遞交了材料。
自住商品房是北京去年推出的重要調(diào)控內(nèi)容。以限售價、限套型為主要特征的自住商品房，也獲得了眾多買房人特別是剛需置業(yè)者、保障房輪候家庭的關(guān)注。去年底，恒 大·御景灣網(wǎng)上申購就有14.8萬戶報名申購。北京也在持續(xù)增加自住商品房供地。
自住商品房的推出受到很多買房人的歡迎，但目前自住商品房推出過程中，也開始暴露出一些問題。為使自住商品房政策更好地落實，發(fā)揮預(yù)想的作用，新京報邀請多位業(yè)內(nèi)人士發(fā)表意見，期待自住商品房的建設(shè)和供應(yīng)真正實現(xiàn)好事辦好。
“一房難求”短期內(nèi)或難改變
新京報：自住商品房現(xiàn)在優(yōu)先面向北京保障房輪候家庭和京籍單身無房戶，這降低了很多非優(yōu)先家庭例如通常說的“夾心層”買上自住房的幾率。日后是否會出現(xiàn)夾心層“自住房買不上，商品房買不起”的情況？
劉曉光：自住型商品房搖不上，商品房買不起的情況肯定會存在。為了解決自住型商品房的供需矛盾，可能就需要政府增加或者細化申請自住型商品房的限制條件。
陳云峰( )：自住房和保障房的供應(yīng)量與需求之間存在很大差距，所以仍然會出現(xiàn)一房難求的情況。從目前來看，“夾心層”自住型商品房買不上，商品房買不起的現(xiàn)象確實存在。盡管這種情況會隨著保障房和自住房供應(yīng)的增加有所緩解，但近期還無法根本性地解決需求問題。
張鵬()：當(dāng)下，根據(jù)北京限購令，外地人在京買房需要有5年的納稅證明或者社保繳納證明。隨著時間推移，市場新增的購房需求會越來越多。夾心層買不到自住房的現(xiàn)象肯定存在。限制購房資格并沒有抓住問題的關(guān)鍵，應(yīng)該加大供應(yīng)量才能夠根本性解決供需矛盾。
( )：對于夾心層買不上自住房，不需太多擔(dān)心。因為目前自住型商品房的供應(yīng)量很大，應(yīng)該能夠解決相當(dāng)一部分夾心層的問題。只要政策堅持下去，供應(yīng)就可以保障充足。
自住房對市場沖擊有限
新京報：還有觀點認為，自住房推高了商品房地價。你如何看待自住房對商品房房價的影響？不同類型商品房所受影響是否一樣？
劉曉光：就單個項目，在拿地的時候，除了競地價之外還需要競配建自住型商品房面積，為了平衡收益，開發(fā)商肯定會抬高純商品房部分的價格，或者將純商品房部分干脆做成高端項目。這樣在單個地塊內(nèi)，會推高商品房價格。從整體看，目前自住型商品房主要集中在五環(huán)范圍外，對于市區(qū)的商品房項目不會造成沖擊，即使有影響，也只是對位于五環(huán)外的普通商品住宅而言。至于高端樓盤項目，因為其客群上存在根本差異，所以也不會受自住房的影響。
張鵬：自住房的出現(xiàn)導(dǎo)致普通商品房的供應(yīng)量縮減，將會拉高商品房的價格?，F(xiàn)階段，自住商品房的出現(xiàn)肯定會影響客戶的購買心理，造成一部分原本有購買商品房意向的群體，轉(zhuǎn)而購買自住型商品房。但是自住商品房項目的數(shù)量有限，許多買房人還會回流到商品房市場，自住房短期之內(nèi)對市場的沖擊、價格抑制作用不會很大。
胡景暉：自住商品房的入市，會分流走很多原來要購買商品房的人，緩解商品房恐慌性情緒，避免了大量初入社會的年輕人集全家之力購房的情況出現(xiàn)。整體考慮，自住商品房對跟其價格接近的普通商品住宅的影響會較大，而高端樓盤不會受到什么影響。
要避免自住房異化成投資品
新京報：自住房要比周邊商品房便宜30%甚至更多，未來即使要交差價的30%，可能依然有巨大的投資獲益空間。您如何看待這一情況？自住房的退出是否適宜直接再入市？
劉曉光：因為政策硬性規(guī)定了價格上限，自住型商品房價格要比周邊房價低30%左右，所以投資獲益空間肯定存在。但這一類產(chǎn)品實際上應(yīng)該是針對中產(chǎn)階級推出的限價房，其退出仍然應(yīng)該指向市場。
陳云峰：自住房的投資獲益空間確實存在，這是制度時的缺陷。但是因為自住型商品房是購房者和政府共有產(chǎn)權(quán)的一種產(chǎn)品，所以自住房的退出，不適宜由政府進行回收之后再賣給符合條件的自住房購買人。但自住型商品房的增值部分，應(yīng)該同政府分享。目前有關(guān)這方面的制度上還不完善，但應(yīng)該未雨綢繆；如果控制不好，自住房也會淪為投資品，而違背了這項政策的初衷。
胡景暉：自住房帶有一定的保障色彩。再上市年限要受約束，溢價部分要跟政府分成，個人認為投資獲益90%以上都需要同政府進行分成。因此，應(yīng)該不會出現(xiàn)大量投資性需求涌向自住房。
自住房出售應(yīng)接受社會監(jiān)督
新京報：為了避免自住房異化成投資品。自住房二次入市，如何規(guī)避現(xiàn)在二手房交易常見的陰陽合同問題？
陳云峰：因為有共同產(chǎn)權(quán)，對于自住房房產(chǎn)應(yīng)該有明確的評估值，產(chǎn)權(quán)機構(gòu)要有備案。陰陽合同的問題還是可以通過技術(shù)手段解決?，F(xiàn)在更應(yīng)關(guān)注一些無法通過技術(shù)手段加以規(guī)避的問題，比如如何避免權(quán)力尋租的問題。自住商品房應(yīng)該是對全社會公開的。只要是對某個單位、系統(tǒng)或者區(qū)域定向出售的，都容易出現(xiàn)權(quán)力尋租。所以自住型商品房的出售，必須接受全社會的監(jiān)督，且應(yīng)加大監(jiān)督力度。
張鵬：陰陽合同的問題肯定會存在，并且較難被監(jiān)管，具體還要看政府機構(gòu)是否會有所作為。
胡景暉：目前陰陽合同存在空間很小，因為政府近些年來對于最低過戶價的調(diào)整力度很大，現(xiàn)在很多區(qū)域最低過戶價和實際市場價格差異不大，因此陰陽合同也沒有存在的意義。通過加強政府管控和輿論監(jiān)督，自住房未來的二手交易應(yīng)該也可以避免這類問題。
