文章來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)
地方政府存回購(gòu)?fù)涎蝇F(xiàn)象，影響積極性
在“聆聽(tīng)”了將近三年的“口號(hào)”和“倡議”之后，進(jìn)入保障性安居工程的民營(yíng)資本，終于有望得到政策的保障。作為全國(guó)保障性安居工程的主管部門(mén)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)已經(jīng)要求各省、自治區(qū)、直轄市政府制定“引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障性安居工程”的政策方案。
這一方案被要求在2014年3月底之前上報(bào)住建部備案。備案方案將有望包括“引入民間資本的鼓勵(lì)性、獎(jiǎng)勵(lì)性政策”“代建、配建的政府回購(gòu)約束”等事關(guān)民間資本安全和收益保障的重要內(nèi)容。而在此之前，對(duì)于民間資本進(jìn)入保障性安居工程尚無(wú)地方制定相關(guān)配套政策框架的要求。
從2010年開(kāi)始，保障性住房成為重點(diǎn)鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入的領(lǐng)域。包括、等一線開(kāi)發(fā)企業(yè)也以不同方式參與地方政府的保障房和棚改工程當(dāng)中，但由于缺乏穩(wěn)定的機(jī)制保障，其可持續(xù)性一直堪憂，而通過(guò)要求地方政府制定相關(guān)政策方案并報(bào)備住建部，是否能解決這一問(wèn)題，尚未到做出結(jié)論的時(shí)刻。
限期3月
“我們現(xiàn)在正在緊張地進(jìn)行‘引導(dǎo)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)’的有關(guān)配套政策方案?！?014年1月9日清晨，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的一位官員向記者表示。山西、陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的有關(guān)負(fù)責(zé)人也向記者證實(shí)，本省正在進(jìn)行同一政策的前期準(zhǔn)備和起草論證工作。
這一工作已經(jīng)被列入2014年住建部將要重點(diǎn)開(kāi)展的工作之一。圍繞該項(xiàng)工作，住建部部長(zhǎng)已經(jīng)向各省、自治區(qū)、直轄市城建工作負(fù)責(zé)人提出具體要求，地方政府須在2014年3月底之前，將起草的基本方案報(bào)至住建部進(jìn)行備案。
這是保障性住房被確定為民間資本的重點(diǎn)鼓勵(lì)領(lǐng)域之后，作為保障性安居工程主管單位的住建部，首次就“民間資本進(jìn)入保障性安居工程”的配套政策提出統(tǒng)一的時(shí)間性要求。此時(shí)，距離“非公經(jīng)濟(jì)36條”中首次提出準(zhǔn)許民間資本參與保障性安居工程建設(shè)，已經(jīng)將近3年時(shí)間。
2012年6月，住建部、國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與保障性安居工程建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入保障性安居工程領(lǐng)域的一些原則性問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)定，并要求地方政府在當(dāng)年8月底前，對(duì)不符合法律法規(guī)的政策進(jìn)行清理。不過(guò)，該文件下發(fā)后，地方政府并未及時(shí)出臺(tái)配套性的對(duì)口制度。
一位不愿具名的住建部官員向記者表示，本次明確提出須在3月底前報(bào)備至住建部的政策方案，系由地方政府根據(jù)本地情況酌情制定，在上報(bào)至住建部后，由住建部根據(jù)有關(guān)政策和精神的要求進(jìn)行調(diào)整，但會(huì)充分尊重地方政府的意見(jiàn)。“基本上地方為主，住建部進(jìn)行原則性的把握，更鼓勵(lì)地方政府的制度創(chuàng)新?！彼蛴浾弑硎?。
觸及實(shí)質(zhì)
2013年年底，根據(jù)各地方上報(bào)的保障性安居工程建劃，2014年全年保障性安居工程的建設(shè)任務(wù)目標(biāo)被確定為開(kāi)工600萬(wàn)套以上，基本建成480萬(wàn)套以上，開(kāi)工量中城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造370萬(wàn)套以上。
多位地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)內(nèi)部人士均向記者證實(shí)，在與本地分管城建的行政首長(zhǎng)交流過(guò)程中，多位住建部高級(jí)官員明確表示，地方政府制定的“引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障性安居工程”政策方案須對(duì)“引入民資”關(guān)鍵領(lǐng)域的問(wèn)題，進(jìn)行明確且詳細(xì)的規(guī)定。
這些關(guān)鍵問(wèn)題的領(lǐng)域可能涉及“引導(dǎo)、鼓勵(lì)、獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策”“配建、代建回購(gòu)的制度性安排”“工程質(zhì)量保證機(jī)制”“信貸、金融和財(cái)政扶持手段”“民間資本的進(jìn)入標(biāo)準(zhǔn)、方式”等，住建部希望借此確保民間資本進(jìn)入保障性安居工程擁有足夠的制度保障。
此前，住建部副部長(zhǎng)齊驥在內(nèi)部會(huì)議上表示，對(duì)于地方政府的嘗試性探索，中央政府和住建部是支持和鼓勵(lì)的。制定有關(guān)規(guī)定和政策框架，就是為了確保社會(huì)資本能夠順利進(jìn)入保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域，并進(jìn)行多元化的嘗試和探索。
盡管住建部已經(jīng)要求各地方政府在3月底前上報(bào)“引導(dǎo)民間資本進(jìn)入保障性安居工程”的有關(guān)政策方案，但對(duì)于參與保障性安居工程，民間資本的主要部分——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)仍然保持著極為謹(jǐn)慎的態(tài)度。
2011年，河北省曾與萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，按照當(dāng)時(shí)達(dá)成的協(xié)議，萬(wàn)科通過(guò)代建的方式介入河北省各城市的保障性安居工程建設(shè)，在代建完成之后，由各地方政府按照約定回購(gòu)。但是，雙方在簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議之后，落地和執(zhí)行的效果并不理想。
“其實(shí)，在這個(gè)領(lǐng)域里，地方政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的訴求是有差距的，尤其是地方政府之所以希望引入民間資本，主要是考慮到自身財(cái)力有限，希望由企業(yè)代建在一定程度上進(jìn)行合理的財(cái)務(wù)安排，但是，一旦在回購(gòu)期滿時(shí)，地方政府的財(cái)力仍不能滿足于回購(gòu)所需的資金，造成回購(gòu)?fù)涎?，往往就帶?lái)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)?！币晃坏胤秸叭巫〗◤d廳長(zhǎng)向本報(bào)記者表示。
在與基金經(jīng)理的交流中，萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司的表示，萬(wàn)科參與保障性安居工程的原則是微利，以代建的模式為主，即發(fā)揮萬(wàn)科在施工、工程管理方面的專業(yè)性優(yōu)勢(shì)，一般情況下不會(huì)墊資持有保障性住房。其原因是，對(duì)于政府還款，目前沒(méi)有明確的規(guī)定。
記者了解到，集團(tuán)在全國(guó)各城市參與的保障性安居工程主要是購(gòu)置型保障性住房和舊區(qū)改造、動(dòng)遷安置。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)承認(rèn)，由于在租賃型保障性住房企業(yè)和社會(huì)資本如何介入方面沒(méi)有明確的模式和規(guī)律可循，所以這“是個(gè)問(wèn)題”。他希望在細(xì)化的相關(guān)規(guī)定中，對(duì)于社會(huì)資本如何介入公租房、廉租房等租賃型保障房，能夠有較為明確的規(guī)定或指引。
