深圳為小產(chǎn)權(quán)房“劃成分”
分類處理違法建筑 將為小產(chǎn)權(quán)房有條件轉(zhuǎn)正鋪路？
本報(bào)記者 陳小瑛 深圳報(bào)道
在兩部委要求堅(jiān)決打擊在建、在售小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，深圳市日前透露，將出臺(tái)關(guān)于分類處理違法建筑的實(shí)施辦法，對(duì)原村民和原村集體所建住宅類違建放寬確權(quán)，通過(guò)減免罰款或地價(jià)，推動(dòng)違法建筑的處理。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士紛紛猜測(cè)，深圳對(duì)違法建筑的分類處理，是為下一步小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)做鋪墊和準(zhǔn)備。
然而，受訪的村民代表告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，很多村民對(duì)此并不買賬，由于不清楚政府的目的何在，為了保障自身利益，對(duì)于超出面積的違法建筑，他們并不愿意登記確權(quán)。
分類有限放開(kāi)
日前，深圳市查違辦對(duì)外透露了《〈關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定〉試點(diǎn)實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱《實(shí)施辦法》)的簡(jiǎn)要內(nèi)容，嚴(yán)格區(qū)分處理范圍，堅(jiān)持寬嚴(yán)適度、分類處理確認(rèn)的原則，對(duì)非原村民所建住宅類違建、以開(kāi)發(fā)為目的所建住宅類違建不予處理確認(rèn)，對(duì)原村民、原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，整體從寬，減免罰款或者地價(jià)。
確認(rèn)即確權(quán)，就是對(duì)村里開(kāi)發(fā)的住宅類違建發(fā)放房產(chǎn)證。這一規(guī)定又被不明真相的人解讀為放開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房的前奏。
由于《實(shí)施辦法》細(xì)則尚未公布，僅從目前公開(kāi)的措詞來(lái)看，連區(qū)級(jí)國(guó)土局的人也表示，尚難以看出是要具體解決哪一類違法建筑。
深圳龍崗區(qū)國(guó)土局人士對(duì)本報(bào)記者表示，原村民和村集體興建的小產(chǎn)權(quán)房有望得到處理，但目前還在征求意見(jiàn)階段，政策尚未落實(shí)。此前的“兩規(guī)”主要針對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性違法建筑和原村民的違法私房(宅基地)，這次的文件應(yīng)該算第三規(guī)，包括所有違法建筑，即沒(méi)有合法報(bào)建的房子都屬于違法建筑范疇。
“說(shuō)白了，就是先給原村民和村集體建設(shè)的這部分違法建筑確權(quán)，而由開(kāi)發(fā)商和外來(lái)人口建設(shè)的違建暫時(shí)還未放開(kāi)。”深圳市原住民網(wǎng)總裁陳宏說(shuō)，過(guò)去由于需要補(bǔ)交地價(jià)才能確權(quán)，因此村民不愿意出錢確權(quán)，鑒于深圳嚴(yán)重缺乏，政府只好進(jìn)一步妥協(xié)，放寬條件，免費(fèi)確權(quán)。
亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓認(rèn)為，深圳分類處理“小產(chǎn)權(quán)房”，意味著為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正提供了根據(jù)，同時(shí)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正將要告別“一刀切”。
原在深圳局任職的房地產(chǎn)專業(yè)人士賀承軍告訴本報(bào)記者，這一《實(shí)施辦法》主要目的是登記，進(jìn)行一次摸底，有效促進(jìn)資產(chǎn)的流動(dòng)，降低交易成本。登記之后，宅基地即可在上流轉(zhuǎn)買賣，而以前違法建筑是交易盲區(qū)，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，但市場(chǎng)上一直有膽大者進(jìn)行買賣。
事實(shí)上，從2009年開(kāi)始，深圳開(kāi)始著手全面推進(jìn)農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理工作，要求村民申報(bào)，掌握了深圳違法建筑的數(shù)量以及分布形態(tài)，此后政府采取“先易后難、單項(xiàng)突破”的辦法，先后出臺(tái)了城市更策、房屋征收補(bǔ)償辦法、優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)“1+6”文件等。
也是從2009年開(kāi)始，深圳暫停辦理違法建筑轉(zhuǎn)成綠本房產(chǎn)證，曾經(jīng)統(tǒng)一申報(bào)過(guò)的違法建筑也沒(méi)了下文。
“什么原因停了，我們也不知道，什么時(shí)候重啟辦證，現(xiàn)在還沒(méi)出來(lái)文件?！鄙钲趯毎采尘值啦檫`辦內(nèi)部人士對(duì)記者表示，違法建筑分類處理的概念很抽象，要等后續(xù)細(xì)則公布才知道，按照以往的政策，一戶一棟超出的部分，在補(bǔ)交地價(jià)和罰款后，是可以拿到房產(chǎn)證的。
而為了打消外界對(duì)放開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房的猜測(cè)，深圳市查違辦日前也出臺(tái)了文件，表示要堅(jiān)決打擊在建、在售的小產(chǎn)權(quán)房，但據(jù)記者了解，目前深圳仍有多處多個(gè)在偷偷搶建。
原村民不買賬
盡管《實(shí)施辦法》放寬了違法建筑的處理?xiàng)l件，但同時(shí)也提到，對(duì)歷史遺留違建的處理確認(rèn)屬于有限確認(rèn)，仍限制流轉(zhuǎn)獲利、限制征地搬遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以使違法者難以從違法行為獲取利益。
陳宏認(rèn)為，違法建筑的處理，就是深圳市與原村民的博弈，深圳村集體土地占據(jù)著深圳建設(shè)用地42%的比例，村民越來(lái)越意識(shí)到土地的價(jià)值，明白舊改越晚、收益越高的道理，只要村民不主動(dòng)釋放土地，政府就只能讓步。
因此，深圳原村民對(duì)政府的處理方式也并不買賬。深圳龍崗區(qū)沙井街道原村民潘先生對(duì)記者直言，不清楚政府減免罰金和地價(jià)的目的何在，村民對(duì)政府持懷疑和觀望態(tài)度，對(duì)超出規(guī)定面積外的違法建筑，并不愿意主動(dòng)去登記確權(quán)。
按照規(guī)定，屬于合法范圍內(nèi)的村民一戶一棟的宅基地地面面積為120平米，建筑面積最高不超過(guò)480平米，但這幾年，隨著房租的上漲，許多村民將原來(lái)只有兩三層的宅基地(深圳俗稱農(nóng)民房)拆除重建，有的一棟農(nóng)民房建成高達(dá)十多層、二十多層不等，違法建筑越拆越多。
政府對(duì)原村民和村集體違法建筑確權(quán)的目的是什么，是為村民分享城市土地增值收益，還是為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正鋪路，抑或是解決城市土地面積不足的問(wèn)題，受訪的多個(gè)主管部門人士似乎也解釋不清楚。
對(duì)此，深圳市人大常委會(huì)常務(wù)副主任李華楠曾透露過(guò)，深圳土地資源枯竭，而違法建筑大量侵占了土地，加劇了土地資源的緊張，成為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的“瓶頸”。過(guò)去對(duì)違建的處理，要么沒(méi)收，要么拆除，村民對(duì)這種處理方式對(duì)抗性強(qiáng)，很難妥善處理。
基于現(xiàn)實(shí)，政府給予違法建筑一條新的出路，準(zhǔn)予部分符合一定條件的違建在政府的嚴(yán)格監(jiān)管下臨時(shí)使用，做到物盡所用，這樣也可以把所有違法建筑置于政府的有效管理之中，避免過(guò)去以不發(fā)證為理由放任不管，違法建筑內(nèi)五毒俱全、事故頻發(fā)的狀況。
潘先生說(shuō)，目前市場(chǎng)上的小產(chǎn)權(quán)房，指的是由村集體和開(kāi)發(fā)商合建的房子，與商品房的形態(tài)相似，但產(chǎn)權(quán)屬于村集體所有，與村民的農(nóng)民房性質(zhì)不同。
從這個(gè)角度而言，潘先生認(rèn)為，政府不會(huì)給他們農(nóng)民房里的每一個(gè)單元發(fā)房產(chǎn)證，而小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)賣給小業(yè)主，是否轉(zhuǎn)正與原村民已經(jīng)無(wú)關(guān)，而給原村民的農(nóng)民房確權(quán)，也與小產(chǎn)權(quán)房能否轉(zhuǎn)正無(wú)關(guān)，因此他們并不希望小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正。
“多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房都是由村里將土地賣給開(kāi)發(fā)商，銷售收益雙方按比例分成，或者由村委會(huì)和開(kāi)發(fā)商合作，很少是村集體組織單獨(dú)建設(shè)?！迸讼壬f(shuō)，由村委會(huì)出面蓋章與購(gòu)房者簽合同，而銷售的錢卻進(jìn)了開(kāi)發(fā)商的口袋，政府怎么分辨的清到底屬于誰(shuí)開(kāi)發(fā)的，怎么分類處理？
從政府的文件和表態(tài)來(lái)看，放開(kāi)對(duì)原村民和村集體建設(shè)的違法建筑，最主要是解決土地不足的問(wèn)題，并非為小產(chǎn)權(quán)房放行做準(zhǔn)備。
“整個(gè)村里小產(chǎn)權(quán)房面積有兩百多萬(wàn)平米，但沒(méi)有一棟是屬于我們村的?！庇嘘P(guān)小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)正，在潘先生看來(lái)，現(xiàn)在更多只是一種傳說(shuō)。
不過(guò)，賀承軍堅(jiān)持認(rèn)為，目前只是分類處理，而長(zhǎng)久來(lái)看，政府一定會(huì)分節(jié)奏、分層次地慢慢解決所有小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。
