黃其森:崩盤是危言聳聽 目前房地產(chǎn)很健康

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  • 2014-03-28 00:00:00
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北青網(wǎng)房產(chǎn)李路斌

  泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森

  泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森

  作為北京地產(chǎn)界的一匹“黑馬”, 泰禾似乎永遠(yuǎn)不缺少話題。從被一些媒體質(zhì)疑拿地價(jià)錢過高、資金鏈緊張,到以49.58億元并配建50000平米“限價(jià)商品住房”的高價(jià)摘得西局地塊,泰禾近期可謂賺足了眼球。

  不過,面對(duì)各方質(zhì)疑,泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)、全國政協(xié)委員黃其森近日在接受本報(bào)專訪時(shí)表示:“我是從銀行出來的,最擅長(zhǎng)的就是控制風(fēng)險(xiǎn)。泰禾所有的項(xiàng)目,從拿地到上市的時(shí)間僅為7-8個(gè)月,基本上都是高周轉(zhuǎn),不存在資金壓力?!?/p>

  此外,據(jù)黃其森介紹,泰禾今年的銷售目標(biāo)是250億元,與去年比基本上翻了一番。這反映出泰禾對(duì)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景的判斷很樂觀:“房地產(chǎn)仍處于比較健康的局面,說房地產(chǎn)崩盤有些危言聳聽?!?/p>

  泰禾的資金鏈沒問題

  “人紅是非多”,用這句話來形容當(dāng)下的泰禾,再合適不過。

  自從接連在北京市場(chǎng)上高價(jià)拿地,業(yè)內(nèi)對(duì)泰禾資金鏈緊張的質(zhì)疑便不絕于耳。業(yè)內(nèi)曾經(jīng)流傳著這樣一個(gè)段子,稱泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在聽到業(yè)內(nèi)對(duì)泰禾資金鏈的質(zhì)疑之后,很氣憤地說:“只要有人對(duì)泰禾的資金鏈質(zhì)疑一次,我便拿一塊地還擊一次。”

  事實(shí)上,黃其森澄清這只是一個(gè)傳說。

  在記者對(duì)黃其森進(jìn)行的長(zhǎng)達(dá)一個(gè)多小時(shí)的專訪中,黃其森說話的語速始終不急不緩。遇到敏感的話題也是再三思索,然后再回答。這樣一個(gè)思緒縝密的人,顯然不會(huì)說出這樣一段莽撞的話,更不會(huì)拿企業(yè)的安穩(wěn)來做賭注。

  據(jù)黃其森介紹,他是從銀行系統(tǒng)內(nèi)出來的,最擅長(zhǎng)的就是風(fēng)險(xiǎn)控制。為了控制風(fēng)險(xiǎn),使泰禾的資金鏈處于一個(gè)安全的范圍之內(nèi),除了發(fā)源地福州之外,泰禾進(jìn)入的城市,主要就是在北京、上海這樣的風(fēng)險(xiǎn)較小一線城市,甚至連天津這樣的具有巨大發(fā)展?jié)摿Φ臑I海城市暫時(shí)都不會(huì)去。

  此外,在企業(yè)的運(yùn)作上,泰禾始終堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)這一戰(zhàn)略。即,從拿地到銷售的時(shí)間為7~8個(gè)月,絕不會(huì)為一味追求利潤(rùn)而拖延開盤時(shí)間。甚至在北京這樣特殊的城市,泰禾也基本上做到了這一點(diǎn)。比如,泰禾的北京院子,當(dāng)時(shí)拿地時(shí)的地價(jià)是3萬元左右,很多人覺得,如果按照后來的地價(jià)來制定售價(jià),北京院子的售價(jià)要達(dá)到10—12萬元/平方米才行??珊髞頌榱嗽?~8個(gè)月的期限內(nèi)入市銷售,還沒有達(dá)到這一價(jià)錢,北京院子就開始銷售了。

  同樣,泰禾一號(hào)街區(qū)也是如此。據(jù)黃其森介紹,去年下半年,北京五環(huán)附近及亦莊項(xiàng)目的售價(jià),正常情況下也要賣到4-5萬元/平方米。但是泰禾一號(hào)街區(qū)3萬多元/平方米就開始出售了。為了保證高周轉(zhuǎn),泰禾必要的時(shí)候可以在利潤(rùn)上做出一些讓步。

  至于融資渠道方面,黃其森稱,“泰禾的每一個(gè)項(xiàng)目,基本上都有3-5家金融機(jī)構(gòu)來做融資對(duì)接?!边@樣可以多方選擇,在成本上、時(shí)間上能夠選擇更加優(yōu)惠的機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作。

  在黃其森看來,房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)主要是兩塊,一是融資成本,一是政策變化。高周轉(zhuǎn)是規(guī)避這兩方面的風(fēng)險(xiǎn)的重要方式。

  地產(chǎn)“黃金十年”才剛開始

  近期,伴隨著杭州樓市降價(jià),以及部分銀行宣布暫停房地產(chǎn)類貸款,房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)刮起了一股樓市“看衰風(fēng)”。但是在黃其森看來,目前,中國的房地產(chǎn)行業(yè)仍處于比較健康的局面,說房地產(chǎn)崩盤有些危言聳聽。

  黃其森表示,中國房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”并未過去,而是剛剛開始。不管怎樣爭(zhēng)議,房地產(chǎn)應(yīng)肯定其在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中扮演的國民經(jīng)濟(jì)重要產(chǎn)業(yè)的角色,它在國民經(jīng)濟(jì)中的地位與重要性十年內(nèi)都不會(huì)動(dòng)搖。

  據(jù)黃其森分析,房地產(chǎn)問題既是民生問題,也是經(jīng)濟(jì)問題。據(jù)統(tǒng)計(jì),2013年,全國公共財(cái)政收入是12.9萬億,房地產(chǎn)貢獻(xiàn)了6億,占比近半;全國土地出讓總收入4.1萬億,房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅收就占了1.9萬億。這是無需回避的事實(shí)。

  同時(shí),房地產(chǎn)業(yè)可以拉動(dòng)上下游數(shù)六七十個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè),具有根基性效應(yīng)。在可以預(yù)見的未來10-20年,由于巨大的市場(chǎng)需求和人民生活品質(zhì)的提高,房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)和人民生活的重要意義,仍然不會(huì)有根本性的改變。

  此外,在黃其森看來,雖然中國的房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了10年左右,但是10年還是太短了。目前,中國的建筑的平均壽命可能只有二三十年左右,為什么這么短,就是因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)行業(yè)在過去的十年里,產(chǎn)品做得太粗糙了。但是在歐洲,壽命超過幾十年、幾百年的建筑特別多。

  而且,在我國近年新建建筑中,真正的精品、能體現(xiàn)中國文化特色的產(chǎn)品,幾乎沒有。因此,精品化、中國化一直都是中國的房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)空白。從這個(gè)層面上來講,中國房地產(chǎn)行業(yè)的“黃金十年”也才剛剛開始。

  由于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的前景依舊看好,泰禾將今年的銷售目標(biāo)定在了250億元,其中北京的銷售目標(biāo)是至少100億元。這與泰禾去年124.44億元的銷售金額相比,整整翻了一番。

  北京需要去“中心化”

  作為中國的首都、直轄市和國家中心城市,北京頭頂上被稱之為“中心”的帽子實(shí)在是多不勝數(shù),比如:中國的政治、文化、科教和國際交往中心,中國經(jīng)濟(jì)、金融的決策和管理中心,無數(shù)的資源都向著北京傾斜。

  在黃其森看來,正是由于全國無數(shù)的最優(yōu)秀的資源都過分集中在了北京這樣一個(gè)城市身上,才使得城市之間、區(qū)域之間的差別越來越大。嚴(yán)格意義上說,北京高房?jī)r(jià)的源頭,就是因?yàn)楸本┦侵行牡闹行摹?/p>

  黃其森分析,綜觀世界許多發(fā)達(dá)國家的中心城市,很少像北京這樣集萬千寵愛于一身的,幾乎壟斷了所有的優(yōu)勢(shì)資源。例如,德國著名金融中心、魅力之都、展覽之都,就位于法蘭克福,而非在德國首都柏林。又如夢(mèng)幻之城好萊塢、美國文化娛樂中心,就是洛杉磯市發(fā)展起來的,而非首都華盛頓。

  其實(shí),資源過分集中于一座城市,就好比父母過分溺愛子女中的一個(gè),這種不平衡并不是一件好事。目前北京三大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)——國貿(mào)商務(wù)區(qū)、金融街、中關(guān)村都顯得過于擁擠、過于龐大了,這造成就業(yè)人口上下班的鐘擺式效應(yīng)。如果從初期規(guī)劃開始,就考慮到工作人口的住宅供應(yīng),相對(duì)就近上下班,“大城市病”也就減輕了幾分。

  據(jù)黃其森介紹,盡管中國過去一直提要將上海打造成全國的金融中心,其實(shí),這么多年過去了,中國的金融中心還在北京,在金融街?!吧岵坏萌魏我粋€(gè)中心外移,都是寶貝兒抱在懷里不撒手,各類資源特別是人力資源,只有一個(gè)出路,要想有出息,就是向中心靠攏?!?/p>

  樂于參與自住房建設(shè)

  作為全國政協(xié)委員,黃其森在提交的“兩會(huì)”提案中提出了推廣自住型商品房的建議。他表示,“無論是保障房,還是自住型商品房,開發(fā)商都要積極參與。一是響應(yīng)政府號(hào)召,二是同樣有利可圖,有利潤(rùn)可賺?!?/p>

  據(jù)黃其森介紹,“只要有微利,我們就會(huì)參與到自住型商品房的開發(fā)中?!碧┖滩]有特別設(shè)定利潤(rùn)要達(dá)到多少才去開發(fā)自住型商品房,具體地塊的利潤(rùn)空間也都不同。另外,泰禾其實(shí)更善于從成本上進(jìn)行把控運(yùn)營,所以,泰禾非常積極地參與自住型商品房的開發(fā)。

  “像泰禾拿到的臺(tái)湖2號(hào)地項(xiàng)目,保障房面積7萬多平方米,可售商品房面積才5萬多平方米,我們一樣干得很歡?!秉S其森向記者表示,“剛剛50億元拿下的西局地塊,內(nèi)含自住型商品房5萬平方米,我們沒覺得有什么不正常。我們很驕傲能有幸參與到首都自住型商品房的建設(shè)中。”

  黃其森表示,自住型商品扣除建設(shè)成本之后,銷售不用推廣,客戶不必尋找,都是排長(zhǎng)隊(duì)、易產(chǎn)生,都是馬上售罄的,都是日光盤,這樣一來,節(jié)省了費(fèi)用。這樣的項(xiàng)目拿到手,或許賺的錢少些,但賺得踏實(shí),賺得安心。

  不過,黃其森同時(shí)提出,如果政府在稅費(fèi)、審批等環(huán)節(jié)進(jìn)一步優(yōu)惠,金融機(jī)構(gòu)有所傾斜扶持,相信越來越多的開發(fā)商會(huì)愛上自住型商品房。

 

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