記者觀察:市場化的房地產(chǎn)業(yè)更健康

  • 來源:
  • 2014-04-08 15:11:21
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 影響地產(chǎn)股股價走勢的因素有很多,行業(yè)趨勢只是其中之一。但是,厘清行業(yè)趨勢有助于投資者看得更清楚,不為各種現(xiàn)象所迷惑。

  財信網(wǎng)訊(記者 劉希瑋)

  本周有關(guān)房地產(chǎn)的消息此起彼伏,房地產(chǎn)股也表現(xiàn)活躍。周末有消息流傳,說個別城市開發(fā)商降房價;周三一早,部分城市正在討論“將要取消限購”占居各大網(wǎng)站頭條,當(dāng)天地產(chǎn)股領(lǐng)漲兩市,整體大漲2.96%。次日即有反面新聞傳出,北京(樓盤)住建委約談房企傳達(dá)調(diào)控精神,“限價等調(diào)控政策仍會繼續(xù),要求大家不要捂盤,不要互相攀比”,當(dāng)天地產(chǎn)股也應(yīng)聲而跌。

  房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)吹草動,向來是社會關(guān)注的焦點(diǎn),核心原因是房地產(chǎn)業(yè)的興衰涉及到社會各方的利益。有研究顯示,從土地開發(fā)到裝修居住,中間涉及七十多個行業(yè),幾乎影響到各行業(yè)。關(guān)于房地產(chǎn)的各種論調(diào)都有市場,都有支持者和反對者。市場上也從來不缺少各種新聞、觀點(diǎn)——剛剛“討論取消限購”,立馬就有人說“放松限購乃飲鴆止渴”;還在討論落實(shí)“分類調(diào)控、因地制宜”,立馬就有善意提醒“各地應(yīng)謹(jǐn)防樓市調(diào)錯方向”;有人說現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫明顯,但更知名的專家卻說“有能力買房的要趕緊下手”……

  市場上每天都有大量有關(guān)房地產(chǎn)的信息,紛亂蕪雜,比菜市場更熱鬧,比麻線團(tuán)更讓人眼暈,作為投資者該如何把握方向并看清其中的機(jī)會?

  黨的十八屆三中全會提出 “使市場在資源配置中起決定性作用”。習(xí)近平說,市場決定資源配置是市場經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律,市場經(jīng)濟(jì)本質(zhì)上就是市場決定資源配置的經(jīng)濟(jì)。

  對于市場配置資源的經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋,是指經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中,市場機(jī)制根據(jù)市場需求與供給的變動引起價格變動從而實(shí)現(xiàn)對資源進(jìn)行分配,組合及再分配與再組合的過程。對于房地產(chǎn)市場,限購是行政行為限制需求,是需求和供給之外的非市場因素。

  2010年4月17日發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》明確提出,“地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況,采取臨時性措施,在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)”。隨后,一些城市相繼頒布限制家庭購房套數(shù)的規(guī)定。但是限購之后,房價是不是就遏制住了呢?現(xiàn)實(shí)是恰恰相反。截至2014年一季度末,一線城市住宅平均價格相較于2010年6月上漲了39.3%,二線城市住宅平均價格同期上漲20.84%(一二線城市基本涵蓋了實(shí)施限購政策的城市)。

  既然限購,那就是供給不足或者需求旺盛,或者兩者同時存在,這樣形成的價格就不是市場價格,也扭曲了市場供需形態(tài),市場在房地產(chǎn)市場中沒有起到?jīng)Q定性作用。限購不取消,房價下跌都是局部的、臨時的,對于整個行業(yè)景氣也就沒什么好擔(dān)心的。當(dāng)然,還得考慮供給因素,供給增加到能夠滿足需求,限購的作用也等同于無。

  但是,房地產(chǎn)的終極供給(土地)掌握在政府手中。一方面,土地總量有限,不可能無限供給(哪怕政府愿意);另一方面,政府可能也不愿意盡自己最大可能來提供土地,2013年全國財政收入超過三成、地方財政收入50%以上來自房地產(chǎn)。恒大集團(tuán)董事局主席許家印在今年“兩會”期間透露,房價的24%是稅費(fèi),超過30%是土地出讓,這些錢都被政府賺走了。

  另一個方向,房地產(chǎn)的需求是否一直滿足不了?也不盡然。有數(shù)據(jù)顯示,20歲-34歲的青年,2021年將比上年減少840萬人,2022年至2025年4年間,每年將凈減少1100萬人以上,到2030年將比2010年減少1.04億人、下降幅度達(dá)32%,總量只有2.21億人。購房主力人群的減少,將減少房屋的實(shí)際需求。但是,這是一個動態(tài)的歷史演進(jìn)過程,而且新增需求之外,還有更新(更替、改善)需求。如果考慮到計劃生育政策調(diào)整,在青年人群減少到一定水平后將在較長時間維持在相當(dāng)數(shù)量之上。

  僅從供需角度來看,房地產(chǎn)業(yè)的向下拐點(diǎn)還在比較遙遠(yuǎn)的未來。如果房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)市場化,行業(yè)的發(fā)展比現(xiàn)在“五花大綁”要更健康,行業(yè)趨勢與盈利也更具有持久性。

  這個時期內(nèi),行業(yè)洗牌可能會加劇,行業(yè)集中度將上升,高效率的大型房企的成長將快于行業(yè)平均水平,抗波動的能力也將高于中小型房企 (運(yùn)轉(zhuǎn)效率低下的,也難以成長到大型)。由此,對于地產(chǎn)股的投資,也就容易選擇標(biāo)的了。

 

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