2014年第一季度，受到銀行信貸緊縮、“錢(qián)荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、北京等城市個(gè)別樓盤(pán)大幅降價(jià)逆襲之后，寧波出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象。盡管部分開(kāi)發(fā)企業(yè)采取比較明智的大幅降價(jià)策略“以?xún)r(jià)換量”，但是，第一季度整個(gè)市場(chǎng)成交的氛圍尚沒(méi)有回歸到“量”的軌道上來(lái)。
此時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施4年之久的限購(gòu)政策，在2014年年初又出現(xiàn)松動(dòng)跡象。繼溫州傳出上報(bào)松綁限購(gòu)的方案后，長(zhǎng)沙、杭州等多個(gè)城市也在醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性。
從樓市調(diào)控政策走向及趨勢(shì)來(lái)看，限購(gòu)等行政化調(diào)控手段并不是一個(gè)長(zhǎng)效性調(diào)控措施，遲早有其退出的一天。從未來(lái)趨勢(shì)來(lái)講，限購(gòu)會(huì)逐步寬松取消，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢(shì)在必行，限購(gòu)等行政化措施會(huì)逐步退出，為樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)做鋪墊。
第一，長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制露出端倪之時(shí)，也就是限購(gòu)政策逐步定向?qū)捤?，逐步退出樓市調(diào)控政策之時(shí)。
中央對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)從“強(qiáng)調(diào)調(diào)控”轉(zhuǎn)為“建立長(zhǎng)效機(jī)制”，對(duì)于現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制都會(huì)有所改革。盡管樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制方案尚未出臺(tái)，但它反映了相關(guān)部門(mén)對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的擔(dān)憂以及對(duì)于中長(zhǎng)期房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的設(shè)想。
第二，當(dāng)前政府表態(tài)及地方新出臺(tái)調(diào)控政策基本不再?gòu)?qiáng)調(diào)限購(gòu)，政策趨向市場(chǎng)化。
近期政策基本上是通過(guò)增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)，從調(diào)控手段的角度來(lái)說(shuō)，從市場(chǎng)的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)的特征比較突出，沒(méi)有更多的強(qiáng)調(diào)原有的限購(gòu)等行政化手段和措施。政策層面正在呈現(xiàn)出市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化手段逐步替代行政化的限購(gòu)手段的趨勢(shì)。
第三，今年以來(lái)調(diào)控基調(diào)發(fā)生微妙變化，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向“分類(lèi)指導(dǎo)”或雙向調(diào)控思路，這為限購(gòu)政策定向?qū)捤芍鸩酵顺雠c長(zhǎng)效性調(diào)控機(jī)制的政策空間轉(zhuǎn)換做鋪墊。
2014年調(diào)控政策仍將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點(diǎn)城市比如一線城市、部分二線城市仍然會(huì)繼續(xù)抑制投資投機(jī)需求，行政化手段比如限購(gòu)還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，或還是“階段性”強(qiáng)化執(zhí)行。而對(duì)于非熱點(diǎn)城市尤其是庫(kù)存比較大的城市，比如部分二線城市、大多數(shù)三四線城市等，政策調(diào)控允許“試探性”的限購(gòu)定向?qū)捤烧叱雠_(tái)。另外，對(duì)于供求關(guān)系相對(duì)較為合理的二線城市，調(diào)控政策與市場(chǎng)將擁有更大的自主性，或許會(huì)允許“試探性”的限購(gòu)定向?qū)捤烧叱雠_(tái)，以刺激市場(chǎng)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。
第四，從近期各地限購(gòu)政策的執(zhí)行軌跡來(lái)看，二、三線城市出臺(tái)的“以限價(jià)代替限購(gòu)”、“限購(gòu)再寬限一套”（如溫州）等調(diào)控措施基本上已經(jīng)表現(xiàn)出限購(gòu)政策逐步退出的特征，當(dāng)前來(lái)講，廣州明年也將繼續(xù)加大住宅用地和普通商品住房供應(yīng)，探索逐步取消限價(jià)、限購(gòu)等行政干預(yù)措施，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。從執(zhí)行層面來(lái)看，當(dāng)前多數(shù)二、三線城市“限購(gòu)”或被社保證明及納稅證明繳納滿(mǎn)12個(gè)月的“潛規(guī)則”破解。
第五，戶(hù)籍制度改革或許會(huì)成為突破“限購(gòu)”政策的方法之一。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在限購(gòu)限貸沒(méi)有可能直接放松的可能性的市場(chǎng)背景下，通過(guò)放松戶(hù)籍制度從側(cè)面突破“限購(gòu)”，有可能成為未來(lái)政策“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)放量與城市化進(jìn)程的非常重要手段。
