浙江樓市:“膠著”何時了?

  • 來源: 快房網(wǎng)
  • 2014-04-09 17:15:36
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      在自杭州(樓盤)而始的降價風波催化下,浙江樓市一夜之間已身處膠著期。購房者遲疑,開發(fā)商“捂盤”,等待,已然成了供需雙方共用的博弈技巧。

  就開發(fā)商而言,降價總是很為難的。通常只會在資金鏈吃緊的情況下,才會“被迫”為之。而當更多的房企沒有底氣硬扛、捂盤之后,降價走量也就難以避免了。

  而自杭州幾個樓盤出現(xiàn)大幅降價后,有關(guān)樓市泡沫、風險甚至“崩盤”的言論無不把杭州樓市作為例證。臺州(樓盤)“第一降”——開元銀河名苑也推出了或明或暗的“7折福利房”,降價幅度接近3000元/平方米,有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也開始擔憂庫存量同樣巨大的寧波(樓盤)或步其后塵。

  樓市膠著期繼續(xù),變化也正在發(fā)生。隨樓市“膠著”而來的則是房企市場開發(fā)戰(zhàn)略的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌,以及宏觀政策的松動。

  首先是房企開發(fā)住房產(chǎn)品的調(diào)整。目前,在調(diào)控及還會有后續(xù)政策出臺的預期之下,投機性需求基本退出市場,剛需及改善性需求占據(jù)了主導地位,這一趨勢短期內(nèi)不會改變,置業(yè)者更加理性,更加關(guān)心產(chǎn)品定價、戶型設(shè)計、生活配套等核心要素。

  房地產(chǎn)市場的分化更加明顯,一二線城市和三四線城市的冷熱不均,因此,伴隨著供求關(guān)系的轉(zhuǎn)變也讓房企不得不做出區(qū)域開發(fā)戰(zhàn)略的挑戰(zhàn)。

  很多房地產(chǎn)企業(yè)決策層已經(jīng)充分認識到這一點。比如,開元旅業(yè)集團總裁陳燦榮就分析稱,一二線城市特別是京滬廣深等特大城市受制于土地供應(yīng)、人口遷移及經(jīng)濟集聚等因素影響,成交價量齊升,部分熱點城市地王頻出,熱點愈熱,而廣大的三四線城市則面臨著供應(yīng)加劇、市場下行、空置率上升等多重風險。

  開元旅業(yè)集團也開始“看空”住宅市場,最關(guān)鍵的原因還是對杭州及周邊地市樓市庫存高企、潛在供應(yīng)量過大的憂慮,并提前做出了“加快去化,減少庫存,快速回籠資金”以及“縮減純住宅項目,重點發(fā)展旅游、商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)”的戰(zhàn)略調(diào)整。

  在這種局勢下,開元旅業(yè)集團及其下屬的開元房產(chǎn)做出了“謹慎在三四線市場發(fā)展單一的房產(chǎn)項目,謹慎發(fā)展高端地產(chǎn)項目,謹慎發(fā)展投資性房地產(chǎn)”的戰(zhàn)略調(diào)整。

  其次,樓市的膠著也將讓房地產(chǎn)企業(yè)競爭格局發(fā)生改變。陳燦榮分析認為,隨著市場化的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)市場集中度不斷提升,開發(fā)商強者恒強的局面愈加明顯,千億級的企業(yè)數(shù)量不斷增加,資金實力也決定了大企業(yè)一直是拿地的主力軍,而眾多中小開發(fā)商則直面邊緣化局面,具有轉(zhuǎn)型升級及差異化發(fā)展的迫切要求。

  市場和政策的博弈還在繼續(xù),而樓市調(diào)控政策似乎也有了松動的跡象。近日,有媒體報道稱,繼溫州(樓盤)傳出上報松綁限購的方案后,長沙(樓盤)、杭州等多個城市正在醞釀和討論松綁限購的可能性。據(jù)稱,長沙、杭州等地近日相繼召開房企溝通會,一系列促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀,其中包括限購的松綁,以及二套房貸款門檻的降低等。

  事實上,房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)對日益繃緊的房地產(chǎn)調(diào)控政策頗有微詞?!跋拶彵疽庠谟凇浦狗績r的快速上漲’,而杭州是穩(wěn)中有跌、溫州是暴跌,已經(jīng)與政策制定初衷相背離。”浙江省房產(chǎn)專家、透明售房市場研究院院長丁建剛認為,如果繼續(xù)嚴格執(zhí)行限購政策,反而會給樓市帶來負面影響,政府應(yīng)該打開“調(diào)控”閥門,實行“差異化調(diào)控”。

  開元房產(chǎn)(蕭山區(qū)域)營銷總監(jiān)駱成武也認為,房地產(chǎn)調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)整“矯枉過正”,不利于市場的穩(wěn)定發(fā)展。

  在樓市冷熱交替的循環(huán)中,能否走出低迷無非在于政策和價格。如果政府發(fā)出救市信號,政策松綁,樓市膠著狀態(tài)無疑將出現(xiàn)逆轉(zhuǎn);同時,更多開發(fā)商能夠推出降價舉措,也將對樓市滯銷難題的解決起到催化作用。

  樓市膠著之下,更多樓盤以特價房、“清空尾盤”等方式加入降價走量的行列,或?qū)⒊蔀檎憬瓨鞘械某B(tài)。

 

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