國內(nèi)房地產(chǎn)泡沫難破裂 樓市穩(wěn)定對政府意義大

  • 來源: 第一財經(jīng)日報
  • 2014-04-18 08:44:04
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    年初以來,杭州、深圳等地房價均有顯著下跌,而北京新房市場第一季度成交量創(chuàng)下十年以來的新低,同比下降5成左右,與此同時,北京二手房市場在3月出現(xiàn)了“量價齊跌”的現(xiàn)象——作為一個觀察者,我可以告訴你,這一點不太妙,因為歷次樓市房價漲跌都是先從二手房開始的。

  眼下的中國樓市顯然已經(jīng)進(jìn)入了一個下行通道,但讓它破裂卻面臨阻力。市場是個奇怪的東西,它的魅力就在于不可左右——當(dāng)你希望它下降時,它一路高升;當(dāng)你希望它穩(wěn)中有升時,它已開始下行。泡沫在繁榮的時候,沒人認(rèn)為那是泡沫,但它們早晚會露出不可持續(xù)性的本質(zhì)——當(dāng)不再有人接盤之后。

  眼下的中國樓市顯然已經(jīng)進(jìn)入了一個下行通道,這不是來自什么大佬的行為暗示或論調(diào),而是切實的警報,特別是,發(fā)出警報的已不是什么三線城市,而是那些最具地產(chǎn)價值的核心城市。

  年初以來,杭州、深圳等地房價均有顯著下跌,而北京新房市場第一季度成交量創(chuàng)下十年以來的新低,同比下降5成左右,與此同時,北京二手房市場在3月出現(xiàn)了“量價齊跌”的現(xiàn)象——作為一個觀察者,我可以告訴你,這一點不太妙,因為歷次樓市房價漲跌都是先從二手房開始的。

  假如這種觀望氣氛延續(xù)下去,所謂的泡沫就會破裂——長遠(yuǎn)考慮,這并不是什么壞事——中國近期的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、美聯(lián)儲定量削減QE、人民幣(6.2113, -0.0013, -0.02%)貶值、地方政府債務(wù)去杠桿需求迫切、貨幣流動性趨緊、大批債務(wù)和信托到期面臨兌付、銀行不良貸款率攀升……你能為它找到很多宏觀層面的依據(jù)。

  越來越多的人開始討論樓市會不會崩盤,來自官方的聲音一口否定?!度嗣袢請蟆犯敢鈱⑾碌x為一種自然回落,“崩盤論并不現(xiàn)實”。原住建部的一位官員則直接稱中國房價不可能暴跌。他們共同的理論基礎(chǔ)是城鎮(zhèn)化,“三個1億人”會帶來住房的剛需。

  盡管這一解釋不那么站得住腳,但你得理解——樓市穩(wěn)定對于政府意義重大,那意味著社會穩(wěn)定;同時,考慮到地方財政對土地出讓金的巨大依賴,以及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩的前提,樓市穩(wěn)定就成了一項必須實現(xiàn)的任務(wù)。

  住建部副部長齊驥提到了一種“分類調(diào)控”的方法,即對一線城市繼續(xù)增加供應(yīng),限購政策不退出;而對于庫存量比較大的城市,要控制供地結(jié)構(gòu)、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。隨后,溫州等庫存壓力較大的城市將松綁限購的消息陸續(xù)傳出。

  暫不論松綁限購必將引起的反彈,如此消化庫存,實在不是什么好辦法,實際上會助長泡沫,或者說擴(kuò)大和轉(zhuǎn)移了泡沫。

  一個城鎮(zhèn)化的概念足夠開發(fā)商們用上二三十年,最近剛剛提出的京津冀三角區(qū),就令保定和廊坊的房價上漲,但這種漲幅并不容易持續(xù)。

  現(xiàn)在,城鎮(zhèn)化又有了新的重點——棚戶區(qū)改造。為了保證資金,中國版“兩房”已經(jīng)啟動,由國開行來承接,它將組建一個住宅融資事業(yè)部,并將發(fā)行相關(guān)債券,向郵儲等金融機(jī)構(gòu)和其他投資者融資。

  與此同時,政府仍在通過一些辦法插手房產(chǎn)市場,這可能帶來更多的問題。

  在已經(jīng)存在多種土地供應(yīng)形式的情況下,一種新的房產(chǎn)形式又被發(fā)明了,叫做“共有產(chǎn)權(quán)房”,即將在北京、上海等6個城市試點——中低收入住房困難家庭購房時,可按個人與政府的出資比例,共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。這盡管解決了政府保障房資金難題,卻可能讓整個局面變得復(fù)雜而混亂,多人共享產(chǎn)權(quán),利益很難平衡和分配。

  上海市政府則試圖通過復(fù)合式土地出讓的新辦法,提高拍賣門檻、降低拍賣金額。具體而言,土地將不會再采取出價高者得的原則,而是最終留下三家參與拍賣,設(shè)定一個評標(biāo)分值,從經(jīng)濟(jì)實力、技術(shù)資質(zhì)、項目經(jīng)驗和出讓人響應(yīng)度等方面對各投標(biāo)者進(jìn)行評定——暫時不在住宅地塊實施,先從商辦地塊試水。

  但問題是,這些復(fù)雜而不透明的機(jī)制增加了人為的因素,也很容易滋生腐敗,還讓暫時破不掉的泡沫變得越來越危險。

 

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