數(shù)據(jù)顯示，2013年全國商品房銷量達到新高峰，從當前我國住房發(fā)展的階段性、城鎮(zhèn)居民戶均套數(shù)、適齡人口的規(guī)模等指標來分析，筆者認為這很可能是我國房地產需求的歷史峰值。 但是，由于目前房地產施工面積仍舊有66億平方米，開發(fā)投資可能在隨后幾年也將達到歷史峰值。
從目前來看，房地產開發(fā)投資峰值的到來很可能比預期早，2013年可能就是開發(fā)投資的峰值，因為2014年以來住房需求萎縮的程度超過去年末或今年初的預期。2012年下半年至2013年這一波住房需求的快速釋放，一個很大的特點就是以首次置業(yè)需求和改善性需求為主的合理需求占主導，目前主要城市80%以上的購房和按揭貸款是首次置業(yè)需求。但今年以來，需求的釋放有迅速下降趨勢，一季度主要城市樓市銷量下降了20%，300個主要城市土地購置面積環(huán)比下降35%、同比下降15%。占固定資產投資25%的房地產投資一旦回落，同樣占固定資產投資約25%的基礎設施投資也將會回落，而制造業(yè)投資一般是由房地產和基礎設施投資拉動的，出現(xiàn)回落也在情理之中，高投資拉動的經濟增長模式可能在短期內發(fā)生變化。
今年以來，住房需求驟然回落有以下幾個原因，一是需求在2013年過度釋放，提前透支了部分需求；二是個人住房按揭貸款政策超預期緊縮，在剛需占主導的情況下，住房購置成本的上升大大影響了需求釋放的積極性。但是，還有一個深層次的原因被忽視，就是過去一直處于旺盛狀態(tài)、快速增長的住房購置群體出現(xiàn)“斷檔”的跡象。
從需求角度而言，投資投機性需求一方面被抑制，另一方面這部分需求中的主體目前更關注樓市風險，而不是繼續(xù)“加倉”。在樓市限購政策實施三年以來，剛性住房需求（包括首次置業(yè)需求、改善性需求）釋放的較多，后續(xù)難以再保持旺盛的態(tài)勢。
從供給角度而言，目前房價水平已達到一個歷史性的高位，再疊加上個人按揭貸款的緊縮，剛需購房人群的住房支付能力越來越低，對于需求繼續(xù)釋放是阻滯。另外，各大中城市房地產銷售“不給力”的區(qū)域往往都是郊區(qū)或新區(qū)，這些區(qū)域很明顯的特點就是過去幾年土地成片大規(guī)模供應，而教育、醫(yī)療、交通和社區(qū)服務等公共服務配套卻沒有跟上，而這樣的低效供應與合理住房需求占主導的局面是完全不匹配的，這也是這些區(qū)域住房銷售緩慢、降價潮涌現(xiàn)、庫存高壓，甚至出現(xiàn)“空城”的主要原因。
目前，出于樓市去泡沫和去杠桿、去金融風險、去地方債務風險的考慮，限購放松的可能性比較小，而且即使政策放松，其對于全國范圍的刺激效果也有限，因此投資投機需求只能是越來越少。同時，受到有支付能力需求不足和有效供應不足的雙重沖擊，合理購房需求現(xiàn)在也到了一個無法繼續(xù)維持高位的局面?？偠灾壳白》啃枨笙陆挡荒軓倪^去周期性的角度來看待，而應該從結構性的角度去看待，即有效需求出現(xiàn)“斷檔”，未來住房需求的下降是平臺式的。
但與此同時，目前全國主要城市的庫存創(chuàng)歷史新高，一線城市的庫存消化周期在8個月左右，而二三線城市的庫存消化壓力很大，平均消化周期分別在15個月以上和20個月以上，今年二季度以后將是推盤高峰。另外，現(xiàn)有的房地產施工面積已經相當于6年的住房需求總規(guī)模，而2012年以來樓市持續(xù)回暖的6個季度期間，又新增供應10%的土地規(guī)模，其中很大一部分還沒有進入施工階段。因此，如果需求出現(xiàn)“斷檔”和平臺式的下滑，庫存消化壓力將會惡化，對于后續(xù)需求釋放和開發(fā)商的預期來說非常不利。而且開發(fā)投資的下滑對于穩(wěn)定固定資產投資、保持經濟增速在“合理區(qū)間”也是非常不利的，畢竟開發(fā)投資關聯(lián)著基建投資和制造業(yè)投資，與下游諸多消費行業(yè)有關。
因此，未來一段時間的任務是如何讓住房需求不出現(xiàn)“斷檔”和平臺式下滑。筆者認為，保持后續(xù)住房需求的持續(xù)跟進，首先需要解決兩個問題，一是提高住房支付能力，這需要扭轉個人住房按揭貸款全面緊縮的局面。在政策性住房銀行成立之前，國有商業(yè)銀行在此方面還要繼續(xù)承擔政策性職能。在政策上，國家要明確國有金融機構的社會責任，不能總想拿老百姓低廉的儲蓄存款去賺取表外的高利潤，要明晰國有銀行對于合理住房需求，特別是首次置業(yè)需求在按揭貸款利率優(yōu)惠、貸款規(guī)模保證上的支持政策穩(wěn)定并長期不變。
二是解決劣質住房供應的問題，應將住房公共設施配套作為住房供應政策的核心內容。加快推進新房供應主力區(qū)域——城市開發(fā)區(qū)、新區(qū)和城郊住房供應集中區(qū)域在道路交通、教育醫(yī)療、生活服務設施等公共配套硬件方面的補缺工作。在具體做法方面，可以通過國家開發(fā)銀行成立住宅金融事業(yè)部，利用推動棚戶區(qū)改造的契機，完善城市基礎設施建設的投融資模式，推動城市各區(qū)域公共服務設施的均等化發(fā)展，降低住房需求成本、增加有效供應。
另外，城市常住非戶籍人群是未來潛在住房需求的主力，這部分人群大約占到城鎮(zhèn)常住人口的37%。讓這部分潛在住房需求轉化為現(xiàn)實需求，可采取的政策措施是將其納入住房保障的范疇。具體做法是，政府通過積極的財政補貼政策，以發(fā)放“住房券”的形式，對符合一定條件（如連續(xù)繳納三年社保）的非戶籍人群購房給予補貼，既解決這部分人群的住房購置需求，又消化了庫存，保持開發(fā)投資的一定增速。
