土地市場局部"速凍" 開發(fā)商觀望:不買地 不降價

  • 來源: 第一財經(jīng)日報
  • 2014-05-06 13:55:51
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“兩三個月前,到處看地忙得不可開交,現(xiàn)在閑得幾乎沒事干?!痹谀成鲜蟹科笸顿Y部任職的李明(化名)如是形容自己的工作狀態(tài)。從幾個月前的人氣火爆到如今的門可羅雀,國內(nèi)土地市場的此次風格轉(zhuǎn)換,快得讓李明這樣的地產(chǎn)人很不適應。

今年初,盡管國內(nèi)主要城市的樓市成交并不理想,但土地市場依然一片紅火,不少城市“地王”頻出,而進入3月份之后,整個市場環(huán)境急轉(zhuǎn)直下,流拍、底價成交的案例漸漸增多,其中,土地供應量較大的二三線城市成為“重災區(qū)”。

據(jù)《第一財經(jīng)日報》不完全統(tǒng)計,3月以來,流拍現(xiàn)象占比已接近土地市場的兩成,底價成交比例同樣明顯增加。昨日,沈陽渾南新區(qū)出讓的五幅土地中,有四幅遭遇流拍,另一幅接近底價成交;杭州昨日推出的兩幅土地因均只有一家企業(yè)報名,最終均加價100萬元直接成交。

李明認為,土地供應量過大是杭州、沈陽等二三線城市的通病?!斑@些城市的土地供應幾乎‘沒有上限’,供過于求的結果是房價上不去、房子不好賣?!?

一夜入秋

李明告訴《第一財經(jīng)日報》記者,按照慣例,當一二手房市場出現(xiàn)異動之后的4~6個月,才會傳導至土地市場?!暗衲陣鴥?nèi)的地市,幾乎和樓市‘同步入秋’?!?

昨日,沈陽共有五幅土地掛牌出讓,預期中的土拍小高潮不僅沒有出現(xiàn),現(xiàn)場竟出現(xiàn)四地流拍的場面,另一幅土地接近底價成交,總價僅93萬元。

據(jù)沈陽市國土局公布的信息,這五幅土地有三幅為商務用地,兩幅為商住混合用地,合計出讓土地面積近10萬平方米,起拍樓板價最低的一幅為321元/平方米,最高為1584元/平方米。

盡管起拍價較低,但上述地塊幾乎無人問津,唯一順利出讓的一幅土地即為起拍價僅321元/平方米的DL-14013地塊,競得人為沈陽南湖科技開發(fā)集團有限公司,競得樓板價323元/平方米。

一位在沈陽有項目的中型開發(fā)商認為,沈陽土地市場的遇冷已是必然?!吧蜿柕淖≌瑤齑媪枯^大,去化周期長,而商業(yè)項目的潛在供應更是大得驚人?!?

據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù),截至今年3月底,沈陽商品住宅存量為1463萬平方米,同比增加48%,消化周期達到15.1個月,同比上升69%。此外,沈陽土地的消化周期為2.08年,在二線城市中排名靠前。

“各種數(shù)據(jù)都顯示,沈陽樓市的壓力較大?!币晃婚_發(fā)商透露,該公司在沈陽的一個大體量項目已經(jīng)迅速“剎車”,延緩了工程推進的進度。

一位熟悉沈陽市場的業(yè)內(nèi)人士告訴記者,盡管沈陽的限購令在執(zhí)行層面并不嚴格,但是由于限貸被嚴格執(zhí)行,加上供應量較大,造成樓市成交并不活躍。

沈陽土地市場的遇冷只是二三線城市地市“速凍”的一個縮影,3月份以來,流拍、底價成交在這些城市頻繁出現(xiàn)。據(jù)本報記者統(tǒng)計,3月下旬以來,杭州、蘇州、南京、天津、濟南等二線城市也出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象,底價成交甚至成為主流。

市場封凍

昨日,杭州市區(qū)土拍現(xiàn)場,杭政儲出[2014]10號和11號兩幅地塊都只有一家單位報名,最終均加價100萬元直接成交。其中興合集團以3.41億元競得11號地塊——融信杭師大西側(cè)地塊,東澤實業(yè)以9529萬元摘得之江地塊。

從3月下旬開始,處于降價漩渦中的杭州土地市場就已率先“封凍”。3月25日,中鐵房地產(chǎn)以22.85億元競得杭州蕭山北干街道榮星村宅地,折合樓面價8018元/平方米,溢價率0.22%;眾安集團以7.36億元競得蕭山另一幅商住地,折合樓面價5330元/平方米,溢價率0.27%。事實上,如果不是兩幅地塊均設有保留底價,溢價率很有可能均為零。如果把時間軸拉到兩個月前,這兩幅優(yōu)質(zhì)地塊的出讓至少能吸引超過十家房企的圍搶。

上述兩幅地塊周邊的多幅地塊已于去年下半年集中出讓。其中,距離中鐵房地產(chǎn)所拿地塊千米之內(nèi)的蕭政儲出(2013)26號地塊,于去年9月份由萊茵達房產(chǎn)聯(lián)合體以總價9.75億元競得,折合樓面價9830元/平方米。換言之,盡管兩地塊位置緊鄰,但僅僅過了半年,樓板價卻跌了1812元/平方米,跌幅18%。

4月15日,蘇州市場迎來了年內(nèi)第二場大型土拍,此次“土地盛宴”共端出18宗地,其中3宗流拍,5宗底價成交,10宗進入最終的競價環(huán)節(jié);4月18日,在南京舉行的一場土拍會上,4宗土地全部以底價成交,這讓業(yè)內(nèi)人士大跌眼鏡。

“南京的土地價格太高了,我們想進但一直沒有獲得土地。”一家香港上市房企相關負責人對記者稱,“此前我們比較謹慎,看南京地價太高就一直沒出手,現(xiàn)在是個‘撿漏’的好機會。”

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),今年1~3月份,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5990萬平方米,同比下降2.3%,1~2月份為增長6.5%;土地成交價款1556億元,增長11.4%,增速較1~2月提高2.5個百分點。今年一季度,土地購置面積增幅繼去年1~10月份之后,再次進入負值區(qū)間,主要是3月份土地購置面積下滑較大,顯示近期土地市場呈現(xiàn)明顯的調(diào)整態(tài)勢。

寒冬將至?

“開發(fā)商現(xiàn)在和購房者一樣,也在觀望。”一位上市房企董秘對《第一財經(jīng)日報》記者坦言,“我們現(xiàn)在也搞不清未來的樓市走向,觀望的結果就是,暫時不買地,暫時不降價?!?

“今年旭輝的策略是多賣樓、少買地,現(xiàn)金為王?!毙褫x集團(00884.HK)董事長林中也對本報記者稱,“但當?shù)貎r下跌到合理區(qū)間后,我們會在部分看好的城市果斷‘抄底’?!?

值得一提的是,與二三線城市土地市場遇冷不同,一線城市的土地市場依然堅挺,企業(yè)拿地成本并未下降。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的報告,4月北上廣深四個一線城市土地成交建筑面積為580.2萬平方米,環(huán)比下降5%,同比基本持平;成交均價為8416元/平方米,環(huán)比增長49.3%,同比暴增105.6%。

對此,上述房企董秘認為,開發(fā)商目前仍看好一線樓市,此外,大量此前在二三線布局的開發(fā)商均涌入一線城市,所以,目前一線城市土地市場依然堅挺?!暗珡闹衅趤砜矗痪€城市也無法獨善其身,深度調(diào)整或?qū)⒊霈F(xiàn)在下半年?!?

事實上,原本火爆異常的上海土地市場也已經(jīng)出現(xiàn)了降溫跡象。據(jù)21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計,4月上海共出讓15幅經(jīng)營性地塊,合計出讓面積35.6萬平方米、出讓金額66億元,量價環(huán)比分別下滑38.2%和33.7%,出讓金額更是創(chuàng)下近14個月的新低。5月上海預計僅有四幅經(jīng)營性用地出讓,合計出讓面積9.5萬平方米,起拍總價31.8億元,環(huán)比分別下降73.5%和51.9%。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱判斷,今年的土地市場或?qū)⒃诹咴路葸M入最低谷,一旦北京、上海等城市出現(xiàn)大量底價成交的地塊,甚至有一些流拍的情況發(fā)生,土地市場全面轉(zhuǎn)冷的信號就將出現(xiàn)。

 

 

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