投資客曾是樓市勃興時(shí)最為活躍的一個(gè)群體，而在市場(chǎng)陷入低迷時(shí)，他們也最先感受到寒意。近期，全國(guó)多個(gè)地區(qū)房屋成交低迷，樓市資金不斷撤出。而號(hào)稱“炒房”技術(shù)發(fā)源地的深圳，則出現(xiàn)投資者集中拋盤現(xiàn)象。
分析人士指出，經(jīng)過多年來的快速擴(kuò)張后，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期，房?jī)r(jià)漲幅放緩，甚至出現(xiàn)下跌。因此，未來投資客拋盤的現(xiàn)象將有所增多，而在集中拋盤之后，投資客將可能逐漸淡出市場(chǎng)。
深圳現(xiàn)大單拋售
33套，88套，150套……近期大宗拋售房源的案例在深圳頻頻出現(xiàn)。這些二手房源多由投資公司持有，大手筆拋售之前，投資公司會(huì)像正規(guī)的房地產(chǎn)公司那樣，對(duì)二手房源進(jìn)行“包裝”。這些突然涌入市場(chǎng)的二手房來源五花八門，有幾年前從舊改的村民手中收購(gòu)的一手新房，也有去年剛剛從另一個(gè)法人業(yè)主手中接手的員工宿舍。有的二手房剛剛?cè)胧芯捅粨屬?gòu)一空，也有的房源少人問津。
最近的一個(gè)案例是，位于深圳龍華的錦繡御園4月末突然出現(xiàn)150套二手房源集中銷售。這一項(xiàng)目為城中村舊改項(xiàng)目，一期于2009年竣工，這批房源就是與2009年時(shí)被一家投資公司一筆買斷。房產(chǎn)中介介紹，投資公司接手這筆房源的成本是每平米1.7萬元，如今參照周邊項(xiàng)目的售價(jià)是每平米2.3萬元。
某深圳業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，2009年錦繡御園開售之時(shí)，這一片區(qū)還相對(duì)偏僻，銷售狀況并不理想，加之開發(fā)商實(shí)力有限，當(dāng)時(shí)急需加快去化加快資金周轉(zhuǎn)，因此這批房源的成本可能更低。如今這個(gè)節(jié)點(diǎn)入市的另一個(gè)原因很可能是，從購(gòu)入至今已經(jīng)滿5年，過戶交易的稅費(fèi)成本已經(jīng)顯著降低。房產(chǎn)中介介紹，這150套房源的銷售情況還算順利。
而另一批大筆拋售則沒有錦繡御園這般順利。位于福田區(qū)的一棟建成于上世紀(jì)90年代的乙級(jí)寫字樓，近期出現(xiàn)了33套集中拋售的房源，房源的業(yè)主同樣是一家投資公司。雖然這一項(xiàng)目的位置要好于錦繡御園，但是由于房屋較舊，戶型不夠方正，加之每平米3.5萬元的高價(jià)，導(dǎo)致這批房源的銷售并不順利。
知情人士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者透露，這批房源原本是另一家公司的員工宿舍，2013年集中轉(zhuǎn)讓給一家投資公司。原業(yè)主認(rèn)為這批房源未來的升值空間有限，因此按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是出乎深圳地產(chǎn)人士意外的是，這批房源轉(zhuǎn)手不到一年即再次被推入市場(chǎng)。
今年3月，位于深圳羅湖區(qū)一個(gè)住宅小區(qū)也出現(xiàn)了88套房源集中拋售的情況。由于擁有羅湖外國(guó)語中學(xué)的學(xué)位，這批房源在一天之內(nèi)就被搶購(gòu)一空。這批房源同樣出自投資公司之手。
轉(zhuǎn)變思路的炒家
頻頻出手拋售房源的投資公司們是何許背景？某深圳房地產(chǎn)人士介紹，活躍在深圳的數(shù)千家投資公司之中，確實(shí)有專業(yè)投資房地產(chǎn)的“炒房公司”。由于近年來深圳嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)，注冊(cè)公司又不需要很高的成本，用法人身份購(gòu)買住宅的專業(yè)炒房客大有人在。
這些公司的股東結(jié)構(gòu)各式各樣，有一人股東，也有多個(gè)炒房客聯(lián)合投資的。“最多的炒房公司有十幾名員工，他們對(duì)于深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)較為了解，與開發(fā)商、銀行、房產(chǎn)中介的關(guān)系也比較密切，他們是深圳炒房客中的戰(zhàn)斗機(jī) ?！?
投資公司的集中拋售是否意味著他們先知先覺，深圳樓市拐點(diǎn)將至？有些深圳地產(chǎn)人士表示，買入賣出是正常的投資行為。然而更多的深圳地產(chǎn)人士認(rèn)為，近期深圳房?jī)r(jià)漲幅空間并不大，如果購(gòu)入不久就集中進(jìn)行拋售，這明顯是看空市場(chǎng)的“割肉”行為。
不唯深圳，近期多個(gè)城市的二手房市場(chǎng)均出現(xiàn)降價(jià)出售現(xiàn)象。其中，在經(jīng)過此前的“副中心”熱潮之后，北京周邊的燕郊、固安等地，二手房掛牌量明顯增加，且價(jià)格有所松動(dòng)。有中介機(jī)構(gòu)表示，不少掛牌房源空置數(shù)年，顯然是投資客所為。
炒房客是中國(guó)樓市最神秘的一個(gè)群體。在每一輪市場(chǎng)爆發(fā)期，幾乎都可見到炒房客的大手筆動(dòng)作。由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)張較快，房?jī)r(jià)多年維持漲勢(shì)，因此在大量吃進(jìn)的同時(shí)，甚少見到炒房客集中拋盤的行動(dòng)。
2011年，限購(gòu)等政策出臺(tái)，熱點(diǎn)城市的投資投機(jī)需求不斷被擠出，曾被津津樂道的投資客也逐漸淡出市場(chǎng)。分析人士指出，2011年之后，由于熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高企，一些炒房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，并陸續(xù)將此前的房源出手。
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷淡，拋房行為可能會(huì)更多地出現(xiàn)。深圳中原地產(chǎn)稱，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，各種不利因素依舊在不斷發(fā)酵，看空情緒增加。業(yè)主信心動(dòng)搖，議價(jià)空間有所增大，對(duì)價(jià)格預(yù)期影響作用逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)波動(dòng)在所難免。
分析人士稱，經(jīng)過多年快速擴(kuò)張，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入平穩(wěn)運(yùn)行期。一些供應(yīng)過剩、透支利好的區(qū)域房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下跌。加之抑制投機(jī)政策的常態(tài)化，在集中拋盤之后，投資客將可能淡出市場(chǎng)。
