近期,上海、浙江、江蘇等地的多幢居民樓連續(xù)發(fā)生開裂、沉降、坍塌等事故,使房屋質(zhì)量特別是上世紀七八十年代建設的一批居民樓質(zhì)量問題受到社會關注。對此,許多百姓提出疑問,房屋質(zhì)量安全該由誰來負責?一旦房屋存在質(zhì)量問題,該如何維護自己的權益?
頻頻出現(xiàn)的居民樓質(zhì)量安全事故,讓人們開始關注自己居住的房屋。對于房屋質(zhì)量,很多人只是在買房時較為關心,真正居住后卻很少問津。帶著讀者的諸多疑問,《經(jīng)濟日報》記者對此問題進行了采訪。
普通房屋設計使用50年
對于正在建設的住宅工程,我國有一系列法律條文進行規(guī)范。各級住房城鄉(xiāng)建設部門在建筑的設計、施工、材料、市場準入及基建程序是否合法、合規(guī)等方面,負有行政職責。
中國建筑科學研究院建筑設計院院長馬立東說,我國的建筑標準體系大約每10年修訂一次,隨著標準的不斷修訂,建筑的安全程度也越來越高。根據(jù)法規(guī)標準,不同種類的房屋,設計使用年限也有所不同。一些重要的公共建筑設計使用年限長達100年,普通居住的房屋設計使用年限大多為50年。
“20年前建的房子,盡管按照當時的標準是合格的,按現(xiàn)在標準不一定合格。但理論上講,如果嚴格按照當時的標準建造,其壽命也應該能夠達到設計使用年限?！币晃粯I(yè)內(nèi)專家告訴記者。
誰對建筑質(zhì)量負終身責任
那么,對已使用較長時間的居民樓類建筑,其安全該由誰負責呢?
政府主管部門對房屋設計、建設、施工行業(yè)準入、資質(zhì)審查等有監(jiān)管職能。對老舊房屋進行安全排查后,如果能夠明確房屋存在的問題是由開發(fā)、設計、施工不當造成,則房屋的設計、施工、房地產(chǎn)開發(fā)方面對房屋承擔賠償、修繕等責任。
有關專家告訴記者,應該明確的是,并不是開發(fā)商將房子交到住戶手上就完成任務了,建筑的設計方、施工方、開發(fā)商等對建筑質(zhì)量在使用年限范圍內(nèi)負有終身責任。一旦在設計使用年限期間出現(xiàn)質(zhì)量問題,相關責任方有修繕、賠償?shù)攘x務,嚴重的還要負刑事責任。
“業(yè)主可以委托有資質(zhì)的鑒定機構對住宅進行鑒定。明確房屋質(zhì)量安全責任后,是設計方面的問題找設計方,是施工的問題找施工方,是開發(fā)商的問題找開發(fā)商。”這位專家告訴記者。
馬立東說,房屋所有者委托具有相關資質(zhì)的檢測單位,對建筑安全進行檢測后,可以委托設計單位作出修繕方案;對存在質(zhì)量問題的老舊建筑,只要按照現(xiàn)行規(guī)范進行科學合理的加固改造施工,大多能重新符合現(xiàn)有安全標準。當然,如果不再符合相關安全標準需要拆除的,則必須進行拆除。由此產(chǎn)生的費用、造成的損失,房屋產(chǎn)權人可以向責任方追討。
廣東君厚律師事務所律師黃羅平告訴記者,自己接觸到的咨詢和訴訟中,有一些房屋質(zhì)量問題屬于使用過程中的正常損耗,如果需要進行修補,可以召開業(yè)主委員會,按照相關程序啟動住房維修基金的使用。這與房屋質(zhì)量問題并不完全相同。
“房改房”缺明確依據(jù)
在我國,有一類房屋被稱為“房改房”。這些房子原來通過單位分配方式提供給個人居住,房改后,個人購買了住房產(chǎn)權。這類房屋距今大多已有二三十年甚至更長時間,一些質(zhì)量問題逐步顯現(xiàn)出來。黃羅平表示,“房改房”通常的建設主體是住戶所在單位。
目前,一些單位效益較好,資金比較充足,即便“房改”后房屋產(chǎn)權歸個人,單位仍在負責修繕。但還有很多“房改房”,原來的單位已倒閉或解散,如果能夠找到設計、建設、施工單位,則房屋一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題,可由設計、建設、施工單位進行修繕或賠償;如果無從尋找,那么責任的界定就比較麻煩了。
黃羅平認為,這類“房改房”一旦出現(xiàn)較為嚴重的房屋質(zhì)量問題,法律規(guī)定比較模糊,很難作出明確的責任界定,缺少相關法律依據(jù)。
馬立東表示,理論上當建筑已屆設計使用年限,應該委托具有相關資質(zhì)的檢測單位對建筑安全進行檢測。如果檢測鑒定沒有問題,則可以繼續(xù)居住,并再次評估使用年限。如果經(jīng)檢測存在問題,但主體結構能達到安全標準,應該對受損部分進行加固改造。如果檢測結果是主體結構存在問題,不具備繼續(xù)居住條件,則應該進行拆除。
