教授談萬科樓市下半場論:反腐降房價只是美好愿望

  • 來源: 百度樂居
  • 2014-05-13 08:42:15
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   ?每次到了樓市波動甚或方向性選擇的時候,國內地產“領頭羊”萬科總是喜歡跳出來充當“預言家”的角色。在當前房地產市場正處在膠著狀態(tài)、樓市未來將何去何從之際,萬科集團副總裁、北京萬科總經理毛大慶近日在一次內部的建策沙龍上語驚四座。而在其發(fā)言稿被網(wǎng)友公開披露后,霎時間在整個房地產江湖上掀起了一股巨浪。

??萬科作為地產界的“帶頭大哥”,毛大慶“看空論”的影響自然是不言而喻的。然而,此后萬科集團的一口否認和毛大慶本人的緊急辟謠,瞬間又讓大家墜入云里霧里。在紛繁雜蕪的信息轟炸下,許多民眾頓時陷入迷茫之中。當前房地產市場真相究竟如何?房地產市場將何去何從?涉足房地產的企業(yè)該如何應對?大家可能都在尋找這個答案。

??在信息滿天飛的當下,房企還是應該保持自己的判斷力。既要防止掉入某些不實信息的陷阱,又要善于在復雜的市場中抓住機遇。毛大慶等地產界大佬的觀點,表現(xiàn)出來的憂患意識值得贊許,但觀點還值得商榷。既然業(yè)界已對房地產市場出現(xiàn)分化、輕松賺錢時代已經過去達成共識,那么接下來就看誰能夠冷靜應對,未雨綢繆。當然,當房地產大躍進式的浪潮退去之后,真正的裸泳者一定會顯現(xiàn)出來,但是不是就是現(xiàn)在還值得商討。

??預判樓市并非“無能為力”

??在流傳出來的毛大慶發(fā)言稿中,概括起來表達了一個觀點,即目前中國的房地產市場已經出現(xiàn)了分化,房價的“拐點”已經來臨。更明確地講,房地產市場已進入了“下半場”,房價下行的窗口悄然開啟。其主要理由包括:一是反腐對于房地產市場產生了比較明顯的不利影響。二是房地產存在著類似當年香港、日本似的泡沫,房價在短時間內不存在大幅上漲的空間。三是宏觀調控不再出臺刺激性政策,銀行資金面收緊。四是人口結構迅速變化,人口老齡化加劇。

??毛大慶的觀點之所以引發(fā)了市場的關注,不僅在于他對房地產市場做出的悲觀結論,還在于他在發(fā)言中引用了大量的數(shù)據(jù)以及城市案例,包含了豐富的信息量,而且給人一種“拿數(shù)據(jù)”說話的嚴謹印象。毛大慶的觀點甫一出臺,立刻在業(yè)界引發(fā)了激烈的爭論。萬科總裁郁亮明確表示,部分支持毛大慶的論斷。而萬科的“教父”王石不久之前就已表態(tài),反腐是最大的宏觀調控,目前北京等一線城市的房地產存在著泡沫。但對毛大慶觀點持相反態(tài)度的也大有人在,比如號稱房地產“大嘴”、“大炮”的華遠老總任志強就堅持認為,目前無法找到中國房地產泡沫的論據(jù),他甚至再次斷言,2014年一線城市的房價必定暴漲,“不買房要睡大街”。

??姑且不論毛大慶的判斷對錯與否,實際上,在房地產市場風云詭譎時,如何保持頭腦清醒,看清房地產市場的真實面目,并非是一件易事。這涉及到對宏觀大勢的判斷、消費者偏好的變化以及樓市判斷的標準選擇等。即使是同一個指標,如果使用的數(shù)據(jù)方法不同,或選擇的樣本城市市情不同,也會得出差異甚遠的結論。事實上,樓市的走向有點類似于股市,正如著名經濟學家、諾貝爾經濟學獎獲得者薩繆爾森所說的:股市唯一確定的,就是它的不確定性。

??但樓市的不確定性并不意味著我們在預測面前無能為力。如果我們能夠通過觀察一些房地產市場的先行指標,從大局中把握趨勢動態(tài),那么還是能夠追蹤到市場變動的蛛絲馬跡的。

??房地產市場的正負效應

??去年,諾貝爾經濟學獎獲得者、美國經濟學家席勒就曾構建了一個反映美國住房價格的多重指數(shù),該指數(shù)自上世紀80年代發(fā)布以來至今仍是美國房地產市場的主要指標,并多次較為成功地預測到房地產市場的“拐點”?;诖耍覀円膊环翉暮暧^和微觀的角度,對中國的房地產市場進行前瞻性的預測和判斷。

??首先,中國的宏觀經濟增長能否繼續(xù)支持房價上漲?很顯然,對中國經濟增長的判斷本身就存在著兩極的觀點。樂觀者認為未來繼續(xù)保持7%-8%的增長至少可以持續(xù)三十年,而悲觀者則認為中國的衰退已然開始,甚至持“崩潰論”者也不在少數(shù)。但這兩種極端的看法皆不足取??陀^地分析,中國的經濟增長雖然已持續(xù)了三十多年,但應該說潛力依然很大,如果能夠繼續(xù)以改革引領發(fā)展,那么在未來繼續(xù)保持中速增長將是大概率事件。而與股市相比,樓市在一定程度上才是真正的國民經濟“晴雨表”。 有關研究表明,我國的房地產價格指數(shù)與GDP增幅的擬合度要大大高于股市與GDP增幅的擬合度,而且房地產市場的投資周期與國民經濟波動的周期也十分吻合。如果說炒股要看大勢的話,那么買房顯然更離不開對大勢的判斷。

??其次,宏觀經濟政策對房地產市場的影響。當前我國宏觀經濟政策的基調是穩(wěn)增長,措施上強調市場的決定性作用,重視存量改革而非過去依靠增量的短期刺激。但從實際情況看,貨幣的閘門并未顯著緊縮,M2的增速依然遠高于GDP的增速。不僅如此,近期出臺的一系列結構性刺激政策,如加大鐵路建設的投資力度、重視區(qū)域經濟的協(xié)調與合作、引導民營資本的投資熱情等等,并未跳出傳統(tǒng)的數(shù)量型調控窠臼。對投資驅動模式的依賴性必然會傳導到房地產市場上去,房地產市場的投資力度在未來很長的時間內不會出現(xiàn)顯著的衰退。此外,還應該強調的是,政府能夠用于房地產市場調控的“子彈”還非常多,假如房價出現(xiàn)大幅下跌的話,那么地方政府就一定會想方設法進行“救市”。

??再次,簡政放權和反腐能夠降房價,更多的也只是一種美好的愿望,其功效值得商榷。自去年以來,簡政放權、加快政府職能轉變成了改革的核心內容。雖然這些措施能夠減輕房地產開發(fā)商的稅費負擔,減少開發(fā)過程中的隱性成本,但并非是扭轉房價的決定性力量。目前在地方財政壓力巨大的情況下,給房地產商減免稅費更多是雷聲大雨點小,抑或是稅減了但費卻多了。至于少數(shù)腐敗官員掌握的房產數(shù)量,和龐大的房地產市場相比微不足道,不宜夸大反腐對房價的影響力度。

??最后,人口結構的變動,存在著對房地產市場的正負兩種效應。一方面,人口的老齡化確實會降低房地產市場的需求,但另一方面,消費者收入的不斷上升,并不會一定導致需求總量減少。我國城鎮(zhèn)勞動力的凈增量在2011年就已經出現(xiàn)了負增長,勞動力市場的“劉易斯拐點”已然來臨。但勞動力市場“拐點”并不意味著樓市的“拐點”。隨著收入和財富的增長,人們對于住房的改善性需求也會同步增長,這在很大程度上能夠抵消人口老齡化帶來的負面沖擊。據(jù)預測,我國的人口紅利至少要到2030年后才會逐漸消失,從這個角度講,我國房地產市場的“白銀期”應該還會有十五年左右的時光。

 

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